是否该出售您在Yew Tee的HDB，换购一套3房式组屋？

嗨，Stacked：

我已七十多岁，目前以每月$3,900租住Avenue South Residence的一卧室单位。在这里住了两年，最近刚把租约续了一年。

但我也拥有一套靠近Yew Tee MRT、面积1,076 sq ft的四房式HDB组屋，月租$3,000。另外我在Nusajaya，Johor Bahru还有一间公寓，每月租金RM2,700。

我在考虑两种方案：

1. 两处都出售，改在转售市场购买一套三房式HDB组屋自住；或
2. 只出售Yew Tee的组屋，保留Nusajaya的物业，并购入一间更靠近已婚子女的小型私宅公寓。

在我这个年纪，哪个选择更划算？我的优先考量包括退休收入、资金流动性、长期居住成本，以及希望住得更靠近子女。

谢谢。

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您好，感谢来信！

在决定是否出售任何一处物业或再购房之前，我们认为有必要更仔细审视您目前持有的资产。

据您所述，您的投资组合包含两处带来租金收入的物业：位于Yew Tee的组屋每月收租$3,000，以及在Nusajaya的公寓每月收租RM2,700（S$848）。

总体来看，我们估算这两处物业的毛租金收入基本可覆盖您在Avenue South Residence每月约$3,900的租金支出。

当然，这里尚未计入房产税、管理费及其他相关支出。但即便扣除这些费用，您的租金收入似乎仍能覆盖现有居住成本中的相当一部分。

这为您在权衡不同方案时提供了较大的回旋余地。不过，鉴于您已年逾七旬，我们认为对房产组合采取更为防御性的策略或更为合适——重在守住资产价值，而非积极追求回报。

从执行层面看，出售、再购置、可能的装修与搬迁，本身也颇为折腾。

我们认为，任何行动都应当对现状带来明确改善：例如释放更多退休资金、减少需管理的物业数量、降低每月支出，或让您住得更靠近子女。

基于此，我们先估算若出售Yew Tee的组屋，您可能套现的金额，以便评估换到三房式组屋的利弊。

截至2025年，Yew Tee四房式组屋的平均价格

街道名称	租约起始年份
	1994	1995	1996	1997	1998	1999	2000	2002	2003	2015
CHOA CHU KANG CRES						$544,148	$540,000	$507,806	$517,399
CHOA CHU KANG NTH 5			$546,250
CHOA CHU KANG NTH 6			$604,000	$614,000	$634,643
CHOA CHU KANG NTH 7			$579,667
CHOA CHU KANG ST 51	$554,000	$553,875
CHOA CHU KANG ST 52	$559,333	$583,922								$614,500
CHOA CHU KANG ST 53		$540,600
CHOA CHU KANG ST 54			$547,500
CHOA CHU KANG ST 62			$578,642	$592,667
CHOA CHU KANG ST 64					$660,000

这里我们假设，您已婚的子女住在Avenue South Residence附近的某个社区（该项目位于Bukit Merah、Kampong Bahru Road一带）。我们整理了截至2025年的周边社区三房式组屋平均价格。

街道名称	租约起始年份
	1967	1969	1970	1971	1973	1974	1975	1976	1978	1979	1980	1981	1982	1983	1984	1985	2002	2003	2008	2009	2013	2016	2017	2018	2019
BEO CRES				$374,413
BOON TIONG RD																						$850,000
BT MERAH CTRL											$410,000
BT MERAH VIEW					$416,763	$381,000								$429,611
BT PURMEI RD													$462,500	$451,750	$531,667	$568,000
CANTONMENT CL																	$700,333	$695,750
DEPOT RD																							$658,667
EVERTON PK											$597,182
HAVELOCK RD		$400,981																			$804,640
HENDERSON CRES							$380,000
HENDERSON RD																									$760,733
HOY FATT RD	$364,000
INDUS RD					$473,000								$504,500
JLN BT HO SWEE			$430,000	$377,143
JLN BT MERAH	$349,972		$372,000				$357,769	$420,000		$396,178		$415,578		$398,572	$535,000
JLN KLINIK		$388,648		$415,000
JLN MEMBINA																			$715,000	$743,259
JLN RUMAH TINGGI		$318,286
KIM CHENG ST					$760,222
KIM TIAN RD								$400,000													$759,111
LIM LIAK ST					$807,500	$786,667
REDHILL CL					$414,000
SILAT AVE													$445,750
TAMAN HO SWEE			$354,400
TELOK BLANGAH CRES							$390,167							$428,667
TELOK BLANGAH DR								$416,111	$454,839
TELOK BLANGAH HTS								$438,555															$725,000
TELOK BLANGAH RISE								$392,409
TELOK BLANGAH ST 31																					$768,429			$723,933
TELOK BLANGAH WAY								$398,000
TIONG BAHRU RD					$787,500

为便于分析，我们以Yew Tee MRT一带四房式组屋的价格，作为您单位估计转售价的参考。根据近期成交，平均约为$556,000。

但遗憾的是，数据显示，Bukit Merah三房转售组屋——也就是您可能的“合适置换”目标——价格波动较大。以1960s至1980s起租的单位为例，去年的备案成交价区间很宽，大致在$320,000至$535,000之间。

此外，位于Cantonment Close、Jalan Membina、Henderson Road与Boon Tiong Road等地段的屋龄较新单位，价格相对更高，约在$695,000至$850,000之间。

这意味着，缩小房型未必能为您释放出大量可动用现金。若您希望购入较新的三房，或选择靠近Avenue South Residence、地段更优的类似单位，出售现有Yew Tee组屋的所得或许不足以支付房价。

即便换到更小的房子，您可能仍需额外拿出现金来补足价差。因此，您的选择很可能会局限于该区屋龄较老的单位。

若选择屋龄较老的单位，部分1960s至1970s起租的三房式，平均转售价约在$300,000至$400,000。按此测算，出售Yew Tee组屋后，您或可释放约$150,000至$250,000的资金。

但也需提醒您，购买老组屋伴随众所周知的租约缩水，对价值有负面影响。不过，鉴于这很可能是您置业旅程的最后一站，这一点在您的情境下或不那么关键。更重要的是整栋楼与单位本身的状况、所需装修成本，以及社区能否满足您年长后的生活需求。 

鉴于您过去两年一直居住在Avenue South Residence的一卧室，搬入三房式在主观感受上大概率不会觉得空间受损；但这终究取决于个人偏好。

 最终，我们认为，选择一套屋龄较高、价格更亲民的三房式，是可行的缩小置换路径：既能停止每月$3,900的租金开销，又可实现其他目标——更靠近已婚子女，同时释放部分沉淀资本，补充退休资金。

购买一套更靠近子女、面积更小的公寓是否可行？

另一种做法是先出售Yew Tee的组屋，再在离子女更近的项目中购入一套更小面积的公寓。

为了评估负担能力与预算，我们先看看Bukit Merah一卧室公寓的转售均价。

Bukit Merah一卧室转售均价（以2025年成交为基准）

项目	平均价格	所需补差额*
HARBOUR SUITES	$700,000	$144,000
ECHELON	$919,155	$363,155
ALEX RESIDENCES	$949,000	$393,000
PRINCIPAL GARDEN	$950,141	$394,141
SPOTTISWOODE PARK	$963,200	$407,200
THE FORESTA @ MOUNT FABER	$994,200	$438,200
SPOTTISWOODE 18	$1,030,111	$474,111
AVENUE SOUTH RESIDENCE	$1,034,932	$478,932
SPOTTISWOODE SUITES	$1,049,722	$493,722
SKYLINE RESIDENCES	$1,059,627	$503,627
HIGHLINE RESIDENCES	$1,142,250	$586,250
THE CREST	$1,210,000	$654,000
THE REEF AT KING'S DOCK	$1,283,000	$727,000
SPOTTISWOODE RESIDENCES	$1,289,167	$733,167
CORALS AT KEPPEL BAY	$1,300,000	$744,000
SKY EVERTON	$1,316,250	$760,250

遗憾的是，成交数据显示，该区一卧均价与您卖掉现有组屋后可得款项之间，仍有不小的差距。

以Harbour Suites为例，即便是表中价格最低，平均也约$700,000。要负担这个价位，卖屋后您大概率仍需再补约$144,000。

表中大多数项目的一卧均价介于$900,000至$1.3 million，所需补差大致为$360,000至$760,000，视具体单位与属性而定。

若您打算在Avenue South Residence自住，按2025年备案数据，一卧转售多以约$1.03 million成交。

与您Yew Tee组屋的估值相比，这意味着还需再拿出约$479,000；若再计入任何未清贷款、CPF退款、中介佣金等，售后资金缺口还会进一步扩大。

另一方面，若买下公寓可省去每月$3,900的租金；但同时也放弃了Yew Tee组屋每月$3,000的租金收入。就简单现金流而言，在未计入其他成本前，净改善约为每月$900。

(我们假设您仍将继续收取来自Nusajaya物业的每月约S$848租金。)

鉴于您已能以每月$3,900在心仪地段租到合适的单位，我们会对把更多资本投向一间一卧持谨慎态度。若您的首要目标是简化居住安排、保留流动性并贴近子女，我们认为屋龄较高的三房式HDB或许更为稳健的选择。

是否应当出售Nusajaya的公寓？

先说最关键的一点：如果您购买三房式HDB组屋，很可能无法继续持有Nusajaya的公寓。

原因在于，HDB会将海外住宅物业（包括马来西亚）视为私人房产持有。因此，在购入三房组屋后的6个月内，您需出售位于Nusajaya的公寓。

不过，若您在新加坡购买的是公寓，则可以继续持有Nusajaya的物业。在这种情况下，应将该马来西亚资产作为独立的投资标的来评估。

从财务角度，我们无法就是否出售该马来西亚公寓给出明确结论。我们已知该公寓每月租金为RM2,700，但不清楚您的购入成本与当前市值；在缺乏这些信息的情况下，我们无法测算其租金回报或预估转售价格。

一般而言，关键在于您是否愿意持续处理海外租客，以及境外持有与出租所带来的复杂性；另一个因素是其价值与租金以马币计价，会引入汇率风险。

综合来看，我们只能对这处物业给出相对笼统的建议：若Nusajaya的公寓这些年已有所升值，且可在合理利润下出售，这将是简化资产持有、同时为退休释放更多资金的好机会——尤其是在您选择购买一卧公寓而非三房转售组屋的情况下。

相反，若此时出售会带来较大亏损，而该资产目前能在管理负担不重的前提下持续产生可观的净租金，则无需急于出手。

我们的看法

综合您提供的情况与相关成交数据，我们认为无需急于决策。毕竟您已将Avenue South Residence的租约续了一年，而两处物业的租金基本可抵消其中大部分房租。

在我们看来，这使您处于相对从容的位置，可以有时间仔细权衡。

若您希望更靠近子女并释放退休资金，直言之，Bukit Merah屋龄较高的三房式HDB似乎更合适。价位约$300,000至$400,000的单位，或可让您套现约$150,000至$250,000，用于再投资、完善传承配置，或单纯提升退休生活品质。

另外，由于您目前已居住在更小的单位，空间感受上大概不会因缩小而不适，甚至转到转售3房式还算是“升级”。不过，这一选择意味着在购入三房组屋后6个月内，须出售Nusajaya的公寓。

购入私宅公寓可让您保留Nusajaya的资产，但我们所列的大多数一卧需补上数十万现金。鉴于您当前更需要守护退休金，这条路径并不容易推荐。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文