新加坡百万 HDB 组屋崛起：这会成为新常态吗？

百万 HDB 组屋仍属异类，仅占 HDB 交易的大约 1%；即便是接近百万（例如 $800,000 或 $900,000）的单位，也绝非多数。然而，不可否认这些“异类”的数量正在迅速增加。2023 年，百万组屋成交创下历史新高（460 套），高于前一年的 369 宗纪录。如果你一直关注 Stacked，你或许也看过这份即将迈向百万的组屋清单。

这一趋势会持续吗？我们先来看一看，还有多少 HDB 组屋已接近百万价位。

接近百万的组屋几乎每年都在增加

年份	小于 900k 或 大于 1m	介于 900k 和 1m 之间	总计	占比
2012	23161	37	23198	0.16%
2013	16045	52	16097	0.32%
2014	16065	31	16096	0.19%
2015	17680	100	17780	0.56%
2016	19226	147	19373	0.76%
2017	20310	199	20509	0.97%
2018	21334	227	21561	1.05%
2019	22004	182	22186	0.82%
2020	23137	196	23333	0.84%
2021	28646	441	29087	1.52%
2022	25973	747	26720	2.80%
2023	24862	912	25774	3.54%
2024	1679	62	1741	3.56%

百万组屋的数量也几乎每年都在增长

年份	百万组屋套数	总成交量	百万组屋占比
2012	2	23,198	0.01%
2013	3	16,097	0.02%
2014	2	16,096	0.01%
2015	12	17,780	0.07%
2016	20	19,373	0.10%
2017	46	20,509	0.22%
2018	71	21,561	0.33%
2019	64	22,186	0.29%
2020	82	23,333	0.35%
2021	259	29,087	0.89%
2022	369	26,720	1.38%
2023	470	25,774	1.82%
2024	46	1,741	2.64%

从数据可见，“即将迈向百万”的 HDB 组屋在两个阶段出现同比回落：介于 2013 与 2014 年之间，以及 2018 与 2019 年之间。除这两次之外，自 2012 年以来，百万／近百万价位的组屋数量几乎每年都在增加。

但为何这两个阶段会出现回落？ 

2013 至 2014 年，HDB 市场出现两项重大变化：其一是引入了按揭供款比率（MSR），将每月供款上限定为借款人收入的 30 per cent，对价格形成明显的下行压力。

其二，HDB 停止公布估价现金溢价（COV）数据。在此之前，买卖双方会先取得估价，再就 COV 金额讨价还价；当时几乎默认为会存在 COV。 

HDB 随后调整为：买卖双方需先就价格达成一致，HDB 才会在之后披露估价。这使得到了 2014 年，许多交易中的 COV 金额已降至 0。 

需要注意的是，几乎每一宗“即将迈向百万”的 HDB 交易都涉及较高的 COV，因为 HDB 很少会给出那样的估值（至少在当时）。 

有趣的是，2013 年的回落也显示整体转售市场与百万组屋的差异

百万与近百万价位组屋在 2014 年回落，但 2015 年又再度上升。而更广泛的 HDB 转售市场并非如此：其在此后陷入低迷，一直到新冠疫情前后才明显改善：

因此值得注意的是：即便 HDB 转售市场下行，百万与近百万价位组屋的数量仍可能上升。两者并不总是同向而行；接近百万的交易增多，并不意味着所有转售组屋都在变贵……

接下来在 2018 至 2019 年以及其后一年的回落，很可能与供应相关。那一年约有约 30,000 套组屋达到 MOP；部分买家或许也转而选择这些较新的单位（有些楼龄仅 5 年），而非价格更高且更老的替代品。

这颇具反讽意味，因为仅仅一年后，便出现严重的住房短缺，推高了价格。COVID-19 导致形势急转直下：在家办公（Work From Home）、工程延误，甚至不少升级族改为购买更大的转售组屋而不是公寓，纷纷进入市场。 

后疫情时期是百万组屋最显著的增长阶段

如上所见，COVID-19 之后，百万组屋交易量大幅攀升——从 2020 到 2023 年几乎每年都增加约 1 个百分点。 

一个常被提及的原因是，经历疫情冲击与在家办公兴起后，买家开始青睐更大的单位；甚至更年轻的买家也开始关注较老、面积更大的 HDB 组屋（这些更有可能逼近百万）。居住空间的优先级一度压过了对剩余租期的担忧。 

此外，私宅市场日益昂贵，更多买家被价格挤出。

再加上想要“即买即住”的需求，COV 重现市场（我们在较早文章中对当年情况有过整理）。 

百万组屋的增长会持续吗？ 

有两项新因素可能影响这些接近百万的交易与当前趋势。一是Prime 与 Plus 住房模式。 

由于这是全新的分类，我们尚不清楚其将如何影响后续的转售价（而且距离见效还需要一段时间，因为其 MOP 为 10 年）。关键在于，新加坡人是否愿意去申购并等待一套 Prime 或 Plus 的新组屋，而不是为百万的转售组屋支付高额 COV。 

这是许久以来首次，通过 BTO 在红山、女皇镇、加冷—黄埔等核心地段拿房，变得“更容易”了。 

但另一方面，Prime 与 Plus 的限制并不追溯适用于现有单位，而这些单位已位于理想地段。当 10 年 MOP、4 年施工期的新房可选时，若 10 分钟外就有一套 MOP 仅 5 年、且可立即入住的转售组屋，谁还愿意等新房？ 

因此，位于 Prime 与 Plus 区域附近的卖家很可能抬价（我们在这里有更多讨论，市场上似乎已出现相关迹象），从而导致短期内出现更多高价转售交易。 

还需补充的是，Prime 与 Plus 组屋设有每月 $14,000 的收入顶限，而转售市场仍无上限。因此更具支付能力的买家仍会流向转售市场，并在其中推高价格。

第二个更长期相关的因素：楼龄。 

多数高价单位也是较老的单位；相当一部分（如 Maisonette 复式）可追溯至 20 世纪 80 年代甚至更早。迄今为止，新加坡尚未有 HDB 镇区走到租约期满的终点；但这终将发生（随着楼龄增加，至少消费者的观感可能会发生变化）。

当部分单位的剩余年限仅 30 年时，买家是否还会仅因其为特大（jumbo）、复式（maisonette）、HDB 有地房屋等而支付高价？随着“租期递减”这一现实逐步深入人心，未来我们或许会看到市场对百万组屋的热度回落。 

但归根结底，百万与近百万的 HDB 组屋仍属异类，短期内它们成为常态的可能性不大。更可能出现的，是每个 HDB 镇区至少都会有少数此类单位；或许因为更靠近购物中心或 MRT 站。因此，类似碧山、中峇鲁等“热点”之外的地方，也可能会出现这类成交。 

从更长远来看，考虑到通胀与人口增长，我们可预期百万 HDB 的占比会提高。这意味着居住于任何类型住房的年度成本都会上升——即便是 HDB。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文