Toa Payoh 与 Hougang 地块招标，对乐龄照护意味着什么

围绕本地长者的居住选择，讨论近日再度升温：一边是面向乐龄者的公共住房方案（如社区护理公寓），另一边是私人开发加紧布局，以满足对协助式生活设施日益增长的需求。

卫生部（MOH）估计，目前每5名新加坡人中就有1名年满65岁或以上；到2030年，这一比例将进一步升至每4人中有1人，议题愈发迫切。

当局已着手扩充护理院容量：从目前逾20,000张床位，提升至2030年的31,000张。自2020年以来，已有逾10家新护理院落成，新增4,300张床位。

更多时候，这些新护理院源自对既有国有物业的再利用。例如，原 Yishun Primary School 经整修改造为由 All Saints Home 运营的护理院。

眼下，又有两处国有物业有望被定位为乐龄住宿设施。新加坡土地管理局（SLA，国家土地与物业的监管机构）已就 Toa Payoh 的 1 Thomson Lane 发起意向征询（EOI），并就 Hougang 的 95 Tampines Road 一组空置建筑启动公开招标。

Thomson Lane 地块占地 97,696 平方英尺，限定为护理院用途。该物业的电子意向征询（EOI）已启动，将于 9 月 15 日截止。

相较之下，Hougang 这处物业规模小得多，仅 19,724 平方英尺。SLA 将考虑的7种用途之一为乐龄活跃设施。该组原海关空置建筑的租赁将通过价格-质量并重的招标评审，截标日期为 10 月 21 日。

下文将梳理两处用地的条件、各自 EOI 与招标条款要点，以及未来设施的预期存续年限。

Thomson Lane

此次由 SLA 推出的并非一片空地；自 1984 年起，该址一直由 Lee Ah Mooi Old Age Home 使用。

该地位于 Toa Payoh West，毗邻即将推进的 Caldecott 住宅区与 Mount Pleasant Road，占地 97,696 平方英尺，处在这一带最密集发展规划的边缘。

为未来住宅发展所做的基础铺垫已在推进：Thomson-East Coast Line（TEL）的 Mount Pleasant 站、Circle Line（CCL）的 Bukit Brown 站已相继建成，且 Caldecott 换乘站实现两线换乘。Mount Pleasant 站将待该区的 HDB 组屋建成后才会投入运营。

据 SLA 的地块资料，未来护理院用地的最大建筑楼面面积为 20,050 平方英尺。如有意向方成功触发 EOI，将就该地块启动公开招标，更多细节随后公布。

该拟建护理院用地亦紧邻公寓 Sky@Eleven，这是 Thomson Road 一带最具辨识度的公寓之一。Lee Ah Mooi Old Age Home 在 Silat Avenue 亦设有另一处场址，邻近另一处知名公寓——Avenue South Residence。

与其出让地块，政府选择引入机构运营护理院在逻辑上更为合理：一方面可通过租约条件规范物业用途，另一方面国家仍可保有这块珍贵的土地资源。

Tampines Road

与此同时，SLA 也就一组空置建筑 95 Tampines Road 启动价格-质量并重的招标。尽管地址位于 Tampines Road，但该地属第19区的 Hougang 规划区，临近 North East Line 的 Kovan MRT 站，两侧为知名公寓——The Stars of Kovan 与 The Tembusu。

该处原为 Tampines Customs Quarters，靠近与 Upper Serangoon Road 的交界；场地由一栋四层建筑与五栋单层木屋组成。

当年，这五栋木屋在战时曾用于存放麻袋装大米，随后移交给海关站使用。1970年代停止运作后，这些建筑在1990年代曾用作宗教学校，随后在2000年代先后改作幼儿园与学生宿舍。

该地占地 19,724 平方英尺，最大可建楼面为 11,792 平方英尺，约为 Thomson Lane 地块的五分之一。此次租赁初始期为 5 年，期满可申请再延长 4 年（由政府酌情决定），且首 3 个月免租。

尽管该址不受保育指引约束，投标方仍须就任何改动提交方案，说明如何保留原有建筑元素；其在保育与历史建筑改造方面的经验亦会纳入评估。

采用双轨制评标意味着：除租金报价外，还将依据运营方对物业的整体规划进行评估，因此出价最高者未必胜出。

该址的指示性可用用途包括：

• 乐龄活跃设施
• 商业学校
• 室内运动工作室
• 冥想中心
• 服务式公寓
• 水疗与康养设施
• 学生宿舍

因此，尽管乐龄活跃设施位列清单首位，但未必会被选中。若零售与餐饮（F&B）用途获批，其总面积将被限制在 1,768.85 平方英尺，恰为预估 GFA 的 15%。

为何乐龄照护方案有望中标 Hougang 地块

若有乐龄照护运营方参与竞标，将面临来自服务式公寓与学生宿舍业者的强劲竞争——这两类住宿形态近年在新加坡鲜有新增或改造机会，供给偏紧。

单就租金报价而言，乐龄照护运营方开出最高价的可能性不高。

不过，按招标文件所载的“价格-质量法”，价格占 100 分中的 40 分，质量占余下的 60 分。也就是说，评审将考量方案的创意度与对周边社区的契合度，并综合其活化效益、绿色举措与维护计划等质量因素。

在“活化与活力”一项下，SLA 将乐龄活跃、预防性医疗保健与社区凝聚列为期望看到的活动编程示例。我们的解读是，相较其他用途，当局更希望看到更多与乐龄照护相关的方案与投标。

此外，NEA 亦附加了方向一致的条件：该址如设乐龄活跃设施，须建立医疗废弃物管理制度，在源头对生物危害废弃物、使用过的针具与细胞毒性药物进行分类分流。

两处用地的租期上限均为 9 年

Thomson Lane 采取 3+3+3，Tampines Road 为 5+4，二者的最长期限均为 9 年；且续期均由 SLA 全权酌情决定。

但这也意味着，若未能获批延长，租户所投入的大部分资本性装修改造须予拆除。对于护理院或乐龄活跃中心而言，这样的前提不利于长远规划。

简而言之：运营方要为体弱用户完成整栋建筑的适老化改造，却必须接受该安排最短可能在 5 年后即告终止。

现场并无既有停车位，且 LTA 要求所有上下客须在用地范围内完成，不得占用主干道；因此，凡涉及行动不便人群接驳与动线的业态，都是投标方必须重点考量的因素。

尽管社会各界呼吁新加坡增设更多护理院与乐龄照护设施，这些租期限制仍然存在。对正为父母筹划照护安排的家庭而言，本地选项从居家轻度支持一路延伸至 24 小时的全日制护理——Lee Ah Mooi Old Age Home 正是面向这类需求而设。

最“轻”的是乐龄活跃中心，目前全岛已超过 230 所，使 10 名乐龄者中有 8 名可便捷触达。

这类中心提供运动、用餐与社交等到访式服务，而非居住空间，多数活动亦免费。若 Hougang 地块由乐龄照护机构中标，未来很可能会建设成上述类型的中心。

其次是 MOH 归类为中长期照护的服务，涵盖中心式的日间照护、社区康复与日间临终关怀，以及从上门护理到 Meals on Wheels 的居家服务。再之后，是支撑“居家养老”的住房产品，例如 HDB 的 Community Care Apartments，将适老化单位与强制性的基础服务配套打包提供。

近来，配套费用亦引发讨论：首个项目曾报约每月 $50，但近期有住户反馈实际支付约 $180。去年，资格标准亦已放宽，符合年龄下调至 55。

再往上一档是私人 assisted living，Perennial Living 即为一例。这一相对新颖的模式，将 200 套协助式生活公寓、100 床护理套房与康复中心整合于同一场址，月费用约 $8,000。

护理院则是照护强度最高的选择，面向全天需要协助、并需 24 小时护理的住户。就体量而言，Thomson Lane 更契合此类机构。

仍有若干关键信息未明

目前，SLA 尚未公布两处用地的租金指引，因而无法判断运营方的潜在成本；同时，Hougang 物业最终是否落地为乐龄照护设施，亦未可知。

对运营方而言，在仅有 3 年或 5 年确定期的前提下投入大量资本，财务上难以自洽；而对本应长期深耕的乐龄照护中心而言，这更是一个尴尬的起点。

1 Thomson Lane 的 EOI 将于 9 月 15 日截止；若意向充足，SLA 保留提前截止的权利。95 Tampines Road 的招标将于 10 月 21 日截止。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文