2026 年马来西亚房地产市场展望：新加坡买家需要了解什么

本文为由 MyRumahBaru 首席执行官 Melvin Soh 撰写的市场情报观点。MyRumahBaru 是一家马来西亚房产平台，追踪 NAPIC 在超过 130 个地区的交易记录。国家房地产信息中心（NAPIC）是马来西亚收集全国房地产市场数据的主要政府机构。

马来西亚住宅房地产市场正处在一个拐点——这一局面甚至在今年全球波动与市场不确定性加剧之前就已逐步形成。

根据国家数据，马来西亚全年国内生产总值（GDP）增长上升至 5.2%，令吉触及自 2018 年以来的最强水平。上市房企亦录得创纪录的销售额。

然而，在各大主要房产辖区，2025 年 3Q 的成交量同比下滑 57–77%。新盘项目的平均去化率在短短半年度内从 38% 跌至 21%，截至 2025 年末，全国有逾 28,000 套竣工新住宅单位滞销。

随后在 2026 年 2 月 28 日，美以对伊朗的打击引爆冲突。布伦特原油短暂触及 $126 per barrel，霍尔木兹海峡商业航运量骤降 81%。更早前，美国关税纠纷亦使马来西亚与华盛顿陷入双边僵局。

MyRumahBaru 首席执行官 Melvin Timothy Soh 表示，原本已令买家趋于谨慎的地缘政治环境，正变得显著更为复杂。

他指出：“在地缘政治冲击发生前，数据已在讲述一个结构性的故事。”并补充道：“2026 年 1Q 的全球事件消除了关于这是否只是周期性下行的最后一丝模糊——这需要更为根本性的应对。答案是后者。”

供应多年来持续跑赢需求

在马来西亚，最直接的症状是已累积逾十年的供应过剩。至 2025 年 3Q 末，全国住宅供应过剩为 28,672 套，价值 RM17.25 billion（S$5.53 billion，截止 4 月 18 日），同比 3Q2024 增长 30.5%。

若将滞销的服务式公寓纳入计算，合计供应过剩超过 44,700 套，其中共管公寓与服务式住宅占比过半。

这并非单纯的“开发商建在了错误地点”，尽管这也是一大因素。本质上是失控的供应持续超出真实需求，从而压制了存量房价的升值空间。

马来西亚三大核心房产市场的平均成交价下行便说明了一切。2025 年 3Q，吉隆坡平均价格同比下跌 0.2% 至 RM1,161,283；新山（Johor Bahru）仅小幅上涨 0.8% 至 RM731,985。另一方面，槟城岛价格同比回落 10%，至约 RM651,966。

不过，从账面上看，2025 年全年全国房价指数增长 2.6%。但若按通胀调整后的实际情况，2025 年 3Q 的平均房价明显走弱，指数环比下跌 1.46%——为自 3Q2021 以来首次季度回落。

“当供应持续跑赢真实需求，市场上的业主在其资产上几乎看不到实际资本增值，”Soh 表示，并补充：“此时住宅不再是普通马来西亚人可靠的财富储藏手段——这对中产阶层的长期影响相当严峻。”

这对新加坡投资者意味着什么？

总体而言，相较于新加坡高度管制的房地产市场——历来的房地产降温措施与供应约束为价格设下了底部保护——马来西亚的供应动态形成了鲜明对比。

马来西亚的可负担住房政策正在产生与初衷相反的效果

马来西亚联邦当局要求开发商在每个项目中按受控价格配售 30% 的可负担住房。

表面上看，这一政策初衷无可厚非。但其执行导致了扭曲，反而加剧了其原本要解决的可负担性难题。当开发商在被强制配置的可负担单位上承受亏损时，这些亏损会通过抬高其余市场价单位来弥补。

Rehda Malaysia（马来西亚私人开发商的主要代表机构）估计，这种交叉补贴使同一项目中市场价住房的售价增加 RM50,000 至 RM100,000。

这意味着一个原本可在 RM500,000 入市的项目，可能被迫以 RM600,000 甚至更高开盘——将其最想触达的买家直接挡在门外。

结果形成“双重失败”：可负担单位因按配额而非真实本地需求分配而滞销；而市场价单位则因抬价进入“贷款拒批区间”。

“就当前结构而言，可负担住房配额反而成为大众市场不可负担性的推手之一，”Soh 说。“开发商并非反派——他们是在一个迫使其交叉补贴的政策框架下运作。修正必须从政策端入手。配售应当与经验证的本地需求挂钩，而不是一刀切的全国比例。”

其后果是可量化的：在 2025 年下半年，72% 的开发商报告称，RM500,000–RM700,000 价带内的买家无法获得融资——这是交叉补贴效应的直接产物——且这一群体的总体贷款拒批率为 31–45%。

融资体系本身也存在结构性弱点

马来西亚住宅融资环境中存在一些安排，在艰难的市场里默默支撑了表层的交易活跃度。主要体现在零首付方案上，通常通过返利安排来实现，实质上为买家的首付款“埋单”。

短期效果是维持了总体成交量。

但长期效果则是更多买家在缺乏真实财务承诺的情况下入市，进而夸大了表面的需求，并掩盖了可负担性约束的真实深度。

最新数据显示，马来西亚的家庭债务总额约为 RM1.65 trillion——约占 GDP 的 84.3%——为东盟国家中较高的比例之一。

Soh 指出，零首付方案是短期补丁，却埋下长期脆弱性。“当买家在没有真正‘利益攸关’的情况下入市，风险并不会消失，而是被转移给放贷方，并最终传导至更广泛的市场。”

更严格地执行首付要求在短期内或许会带来不适，但会培育更健康、更可持续的需求基础。

应建立更稳健的融资框架，强制执行真实的首付要求，并对自雇与零工经济借款人施以一致的收入证明标准。这也将减少过去十年马来西亚住宅信贷所呈现的过度扩张循环。

“先卖后建”模式将风险转嫁给买家

马来西亚占主导地位的住房供给模式，要求买家在产品未竣工前就投入资金并开始偿付贷款。在开发商责任明确、工期可预期的市场中，这尚可控。

但在开发商财务健康状况参差、项目风险真实存在的市场中，这种模式则将不成比例的风险压在买家身上。

“在资本稀缺、开发商需要预售来融资的年代，先卖后建有其合理性。但它把过多的风险转给了买家。”Soh 说。

逐步转向“先建后售”的框架——至少在部分产品类别上——将提升买家信心，通过市场问责提升产品质量，并迫使开发商在“建什么、在哪建”上更为审慎。

但推进这一转型的挑战并不小。这需要更强的开发商资本实力与更成熟的项目融资结构。然而其结构性收益——更好的买方保护、更理性的供应管线、更高的长期市场公信力——意义重大。

2026 年 1Q 地缘政治冲击带来的变化

美以与伊朗的冲突，为三个月前还未纳入市场考量的复杂性再添一层变数。

钢、铝、水泥等建材成本随油价突破 $100 per barrel 而上行。此外，马来西亚每月燃油补贴账单从 RM700 million 膨胀至 RM4 billion。

同时，在最高法院推翻原有关税框架且马来西亚于 2026 年 3 月宣布其双边贸易协定无效之后，美国关税不确定性也为马来西亚以出口为导向的增长故事带来风险。

对房地产市场而言，最直接的影响是建造成本通胀，这将压缩开发商利润率，并最终可能在未来新盘中转嫁给买家。次级影响是投资者趋于谨慎，在更为动荡的全球环境下，国内外买家均采取观望姿态。

反直觉的积极因素是避险资金流入。JPMorgan 在 2026 年 3 月的评估中认为，马来西亚与中国是最不易受能源冲击影响的两大亚洲经济体。海外股权资金至 2 月年初至今（YTD）已转正至 +RM1 billion——扭转了 2025 年的 RM5.15 billion 净流出。Bank Negara 维持其 2026 年 GDP 增长预期在 4–5%，体现出对马来西亚基本面的信心。

“地缘政治环境并未改变结构性的故事，但它加速了把结构性改革做到位的紧迫性，”Soh 表示，并补充：“一个已在应对融资约束与滞销过剩的市场，并没有太多缓冲来承受建造成本上升 10–15%，或在全球不确定性下买方情绪进一步转弱。”

这对新加坡买家与投资者意味着什么

对于计划在马来西亚——尤其是柔佛——置业的新加坡买家而言，投资逻辑已有所改变，但并非反转。市场基本面在很大程度上仍然稳固。

柔佛在 2025 年获批投资 RM110 billion，为当年所有马来西亚州之首。

RTS Link 已于 2026 年 2 月 12 日获国会通过，目前完工度达 93%，商业运营目标为 2027 年 1 月。规划中 RTS 车站 5 公里范围内的房产已上涨 18–20%。新山市中心（JB city-centre）租金回报约达 6–8%。

已公布的柔新特别经济区（JS-SEZ）5% 企业税率已进入执行，并吸引了来自 Microsoft、Equinix、Oracle 等跨国公司的落实资本流入。

但短期图景更为微妙。2025 年 3Q，柔佛新山的房产交易量同比下跌 77%，当地公寓供应过剩规模为全马之最，达 RM2.83 billion。

此外，自 2026 年 1 月起，外国人购买住宅印花税由 4% 翻倍至 8%，令总购置成本上升至约为成交价的 9–10%。

另一项在上季度出现的动态同样值得留意：原定于 2026 年 3 月 30 日发布的 JS-SEZ 总体规划在 3 月中旬的内阁会议后宣布延期。

目前尚未公布新日期。尽管激励框架仍在运行，但总体规划细节的推迟发布，为开发商与投资者的规划带来一定不确定性。

“对新加坡买家而言，柔佛是一个真正的长期故事——关键词是长期，”Soh 说。“基础设施是真实推进的，投资是已签约的，需求会到来。但在一个价格涨幅平坦、公寓滞销高企且印花税翻倍的市场中，单凭数字去支撑短期资本利得并不容易。”

另一方面，RTS 走廊附近的自住买家，或者具备明确 5 年以上持有期的投资者，处境要更为稳妥。

即便印花税为 8%，马来西亚的入市成本仍只是新加坡外国买家需面对的 60% 额外买方印花税的一小部分。跨过长堤，对应的新山公寓价格通常较其新加坡对标低 70–80%。当前约 3.11 的 SGD/MYR 汇率进一步放大了新加坡买家的购买力差。

大局观：一个需要协同改革的市场

要解决当下马来西亚住宅市场面临的多层结构性挑战，绝非一次干预即可完成。这需要一种协同方式，同时在供应纪律、融资稳健性、开发商问责与可负担政策上发力。

“行业需要进行的坦诚对话是：这些问题无法被各个击破。你可以在不触碰融资的前提下修补可负担配额，开发商会找到新的对冲方式；你可以在不修正供应的情况下收紧贷款标准，结果只会让市场更低迷。”Soh 说。

马来西亚需要的是一次系统性重置——而非零碎的渐进式补丁。

改革的基石清晰可辨：以数据为导向、与本地需求挂钩而非全国配额的可负担住房分配；对真实首付的严格执行；对部分产品类别认真考虑“先建后售”框架；以及在新库存涌入前，让存量先行升值的供给侧管控，以免已承压的次级市场被进一步稀释。

马来西亚具备支撑世界级房地产市场的经济实力、制度能力与长期需求基本面。仅 JS-SEZ 就代表着一代人的机遇，可在规模上吸引资本与人口。数据中心浪潮——已落实 US$34 billion 投资承诺，目标使柔佛至 2026 年底达到 1 gigawatt 产能——正在为周边城镇带来真实、持久的住房需求。

“这个国家的基本面很强，”Melvin 总结道。“我们拥有增长、在建的基建管线、良好的地缘定位，以及外国投资者的兴趣，足以打造一个真正对所有人有用的房地产市场——无论是业主、买家还是投资者。但结构性改革必须现在、并且协同推进。这是一场重置，而不是补丁。数据就是这样要求的。”

本文参考 NAPIC Property Market Report 2025（于 2026 年 3 月发布）、Rehda Malaysia Property Industry Survey H2 2025、马来西亚国家银行（Bank Negara Malaysia）年度报告与 MPC 声明、DOSM 宏观经济数据，以及 MyRumahBaru 对 130+ 个马来西亚辖区的 NAPIC 交易分析。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。