上周，一系列重要政策陆续落地，势必对楼市各方产生深远影响。从取消私人屋主购买五房组屋的15 个月等待期，到未来数月房地产经纪将面对的新规调整，动静不小。
在这波重磅宣布中，或许容易被忽略的还有一项关键调整：针对开发商收购 en bloc 地块的Additional Buyers Stamp Duty (ABSD)退税时限微调。
先简单回顾：ABSD 并非只针对买家。开发商购地时也要缴纳：按地价计的 5% 不可退 ABSD，以及额外 35% 的 ABSD——若能在 5.5 年内达标，方可申请退回这 35%。如未能在 5.5 年内建成并售罄，则这 35% 无法退回。
此次调整让开发商在收购并重建大型 en bloc 地块时，ABSD 的限制与风险有所缓解。开发商仍须先缴合计 40% 的 ABSD，但凡属大型集体出售与重建项目，去化期限将显著延长。
以下是近期 en bloc 市场的概况，以及最新ABSD 退税时限将如何影响老旧物业的集体出售机会（涉及这些项目的业主与新公寓买家）。
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延长 ABSD 期限以鼓励大型重建项目
自 7 月 29 日起，凡经 en bloc 重建后可新增超过 1,400 套私人住宅的项目，开发商将有 7 年时间完成建设并售罄全部单位，方可申请取回可退的 35% ABSD。
较小型的 en bloc 项目，只要新开发至少 700 个住宅单位，开发商则有 6 年完成建设与售罄。此外，符合条件的项目*还可再获 6 个月宽限。
*符合条件的项目包括：工程复杂度高的开发、根据城市更新的 Strategic Development Incentive (SDI) 审批的项目，或采用更先进施工方式的项目。
这些调整，正是回应开发商此前对 ABSD 制度“校准”的诉求。
在此之前，无论规模大小，所有新盘一律适用 5.5 年相同时限。也就是说，50 套的小型项目与逾 1,000 套的巨无霸项目，都得在同一时限内建成并售罄。
高企的 ABSD 税率叠加单一退税时限，令近年 en bloc 市场逐步降温，也使老旧公寓——尤其占地广的项目——的集体出售前景蒙上阴影。
较具代表性的有 660 套的 Pine Grove，以及近日开启第三次集体出售尝试的综合体 People’s Park Centre。Pine Grove 位于 Ulu Pandan、District 21，占地约 893,000 平方英尺。过去 20 年，业主已发起 5 次集体出售。
相较之下，People's Park Centre 占地约 95,500 平方英尺并不算大，但其坐落牛车水核心地段，重建后势必售价不菲，也让任何开发商都难以在此前 5.5 年内将所有单位完全去化。
不过，随着 ABSD 退税时限调整，许多老旧且体量可观的项目，迎来过去 8 年里最有希望实现集体出售的窗口。
这可能引发集体出售“希望溢价”的回归
尽管最新变化让人看见 en bloc 市场再启的希望，但我也在想，会否出现意料之外的后果：买家重返老旧物业，押注其集体出售前景、从中套利。
过去，市场不乏所谓“希望溢价”的心态——买家假设、甚至预判某些老旧项目将通过 en bloc 带来可观收益，因而提前布局入场。
这在早些年相当常见。据传不少投资者买入老公寓后会彼此串联、结成同盟；一旦新业主形成足够“票仓”，便更易推动项目进入集体出售程序。
然而，近年这一现象明显降温，主要有两点原因。其一，政府大幅增加了 Government Land Sales (GLS) 地块供应。
相较谈判复杂、争议不时四起的 en bloc，GLS 对多数开发商更为直接。年长本地人或许还记得，2007 年 Horizon Towers 的集体出售拉锯两年，最终因少数业主反对而告吹。
此外，眼下楼市已与 2018 年上一轮 en bloc 高峰期大相径庭。最显著的是私宅价格飙升，尤以疫情后那波行情为甚。
如今，寄望 en bloc 的业主在置换时常陷两难：接盘房价走高；而开发商在利润受限下，对收购价的承受度亦被压缩。
但若 ABSD 退税时限的调整最终吸引开发商重返 en bloc 市场，不排除部分投资者再度押注地段佳的老项目，期望借集体出售获取“红利”。
我尤其关注 Bayshore 一带的老公寓群，如 Costa Del Sol、The Bayshore 与 Bayshore Park。今年 4 月推出的 Vela Bay，以 51 套、72% 的去化率和平均 $2,886 psf 的售价，为该片区新盘立下新标杆。
这进一步拉大了与同区老公寓（如 Costa Del Sol、The Bayshore、Bayshore Park）之间的价差。随着 新的 GLS 地块在 Bayshore 分区陆续批出，未来数月新私宅价格预计仍将走高。我们此前在这篇定价评析中，已就东海岸该片区的价差作出讨论。
在重拾这类操作前，意向集体出售的投资者应保持谨慎
就当前形势而言，尽管政府已为体量大、楼龄高的项目开辟了更易达成的集体出售通道、提高了成功概率，但这并不意味着投资者可将其视作“稳妥的退出策略”。
首先，要留意 Sellers Stamp Duty (SSD)，即针对售房所得征收的税。若在购入后第一年转售，需缴 16% 的 SSD；此后依次降为 12%、8%，至第四年为 4%*。即便因集体出售而转手，SSD 仍照缴。
*适用于 2025 年 7 月 4 日及之后购买的房产。
因此，若在购入后 3 年内发生 en bloc，你仍需缴 8%。叠加装修、佣金、法律费与其他交易成本，最终账面未必好看——尤其当你要置换的房价又涨了的时候。
另外别忘了，开发商补充土地储备并不缺选项。政府在当前（以及很可能未来）的 GLS 计划中持续提供充足地块。仅 2026 Confirmed List 一项，就将释放 9,320 套新私宅供应——较过去 10 年年均供应量高出逾 50%。相较纷繁复杂的 en bloc 谈判，开发商几乎一向更偏好此类地块。
最后还要考虑，如今住宅面积更趋紧凑，这也会间接影响 en bloc 前景。正如多篇 Stacked Pro 文章所示，例如这篇关于 Signature Park 的分析，部分自住买家更看重面积而非楼龄。这类买家的投资属性较弱，更在意置换后是否会住得更小。要说服他们在 en bloc 上达成共识，或许是最难的一环；随着新房面积愈发缩小，他们可能更不愿轻易放弃现有居所。
别忘了 2017 年集体出售潮退去时的教训
总体而言，若一套老公寓当下各方面都契合你的需求，入手仍是不错的选择。理由应回归基本面：更大的面积、你重视的配套与便利，或其他不可复制的独特优势。如此一来，即便最终等不到集体出售，你依然拥有一处舒适宜居的家。
即使你并不指望 en bloc，在购置前也应了解所选项目的可能性：查一查近期是否有过 en bloc 尝试、距离成功有多近。最不想看到的情况莫过于：刚买进老公寓、花钱装修不久，忽然 en bloc 通过，你又得再搬一次家。
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