2024年成交价超 $1.5m 的24套最贵转售HDB组屋：它们都在哪里

曾经，$1 million 对于一套HDB组屋来说已是破纪录的价格。但我们已走到了“$1 million 组屋”不再具备同样震撼力的阶段。在一些项目中，例如 Pinnacle @ Duxton，$1 million 甚至已成为预期的价格。如今，定义真正昂贵组屋的关注点正转向$1.5 million；而这些交易开始出现的地方在这里：

关于 $1.5 million 重要性的简要说明

在我们已经看到更多组屋触及 $1 million 的当下，这个数额具有心理层面的重要意义。转售私人公寓的典型价格约为 $1,680 psf（截至 2024 年 12 月）。这意味着一套 900 平方英尺的三卧转售公寓单位，价格约为 $1.51 million。 

这也与新推出的 Executive Condominium（EC）价格点相当。

因此，能够达到这个价格的组屋，实际上已抹平了公共住房与私人住房之间的价格差距；至少在转售与EC板块上如此。展望未来，这很可能成为一个警讯，并可能引发政策调整。 

所幸，能达到 $1.5 million 的组屋数量仍然很少。但这也呼应了十多年前（2012 年 7 月）许多人说过的话：当第一套 $1 million 组屋成交时，没多久数量就迅速攀升。

已达 $1.5 million 门槛的转售组屋

期间	城镇	户型	地址	楼层	面积（平方米）	屋型	租约起始年份	剩余租期	转售价格
2024-06	BUKIT MERAH	5 房	9B BOON TIONG RD	34 至 36	112	改良型	2016	90 年 08 个月	$1,588,000
2024-06	BUKIT MERAH	5 房	96A HENDERSON RD	46 至 48	113	改良型	2019	94 年	$1,588,000
2024-09	BUKIT MERAH	5 房	126A KIM TIAN RD	40 至 42	113	改良型	2013	87 年 06 个月	$1,580,000
2024-01	TOA PAYOH	5 房	139A LOR 1A TOA PAYOH	40 至 42	117	DBSS	2012	87 年 04 个月	$1,568,888
2024-07	BISHAN	5 房	275A BISHAN ST 24	37 至 39	120	DBSS	2011	86 年 03 个月	$1,568,000
2024-07	KALLANG/WHAMPOA	3 房	53 JLN MA'MOR	01 至 03	366.7	排屋	1972	47 年	$1,568,000
2024-11	QUEENSTOWN	5 房	28A DOVER CRES	37 至 39	124	改良型	2012	86 年 05 个月	$1,550,000
2024-11	CENTRAL AREA	5 房	1D CANTONMENT RD	43 至 45	105	Type S2	2011	85 年 03 个月	$1,542,880
2024-01	TOA PAYOH	5 房	138C LOR 1A TOA PAYOH	31 至 33	117	DBSS	2012	87 年 03 个月	$1,540,000
2024-06	TOA PAYOH	5 房	139A LOR 1A TOA PAYOH	31 至 33	117	DBSS	2012	86 年 11 个月	$1,540,000
2024-10	CENTRAL AREA	5 房	1F CANTONMENT RD	43 至 45	107	Type S2	2011	85 年 04 个月	$1,540,000
2024-12	BISHAN	5 房	275A BISHAN ST 24	31 至 33	120	DBSS	2011	85 年 10 个月	$1,539,000
2024-06	BISHAN	5 房	275A BISHAN ST 24	28 至 30	120	DBSS	2011	86 年 03 个月	$1,538,000
2024-05	CENTRAL AREA	5 房	1C CANTONMENT RD	37 至 39	106	Type S2	2011	85 年 09 个月	$1,515,000
2024-09	CENTRAL AREA	5 房	1D CANTONMENT RD	37 至 39	107	Type S2	2011	85 年 05 个月	$1,515,000
2024-06	TOA PAYOH	5 房	138C LOR 1A TOA PAYOH	34 至 36	114	DBSS	2012	86 年 11 个月	$1,503,888
2023-06	BUKIT MERAH	4 房	50 MOH GUAN TER	04 至 06	176	合并单位	1973	48 年 08 个月	$1,500,000
2024-05	BISHAN	5 房	275A BISHAN ST 24	22 至 24	120	DBSS	2011	86 年 04 个月	$1,500,000
2024-05	BISHAN	行政式	286 BISHAN ST 24	22 至 24	172	复式	1992	67 年 04 个月	$1,500,000
2024-06	BUKIT MERAH	5 房	95C HENDERSON RD	40 至 42	113	改良型	2019	94 年	$1,500,000
2024-10	TOA PAYOH	5 房	138B LOR 1A TOA PAYOH	31 至 33	114	DBSS	2012	86 年 08 个月	$1,500,000
2024-11	CENTRAL AREA	5 房	1G CANTONMENT RD	40 至 42	106	Type S2	2011	85 年 03 个月	$1,500,000

最后，我们也想补充迄今为止纪录中的最高转售价：位于 SkyOasis @ Dawson 的一套单位以惊人的 $1.73 million 成交，我们已在此处报道。迄今为止，还没有任何成交超越这一水平——即便是知名的 Pinnacle @ Duxton 也未能做到。 

1.  仍然集中在少数特定板块

如果我们仅看 $1 million 的水平，这类组屋的地点分布相当多元。事实上，截至 2024 年，达到 $1 million 的转售组屋已遍布除 Choa Chu Kang、Jurong West、Sembawang 与 Tengah 外的所有HDB城镇。 

然而在 $1.5 million 这一价格点上，它们仍然相当集中。多数位于 Central Area（Cantonment Road）、Bukit Merah、Bishan 与 Toa Payoh。这四个名字并不令人意外，因为它们同样是最早出现大量 $1 million 组屋的区域；而作为最先出现 $1.5 million+ 组屋的板块，我们也可见这些城镇依然高出一筹。

展望未来，这些区域的 Prime BTO 需求势必强劲，即便有如 10 年 MOP 之类的限制。随着价格几近公寓水平，或许我们将走到这样的地步：在 Bishan、Toa Payoh 或其他两座城镇，只有通过申请 Prime 组屋才更有可能负担得起一套住房。 

2. 几乎总是面积最大的单位

请注意，清单上的那套 3 房并不真的是 3 房：它是一间有地排屋。这些有地HDB物业可追溯至SIT时代，也就是HDB的前身。清单上面积最小的，是位于 Bukit Merah 的一套 4 房。 

除此之外，其余均为 5 房或行政式单位。面积确实会推动总价，帮助它们触及 $1.5 million；但也值得注意的是，对于最大面积单位的持续需求。市场很可能已经意识到这一点，我们在一线也有所观察： 

买家追求超出自身实际需求的更大户型并不罕见，例如即便孩子已离家的夫妻，仍希望购买 5 房。人们普遍认为大户型更易转售、回报更高。反过来，这又推动了大户型价格与需求的持续上行。 

3. 非标准与 DBSS 组屋

多套 $1.5 million 的单位属于 DBSS。这颇具讽刺意味，因为 Design, Build, and Sell Scheme（DBSS）曾引发不少关于品质与定价的问题，并已被搁置。其需求或许更多来自某些 DBSS 楼盘更佳的地段，而非设计本身；但也有买家看重如额外浴室或挑高客厅等配置。 

不过，如果品质是主要考量，在价格都来到约 $1.5 million+ 的情况下，选择 DBSS 而非 EC 的意义未必充足；或许更多是出于“不想为不使用的公设买单”的心态。

另外，名单中也可见一套 maisonette（双层单位）与一套合并单位（两户合并为一）。 

4. 往往楼龄较新

关于 $1 million 组屋的一个观察是：其中不少单位楼龄偏大；即便在这份 $1.5 million 清单上，我们也能找到一些这样的例子（如 Bukit Merah 的 4 房、那套双层单位，以及那间排屋）。 

但若看剩余租期，你会发现许多 $1.5 million 单位都相当新，普遍还有 85 至 90 年的租期。这种“租约折旧低 + 地段中心/便捷”的组合，正是其高价位的重要支撑。 

而对那些“仅”$1 million 的单位而言，比如你在 Tiong Bahru 可能找到的，便利性则可能被租约折旧与随之而来的转售限制所抵消。 

5. 几乎不会位于低楼层

除 Moh Guan Terrace 的那间排屋与合并单位外（Moh Guan Terrace 的楼块为低层建筑），其余都不在地面层。景观与私密性显然十分关键；而在那套 $1.73 million 的 SkyOasis @ Dawson 单位中（见上文链接），景观就是价格的重要推动因素之一。 

对于关注转售收益的买家而言，为更高楼层支付的溢价很可能物有所值；有些人甚至会将其视作再一次“风fall”效应，希望通过抢占高楼层来放大潜在收益。 

鉴于 HDB 在 COVID-19 之后大幅提升供给，2025/26 年转售价能否维持动能将颇为值得关注。我们也认为 Plus 与 Prime 模型的引入会带来一波洗牌，进而影响这些炙手可热的HDB城镇的价格；但目前仍言之过早，尚待观察其走向。 

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文