EC 价格在十年间翻倍——在 2026 年引发新的可负担性疑问

随着越来越多的新加坡人担心这些住房超出他们的可负担预算，行政公寓（EC）价格似乎正受到更多密切关注。

在 2025 年，EC 的中位数价格约为 $1,754 psf。政府表示，EC 的中位数价格仍比私人公寓便宜约 20 到 30%，但 EC 的价格也已从 2015 年的 $794 psf 中位数，上涨至 2024 年的 $1,537 psf。

对于许多有志置业的新加坡买家而言，这一切都有些过快，因此政策目前正在检讨。你也可以将此解读为政府在表达：“我们知道这件事已在一定程度上偏离了最初的目的。”

这也印证了我们一段时间以来的看法：如今 EC 的价格之高，再叠加 $16,000 收入顶线与 30% 按揭供款比率（MSR）限制，要获得满额贷款几乎不可能。

话虽如此，我也必须承认，对 EC 价格上涨的担忧并非毫无根据。地价与建造成本相较 2015 年已明显更高，将其与 10 年前的价格直接相比，存在明显脱节。 

同样可以公平地说，如今的 EC 品质与第一代 EC 已大不相同。看看近年的 EC 项目如 Coastal Cabana 以及新近发布的 Rivelle，我敢说其与私人公寓在品质上的差距正在缩小，价格亦然。在这些新项目中，我发现有些访客若不被告知，甚至不会意识到这是一座 EC。

就新加坡住房市场的创新而言，近期的项目与最早期的 EC 相比，已是天壤之别；早期 EC 常见的特点包括楼栋更为密集、配套更为基础，有时还距离任何 MRT 站较远（尽管这种情况在部分新项目中仍会出现）。

若要指出这一品质飞跃真正进入大众视野的时间，我认为大致是在“豪华 EC”这一说法出现之际；大概是在Ola推出前后，或是在 Sumang Walk (Punggol) 的 Piermont Grand 尽管首发定价令人大跌眼镜，却仍吸引强劲买盘的那段时间。

总之，我并不认为价格上涨全然没有道理。我也同意，对于许多本地买家而言，它们正逼近可负担性的上限，政府与开发商将如何拿出解决方案，颇值得关注。 

上周我提到，我们已在通讯中开设了问答栏目，以解答我们从读者那里收到的一些问题。反响令人鼓舞，所以我想本周继续推出新一批问答。以下是近期收到的一些问题，涵盖从 BTO 资格到升级至公寓等主题。

一如既往，这些问题因尚未提供具体资料，只能给出较为简短的回答。若需要更深入的协助，请写信至 Stacked，我们可为你提供更具针对性的建议。 

或者你也可以像某位读者那样，每隔一个周末在电梯里堵住我，递上两页纸的问题。你知道我在说你，TK。 

问题 1：我目前与父母同住。如果他们申请 BTO，我能在他们的 HFE 中被列为必要居住者吗？

只要符合其他常见条件（例如，不能是私人房产持有人、不能是另一套组屋的业主或必要居住者等），你可以在你父母的 HDB Flat Eligibility (HFE) 信件中被列为必要居住者（essential occupier）。 

不过请记得，必要居住者同样受该组屋的 Minimum Occupancy Period (MOP) 约束：标准为 5 年，Plus 与 Prime 则为 10 年。 

如果你在 MOP 期间决定购买自住房，这可能会带来一些问题。虽然在 MOP 之后可以把你的名字移除，但手续可能较为繁琐。因此，若你预期不久将自购住房，尽量避免被列为 Essential Occupier。 

问题 2：我不确定该申请 Prime Location BTO，还是保留我们现有的 5-room 组屋。

答案完全取决于你的长期规划。若选择 Prime，这通常意味着更小的户型（迄今 Prime 项目最大仅至 4-room），以及 10 年 MOP、补贴回收（Subsidy Recovery）、终身不得整屋出租等限制。 

Prime 组屋一个常被忽略的关键点在于：你日后转售时，接手买家仍须受当时的收入顶线约束。即便地段更优，这也会限制未来的增值潜力。相较之下，你现有的标准 5-room 不受此限，更便于以理想价格转售。 

尽管如此，Prime 与 Plus 仍属新近推出的类别，其转售表现尚待观察。但依现行框架来看，只有在你确实打算长期自住于该区域、而非寄望于升级等目标时，才应考虑购买 Prime 或 Plus。 

作为替代，我也建议留意靠近 Prime 项目的转售组屋。若不介意屋龄较高且支付更高价格，你或许能买到一套与 Prime 项目距离相当近的转售 5-room。

问题 3：我计划以 $2 million 预算在 Punggol 升级购买一套转售公寓。我该如何选择下一套住房？

对于像 Punggol 这样的中央区以外（OCR）区域，$2 million 几乎肯定能买到 3- 或 4-卧，视具体项目而定。 

出于好奇，你现有的组屋在 Northshore 吗？之所以这么问，是因为该区去年有大量组屋刚满 MOP，我也推测这或将为 Punggol 地区的公寓带来更多需求。欢迎把你的具体情况写信给我们，我们可以提供更详尽的问答与对比分析。 

目前先把握基本面。实地走访公寓周边，确认配套设施是否符合你的需求；确保学校在 1 公里范围内*；并委托一位近期在该区有成交纪录的经纪（理想情况下为过去 1 年内且不晚于此）。 

*即便你没有孩子就读于该校，这也同样重要，因为一旦需要转售会有所帮助。 

问题 4：作为 HDB 升级者，我该选择新盘、尾盘，还是转售公寓？

越早购买，选择面与替代方案越广。若选择尾盘，一切取决于“剩下的是什么”——可能是买家退出而回流的好户型，也可能是景观最差、总价高得离谱、超出你预算的单位等。

顺带一提，需留意新盘往往在最初期的推售阶段价格最低；这就是所谓“早鸟折扣”。但这并非保证（你可在这里了解更多开发商定价策略。）

对于转售公寓，其主要吸引力在于可立即入住，且总价（overall price）通常更低。年代较久的转售公寓，如‘00s 或更早期的项目，面积也往往更大。但请留意，在 GFA harmonisation 之前的老项目，会将诸如空调板与 Strata 挑空等不可居住空间计入总面积。这可能造成 $PSF 看起来更低，也会误导你对实际可用空间大小的判断。 

话虽如此，偏好了解“地面真实情况”的买家——例如想看看邻居群体，或希望直观考察现房而非仅看户型图或示范单位——或仍会倾向于购买转售。 

这其实是个相当复杂的问题，我这里只是浅尝辄止；它还涉及你的财务状况、生活方式需求、退出策略等。若希望获得长篇、深入的问答，请提供更具体的信息。 

与此同时，本周房产要闻……

• 看看我们对前述 Rivelle 的预览，我认为它几乎与完全私宅无异。 
• Tedge 的零售 Podium 重返市场，这些永久地契的零售单位如今迎来约$4 million 降价。 
• 全新的 60 层 HDB？听起来不便宜……也像是谁的意外之财。来看为何它未必会是另一个 Pinnacle @ Duxton。 
• Kandis Residence 出了什么问题？与 Stacked Pro 读者一起看看，为何低密度、临近有地住宅区的地段，最终仍出现疲弱涨幅。

每周销售盘点（2 月 23 日 - 3 月 01 日）

新盘成交价最高 Top 5（按项目）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	地契
PARK NOVA	$15,000,000	2906	$5,161	FH
PROMENADE PEAK	$6,335,400	1884	$3,363	99 yrs (2024)
SKYE AT HOLLAND	$5,173,000	1765	$2,930	99 yrs (2024)
WATTEN HOUSE	$5,090,000	1539	$3,307	FH
GRAND DUNMAN	$4,333,000	1679	$2,580	99 yrs (2022)

新盘成交价最低 Top 5（按项目）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	地契
NEWPORT RESIDENCES	$1,375,000	452	$3,041	FH
THE CONTINUUM	$1,378,000	560	$2,462	FH
NARRA RESIDENCES	$1,381,000	646	$2,138	99 yrs (2025)
OTTO PLACE	$1,593,000	904	$1,762	99 yrs (2024)
SORA	$1,665,000	732	$2,275	99 yrs (2023)

转售成交价最高 Top 5

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	地契
PARKVIEW ECLAT	$10,728,300	3251	$3,300	FH
ARDMORE THREE	$6,280,000	1744	$3,601	FH
LINCOLN SUITES	$5,850,000	3746	$1,562	FH
THE EQUATORIAL	$5,680,000	3455	$1,644	FH
THE WATERSIDE	$5,500,000	2411	$2,281	FH

转售成交价最低 Top 5

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	地契
Q BAY RESIDENCES	$738,000	527	$1,399	99 yrs (2012)
SPRING @ LANGSAT	$775,000	474	$1,636	FH
KINGSFORD . HILLVIEW PEAK	$788,888	527	$1,496	99 yrs (2012)
SKY GREEN	$800,000	474	$1,689	FH
SEAHILL	$800,000	517	$1,548	99 yrs (2011)

涨幅金额最大 Top 5

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	收益	持有期
THE WATERSIDE	$5,500,000	2411	$2,281	$3,812,300	28 Years
CASA CAIRNHILL	$3,630,000	1636	$2,219	$2,370,000	20 Years
THE NEXUS	$3,310,000	1346	$2,460	$2,211,400	19 Years
ST MARTIN RESIDENCE	$4,050,000	1744	$2,323	$2,070,000	24 Years
EMERALD GARDEN	$2,860,000	1238	$2,310	$1,905,000	23 Years

亏损金额最大 Top 5

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	收益	持有期
THE CLIFT	$1,300,000	775	$1,677	-$815,769	15 Years
OUE TWIN PEAKS	$1,230,000	570	$2,156	-$466,727	10 Years
SOPHIA HILLS	$1,042,000	506	$2,060	-$128,000	11 Years
THE LAURELS	$2,580,000	883	$2,923	-$107,852	16 Years
THE ATELIER	$2,200,000	872	$2,523	-$105,112	3 Years

回报率（ROI%）最高 Top 5

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	ROI (%)	持有期
SUNGLADE	$1,980,000	1152	$1,719	230%	25 Years
BULLION PARK	$1,900,000	1238	$1,535	229%	21 Years
THE WATERSIDE	$5,500,000	2411	$2,281	226%	28 Years
PARK GREEN	$1,780,000	1550	$1,148	210%	23 Years
THE NEXUS	$3,310,000	1346	$2,460	201%	19 Years

回报率（ROI%）最低 Top 5

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	ROI (%)	持有期
THE CLIFT	$1,300,000	775	$1,677	-39%	15 Years
OUE TWIN PEAKS	$1,230,000	570	$2,156	-28%	10 Years
SOPHIA HILLS	$1,042,000	506	$2,060	-11%	11 Years
THE JOVELL	$910,000	678	$1,342	-7%	4 Years
THE ATELIER	$2,200,000	872	$2,523	-5%	3 Years

交易分布

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本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文