新加坡乐龄社区关怀公寓曾标注月费$50——为何住户如今要付约$180？

社区关怀公寓正面临“人气不足”的困境。

Harmony Village @ Bukit Batok 是首个 Community Care Apartments（CCA）项目，共有 169 套单位，收到 706 份申请，平均每个单位有 4.2 份申请，开局不俗。

下一个位于 Queenstown 的 CCA 仍然出现超额认购，但当时申请比率降至 1.6。毕竟这是Queenstown——优越地段本身就自带不少关注度。随后三个 CCA 项目均告认购不足，最新的 Fernvale Plains 提供 207 套单位，最终只收到 152 份申请（即每个单位 0.7 份申请）。

公平地说，地段确实起着关键作用：我们并不清楚各城镇的年龄结构，乐龄人口较少的地区自然需求也会偏低等。但在 CCA 单位需求走平的背后，愈发突显的问题在于成本。

我指的并非 CCA 的房价，而是强制性的 Basic Service Package（基本服务配套）。《海峡时报》近期一篇文章给出的数字道出了症结：

Harmony Village 于 2021 年 2 月推出时，选择 15 年租约的买家可选两种付款方式：要么一次性支付 $22,000；要么先付 $13,000，之后每月约 $50。

当时也说明，尽管每月 $50 的费用会定期检讨，但每 5 年的涨幅上限定为 5%。那为何在上述报道中，受访的两位住户都表示每月要付约 $180？ 

对考虑过 CCA 的人来说，发现实际金额比最初提到的“$50”高出三倍，的确让人担忧。 

先解释一下 $50 如何变成了 $180。 

最初的每月 $50，前提是须预先支付 $13,000 至 $42,000 的一次性款项。此后，付费模式发生了变化。 

到 2022 年 10 月，第二个 CCA——Queensway Canopy——推出时，新买家已无法沿用旧模式。取代大额前期款的，是只需缴付相当于 1 年费用的可退还押金，之后按月缴费。

该选项每月起步为 $164。换言之，前期更省，但月付更高。作为替代，住户也可选择每 3 年支付 $6,200。

然而，这一重大变化发生在首个与第二个 CCA 之间，公众对这次“改制”的认知似乎并不充分。 

多数买家不会特地翻查不同 BTO 批次的条款，也不会细算哪些属前期支付、哪些日后可调整。于是，对许多曾考虑 CCA 的人来说，他们看到的是：

第一个 CCA 写的是每月 $50，第二个写的是 $164，而现在还有人据称每月付到约 $180。 

除非持续跟进相关变化，否则这些数字看起来确实会令人心惊。

但误解只是问题的一部分，因为基本服务配套确实在变贵。

撇开误解不谈，大家对成本的担忧并非空穴来风。

Harmony Village 的原始 15 年配套可一次性支付 $22,000 结清。按 2027 年 Q2 起采用的服务模式修订后，预计全期现金需求已上升至 $31,000。35 年租约的差距更大：原先可一次性支付 $59,000，而修订模式下的预计现金需求将达 $106,000。至于较新的 Merpati Alcove 和 Fernvale Plains，35 年租约在修订模式下的预计需求约为 $94,000。（定价可见这里）。 

诚然，这些修订数字是按全租期的预计现金需求推算，也需计入通胀等因素。但我认为，单就差距之大，本身已足以引起关注。

在原先安排下，买家可选择支付较大笔前期款，从而在一定程度上锁定成本。在较新的模式下，住户必须为经常性付款编列预算，且未来这些费用将如何变化并不确定。

我不认为把月费恢复到 $50 是解方。 

那个数字是建立在买家先支付一笔可观前期款的前提之上。此外，要运营方精确预判未来 35 年的人力与照护成本，并不现实。

不过，每次 CCA 推介都应以一致的格式呈现费用，清楚列出首付款或押金、起始月费、整个租期的预计现金需求，以及允许上调的最高幅度。 

也可为 CCA 买家提供不同的付费结构：偏好确定性的，可支付更高的前期或阶段性款项，以更大程度锁定成本；希望降低前期支出的，则可选择按月缴费，但未来的调整应遵循透明公式，并设定明确上限。

当下，先把“为何当初的 $50 看起来变成了约 $180”解释清楚，是个良好的起点。它或许无法解决需求走弱的所有成因，但起码能消除一个令人警惕的因素。 

与此同时，其他房地产新闻……

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每周成交盘点（17 - 23 August）

新盘成交价前五（按项目）

项目名称	售价（S$）	面积（SQFT）	单价（$PSF）	地契
TERRA HILL	$7,280,000	3035	$2,398	FH
THE CONTINUUM	$5,389,000	1905	$2,829	FH
THE MYST	$3,234,000	1518	$2,131	99 yrs (2023)
ONE MARINA GARDENS	$3,051,300	1012	$3,016	99 yrs (2023)
CANBERRA CRESCENT RESIDENCES	$2,476,015	1216	$2,036	99 yrs (2024)

新盘成交价最低前五（按项目）

项目名称	售价（S$）	面积（SQFT）	单价（$PSF）	地契
DUET @ EMILY	$1,025,000.00	409	$2,506.00	FH
HUDSON PLACE RESIDENCES	$1,465,000.00	646	$2,268.00	99 yrs (2025)
DUNEARN HOUSE	$1,512,000.00	527	$2,867.00	99 yrs (2025)
THE SEN	$1,644,000.00	678	$2,424.00	99 yrs (2025)
COASTAL CABANA	$1,738,000.00	915	$1,900.00	99 yrs (2024)

转售成交价前五

项目名称	售价（S$）	面积（SQFT）	单价（$PSF）	地契
THE METZ	$7,800,000	3240	$2,407	FH
111 EMERALD HILL	$6,000,000	2497	$2,403	FH
ASTRID MEADOWS	$5,975,000	2583	$2,313	FH
ELIZABETH TOWER	$5,800,000	3068	$1,891	FH
REFLECTIONS AT KEPPEL BAY	$5,300,000	2939	$1,804	99 yrs (2006)

转售成交价最低前五

项目名称	售价（S$）	面积（SQFT）	单价（$PSF）	地契
AVANT RESIDENCES	$659,000	484	$1,361	99 yrs (2012)
SUITES@ KATONG	$701,000	474	$1,480	FH
THE INTERWEAVE	$758,000	431	$1,760	FH
HILLSTA	$765,000	538	$1,421	99 yrs (2011)
PRIMO RESIDENCES	$788,000	538	$1,464	FH

最大获利前五

项目名称	售价（S$）	面积（SQFT）	单价（$PSF）	收益	持有期
GOLDENHILL PARK CONDOMINIUM	$3,500,000	1313	$2,665	$2,552,700	24 年
ASTRID MEADOWS	$5,975,000	2583	$2,313	$2,175,000	19 年
THE METZ	$7,800,000	3240	$2,407	$1,800,000	12 年
HUNDRED PALMS RESIDENCES	$2,700,000	1324	$2,039	$1,563,800	9 年
SYMPHONY HEIGHTS	$2,620,000	1539	$1,702	$1,560,000	30 年

亏损最多前五

项目名称	售价（S$）	面积（SQFT）	单价（$PSF）	收益	持有期
REFLECTIONS AT KEPPEL BAY	$5,300,000	2939	$1,804	-$1,985,000	19 年
THE SCOTTS TOWER	$1,850,000	904	$2,046	-$1,458,609	14 年
OUE TWIN PEAKS	$3,880,000	1604	$2,419	-$985,000	9 年
MARINA ONE RESIDENCES	$1,250,000	710	$1,760	-$578,000	8 年
111 EMERALD HILL	$6,000,000	2497	$2,403	-$304,100	8 年

ROI% 表现最佳前五

项目名称	售价（S$）	面积（SQFT）	单价（$PSF）	ROI（%）	持有期
GOLDENHILL PARK CONDOMINIUM	$3,500,000	1313	$2,665	270%	24 年
THE QUARTZ	$1,905,000	1485	$1,282	230%	20 年
HARBOURLIGHTS	$2,298,000	1259	$1,825	202%	24 年
MANDARIN GARDENS	$1,970,000	1572	$1,254	176%	27 年
THE IMPERIAL	$2,420,000	980	$2,471	169%	23 年

ROI% 表现最差前五

项目名称	售价（S$）	面积（SQFT）	单价（$PSF）	ROI（%）	持有期
THE SCOTTS TOWER	$1,850,000	904	$2,046	-44%	14 年
MARINA ONE RESIDENCES	$1,250,000	710	$1,760	-32%	8 年
REFLECTIONS AT KEPPEL BAY	$5,300,000	2939	$1,804	-27%	19 年
OUE TWIN PEAKS	$3,880,000	1604	$2,419	-20%	9 年
AVANT RESIDENCES	$659,000	484	$1,361	-10%	8 年

成交分布

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本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文