为何对新加坡人而言，“便宜”的柔佛房产很可能很快不再便宜

本文为资深马来西亚房产从业者 Samuel Tan（Olive Tree Property Consultants 创始人兼 CEO）投稿，并分享他对马来西亚房地产市场的观察，以及新加坡买家与投资者需留意的关键事项。

随着跨境项目加速推进，例如柔佛—新加坡特别经济区（Johor-SG SEZ），柔佛房地产市场有望在未来数年迎来上行，这也让渴望把握机遇的买家再次将目光投向当地的房地产机会。

预计到今年年底，随着连接 Woodlands North 与 Bukit Chagar 的Rapid Transit System (RTS) Link通车，新马两地过境将更为顺畅。叠加马来西亚新的城际电动列车服务——KTM Electric Train Service (ETS)，未来几年两地的跨境往来预计将显著升温。

不过，进军马来西亚房地产市场并非易事。Olive Tree Property Consultants 创始人兼 CEO Samuel Tan 指出，海外投资者需面对本地特有的复杂度与监管要求。

他表示：“不同国家的房地产投资各有其考量。事先弄清这些规则，方能以正确方式入场，提高最终获利的几率。”

如果你计划在马来西亚投资，以下 10 点务必牢记：

1. 资格与外籍买家限制
2. 州政府购置同意（State Consent）
3. 受限制土地（Restricted Land）
4. 柔佛特定考量
5. 住宅供应过剩与库存积压
6. 临近新加坡的物业
7. 租赁地契 vs 永久地契
8. 购房涉及的费用
9. 如何在柔佛甄别优质物业
10. 理解租户需求与租金回报

价格涨幅温和且分化

自新冠疫情结束以来，马来西亚房地产市场稳步复苏，但除部分表现突出的城市外，价格涨幅整体偏温和且呈现分化。成交量同样维持稳定至温和的增长。

Tan 表示：“当前马来西亚房市的销售与投资需求更为挑剔，资金更多集中在主要城市中已完工且地段优越的项目。”

他指出，柔佛住宅表现参差，但自 2025 年下半年起已现复苏迹象；其中，新加坡买家是推动柔佛投资型物业需求的重要催化剂。

Johor-SG SEZ 与 Forest City 金融区的宣布，也显著提振了投资情绪与关注度。不过，尽管横跨依斯干达区域的宏观蓝图去年声势浩大，许多细节仍待揭晓。

在九大旗舰区的具体总体规划与锚定企业公布之前，投资者对投入何种资产仍会更为审慎，以免资本误配。对于马、新两国政府而言，今年是把政策转化为 SEZ 落地进程的关键一年；唯有如此，需求才会从情绪驱动逐步转向基本面驱动。

此外，建筑成本上升也抬高了多数新盘的价格底线；马来西亚中央银行 Bank Negara Malaysia 维持稳定的 OPR，有助于使房贷成本可控。

相对走弱的马来西亚令吉（RM）对新元（SGD）与美元，使得马来西亚房地产资产对海外投资者更具吸引力。去年 RM 对 SGD 一度贬至每 SGD 超过 3.30。

Tan 指出：“在 2026 年，只要利差存在，汇率格局仍将延续。来自新加坡与中国的海外买盘预计全年保持强劲。”

价格门槛、外籍买家限制与州政府同意

这并不意味着你该立刻过长堤去看房。Tan 提醒，针对首次赴马投资的海外买家，流程与成本门槛都不低，足以令人却步。

以柔佛的有地住宅为例。多年来，常见新加坡人购买当地独立屋、排屋，通勤回新加坡上班，同时享受柔佛较低的生活成本。

但海外人士只能购买高于各州规定最低价的物业。在柔佛，排屋、半独立式洋房与独立屋等有地住宅的最低门槛为 RM1 million ($316,578)。此门槛同样适用于服务式公寓。

Tan 指出，在部分情况下，开发商可向州政府申请降低门槛，个别项目甚至可降至 RM500,000。然而，外籍买家仍须取得州政府批准，此流程可能需时 3 至 6 个月，而且并非一定获批。

若顺利获批，还需缴付同意费（Consent Fee）。以成交价为基础，非工业类物业的费率为 3%。

另有注册费：住宅与商业物业的最低注册费为 RM30,000，若购买的是服务式公寓，则为 RM50,000。

最后，州政府同意申请费按每个地契固定为 RM2,000；若不获批准而上诉，上诉费为 RM3,000。Tan 表示：“州政府同意费在多数州对外国人是强制性的；它不仅是一笔费用，更是一项酌情审批流程。各州费用不同，也会增加流程的复杂度、时间与前期成本。”

他补充，外籍买家在柔佛购房的流程并非不可逾越，但需要合理预算与专业指导。事实上，这些措施也通过增加交易摩擦来抑制短线“炒房”。

归根结底，若你打算把辛苦赚来的钱投向马来西亚这样的市场，就必须带着周全计划入场，而不是指望“当下价格低”会自然而然在未来转化为升值。

Forest City 与 Johor-SG SEZ

Johor-SG SEZ 的宣布，以及将规模庞大的 Forest City 打造成专属金融区的计划，使该区域在部分看好者中迅速走热。

针对外籍买家也有具吸引力的配套：在 Forest City 购房可享受 50% 印花税减免。出售该物业时，若符合条件，于持有第 4 年或之后出售，需就应纳税利润缴付房地产增值税。

Tan 表示，自相关宣布以来，Forest City 及周边的 Iskandar Puteri 买家咨询、实地看房与一手市场成交均明显上升。他也指出，正在当地推售新盘的开发商正积极重塑定位，以把握热度上升的契机。

“建议海外买家务必了解项目的长期可行性、预估入住率与开发商往绩。Johor-SG SEZ 或将带动部分区域，尤其是工业空间与服务式公寓。”Tan 说。

总体而言，海外买家在 Forest City 直接向开发商购买，最低入手门槛约为 RM500,000 至 600,000。

若你是 MM2H（马来西亚长期居留计划）持有者，除非把现有马来西亚物业“升级”至更高资本价值的资产，否则必须直接向开发商购买，且 10 年内不得出售所购物业。

尽管柔佛州政府积极为该滨水区“去标签”，Forest City 的“鬼城”标签与中国开发商 Country Garden 的失败阴影仍未完全散去。

那么，现在入场是否为时过早？

Tan 表示，时点选择取决于你的风险承受力。风险承受度更高的投资者或会把当前的早期入场价视为在区域发展中争取较高资本增值的路径，尤其是相比成熟地段，这里的价格更为亲民。

“对于风险偏好较低的投资者，等待更为具体的进展以降低风险，或许更为稳妥。当地市场仍处于早期阶段，很大程度上依赖政策的有效落地。”他补充。

柔佛住宅市场供过于求与租户需求的研判

柔佛长期以来在高端服务式公寓领域存在过剩。这意味着投资者在筛选标的时必须尤为谨慎。

Tan 指出，海外买家应回避交通连通性较差、供应过度饱和的郊区。受供给影响，除核心成熟区域外，转售市场也可能更具挑战。

“任何投资计划都必须评估自身的持有实力。以中长期（5 到 10 年）为基准，预留缓冲，以穿越市场周期并等待周边基础设施成熟。”他说。

简言之，你的退出策略绝不能建立在短炒之上。

租赁市场同样需要谨慎对待。Tan 建议为“空置期”风险预留缓冲，特别是在租户承接能力较弱的地段。“可考虑‘升级’策略：先从成熟地段的小型公寓起步，随着时间积累资产净值，再进阶到更优质的资产，而不是期待快速高回报退出。”

靠近教育枢纽或工业园的区域，租赁需求通常较稳定，但由于租金竞争激烈，回报率会相对较低。

Tan 建议保持现实预期。在当前市场环境下，4 到 5% 的毛回报率已属不错。“柔佛房市既复杂又具周期性。因毗邻新加坡而具潜力，但同时伴随供应过剩与政策变动等特定风险。耐心、扎实研究与专业指导，是成功投资的关键。”

与新加坡的距离及如何在柔佛挑到好房

靠近长堤与第二通道的物业，通常因新加坡买盘与强劲租赁需求而享有溢价。一直以来，来自新加坡投资者的资本都是流入柔佛的主要海外房地产资金来源，如今依然如此。

相较新加坡更低的房价、更具可负担性的生活成本，以及来自跨境通勤者的强劲租赁需求，共同推动了更高的租金回报与显著的资本增值预期。与此同时，市场也因 RTS、Johor-SG SEZ 与通往吉隆坡的 ETS 而迎来跨境活动热潮。

但这也意味着它们对跨境政策变化更为敏感。雄心勃勃的跨境项目常有延误风险，马来西亚的政治风向转变也可能改变政府优先级。

“优先关注具备增长动能与明确基础设施红利的区域。靠近跨境通道的地点，例如新山的海关、移民与检疫综合大楼（CIQ）、RTS Link 与 ETS 车站，都是不错的选择。”Tan 说。

• 大型就业枢纽如 Pasir Gudang Industrial Estate、Senai Airport City、SiLC Industrial Hub 也是好选择。
• 配套成熟的既有城镇如 Senibong Cove、Setia Tropika、Austin Height、Horizon Hills、Sutera Utama、Impian Emas，相对更为稳妥。
• 选择有口碑与往绩的开发商同样重要，如 Sunway、UEM Sunrise、IOI Properties、Genting Property Group、SP Setia 与 Ecoworld。

租赁地契 vs 永久地契；购房成本

好消息是，只要满足前述价格门槛等限制，海外人士可购买永久地契的土地。但多数住宅的产权通常为 99-year 租赁地契。

需留意，有些物业并非地契性质的“租赁地契”，而是“租约”安排，所有权仍由州政府持有。

一般而言，购房所涉各项费用合计约为成交价的 4 至 6%，其中包括买卖协议（Sale & Purchase Agreement）与贷款协议（如有）的律师费。

• 印花税为累进结构，最高不超过物业价格或市值（以较高者为准）的 4%。
• 按揭印花税为贷款总额的 0.5%。房地产增值税按处置物业所得利润计征；对外国人而言，若在 6 年内出售为统一 30%。
• 代理佣金通常为 2 至 3%，多由卖方支付。

其他可能出现的零星费用还包括州政府同意申请的名义性费用、地契查询等支出与杂费。持有后则需承担日常费用，如管理费、维修基金（sinking fund）、地税（quit rent）、评估税（assessment tax）与保险等。

如何在柔佛打造投资组合？

一套良好的柔佛房产投资组合，宜配置位于总体规划社区、交通连通性强的中高层公寓与服务式公寓。

部分精明投资者关注 Iskandar Puteri，看好其作为 Johor-SG SEZ 的直接受益区与靠近马新第二通道的区位优势。Bukit Chagar 未来 RTS Link 终站周边也被视为潜在增长板块。

另外，新山（Johor Bahru）市中心亦有若干成熟度高、需求稳健的地段，吸引马来西亚与新加坡买家。

“在核心地段，具性价比且可靠的项目将面临激烈竞争。新加坡投资者、本地买家，乃至其他海外买家，皆在积极寻找满足这些标准的物业。”Tan 说。

他表示，或有机会从开发商处拿到早鸟折扣，但要做好快速决策的准备。“资金与贷款预案就绪，并与熟悉市场的顾问同行，至关重要。”

在重大跨境项目与长期政策推动下，柔佛房市正处于拐点。Tan 建议，无论是首次入场者还是资深投资者，都应清楚理解相关流程环境，并以现实的财务规划与长期投资视角来布局。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文