2024年从容负担一套4/5房转售HDB，需要多少家庭收入？

过去几年，越来越多夫妻把转售组屋作为居住方案，背后原因不一：更严格的BTO资格门槛（薪资上限、须一人为新加坡公民、另一人为PR）、更长的等待时间、屡次落选的挫败感，以及地点选择的局限性，都是转售市场需求高企的关键因素。

转售买家的族群也相当多元：从私宅降级者、永久居民、跨国伴侣（新加坡公民与外籍人士结婚）、多次投签落空的本地情侣与单身者、寻求更大空间的家庭，或有意缩小居住面积的家庭……这种市场的“色彩”和多样性，支撑了转售市场的流动性。

诚然，转售选择正变得更昂贵，我们在单身族转售市场的分析里也证实了这一点；但与私宅相比，仍然更“可负担”。 

今天，我们来看看，要从容负担4房与5房转售组屋，家庭收入需要达到怎样的水平。

可负担性

买家的可负担性通常取决于三个因素：首付款的准备、每月收入，以及房贷利率。

我们今天要探讨的是：在计入中等档次的装修费用前提下（因为转售屋几乎都涉及装修与软装），要“从容”负担一套转售屋，实际需要准备多少。

需要说明的是，我不会把任何补助计入计算，因此你将看到的是“最原始”的数字。

目前4房与5房转售组屋要多少钱？

以下为截至2024年（至7月上旬）的转售组屋价格：

HDB 组屋区	类型	4房价格	5房价格
Ang Mo Kio	成熟	$640,883	$848,649
Bedok	成熟	$585,421	$732,594
Bishan	成熟	$728,844	$1,027,489
Bukit Merah	成熟	$843,392	$971,980
Bukit Timah	成熟	$650,000	$1,085,000
Central Area	成熟	$831,545	$1,103,636
Clementi	成熟	$702,317	$957,857
Geylang	成熟	$720,361	$876,407
Kallang/Whampoa	成熟	$844,747	$888,545
Marine Parade	成熟	$540,000	$908,000
Pasir Ris	成熟	$599,386	$694,263
Queenstown	成熟	$861,903	$1,003,000
Serangoon	成熟	$606,765	$754,832
Tampines	成熟	$630,372	$744,980
Toa Payoh	成熟	$779,906	$960,000
平均		$704,389	$903,816

HDB 组屋区	类型	4房价格	5房价格
Bukit Batok	非成熟	$581,928	$742,439
Bukit Panjang	非成熟	$534,381	$650,999
Choa Chu Kang	非成熟	$513,448	$604,778
Hougang	非成熟	$575,084	$708,988
Jurong East	非成熟	$516,587	$647,986
Jurong West	非成熟	$503,967	$593,740
Punggol	非成熟	$626,971	$721,052
Sembawang	非成熟	$561,864	$618,568
Sengkang	非成熟	$591,854	$655,080
Woodlands	非成熟	$523,158	$636,720
Yishun	非成熟	$523,380	$656,739
平均		$550,238	$657,917

在成熟区，4房与5房的价差约$200k，明显高于非成熟区约$120k。

这或许是因为，愿意为核心地段与更大面积买单的群体，多半具备一定的财富基础与稳健财务状况，如高薪工作、良好家庭背景（或二者兼具），因而能够为“更优选项”支付更高溢价。 

从散点图可见，两类转售组屋的均价如下所示：

类型	4房	5房
成熟	$704,389	$903,816
非成熟	$550,238	$657,917

接下来的测算中，我会剔除Central Area。该区相对小众，买家整体更为富裕，难以代表普遍购屋人群。我会将其余成熟与非成熟区的价格做加权平均，得出统一的4房与5房价格。

据此，4房的平均价格为$631,477，5房的平均价格为$787,627。

价格已知，那收入门槛呢？下面以不同收入水平，测算你可负担的HDB价格：

税前薪资（Salary/Gross）	最高每月供款	最高贷款额（80%）	首付款（20%）	4房价格
$4,400	$1,320	$278,357	$69,589	$347,900
$4,600	$1,380	$291,010	$72,752	$363,800
$4,800	$1,440	$303,662	$75,916	$379,600
$5,000	$1,500	$316,315	$79,079	$395,400
$5,200	$1,560	$328,967	$82,242	$411,200
$5,400	$1,620	$341,620	$85,405	$427,000
$5,600	$1,680	$354,272	$88,568	$442,800
$5,800	$1,740	$366,925	$91,731	$458,700
$6,000	$1,800	$379,578	$94,894	$474,500
$6,200	$1,860	$392,230	$98,058	$490,300
$6,400	$1,920	$404,883	$101,221	$506,100
$6,600	$1,980	$417,535	$104,384	$521,900
$6,800	$2,040	$430,188	$107,547	$537,700
$7,000	$2,100	$442,841	$110,710	$553,600
$7,200	$2,160	$455,493	$113,873	$569,400
$7,400	$2,220	$468,146	$117,036	$585,200
$7,600	$2,280	$480,798	$120,200	$601,000
$7,800	$2,340	$493,451	$123,363	$616,800
$8,000	$2,400	$506,103	$126,526	$632,600
$8,200	$2,460	$518,756	$129,689	$648,400
$8,400	$2,520	$531,409	$132,852	$664,300
$8,600	$2,580	$544,061	$136,015	$680,100
$8,800	$2,640	$556,714	$139,178	$695,900
$9,000	$2,700	$569,366	$142,342	$711,700
$9,200	$2,760	$582,019	$145,505	$727,500
$9,400	$2,820	$594,672	$148,668	$743,300
$9,600	$2,880	$607,324	$151,831	$759,200
$9,800	$2,940	$619,977	$154,994	$775,000
$10,000	$3,000	$632,629	$158,157	$790,800
$10,200	$3,060	$645,282	$161,320	$806,600
$10,400	$3,120	$657,935	$164,484	$822,400
$10,600	$3,180	$670,587	$167,647	$838,200
$10,800	$3,240	$683,240	$170,810	$854,000
$11,000	$3,300	$695,892	$173,973	$869,900
$11,200	$3,360	$708,545	$177,136	$885,700
$11,400	$3,420	$721,197	$180,299	$901,500
$11,600	$3,480	$733,850	$183,463	$917,300
$11,800	$3,540	$746,503	$186,626	$933,100
$12,000	$3,600	$759,155	$189,789	$948,900

但收入只是其中一个层面。入住总要装修，对吧？这部分我们也一并计入！

装修与置办家具大约要花多少钱？

如今几乎很少见到转售买家完全不装修或不做软装调整。购买转售组屋的一大优势，正是能更自由地按自身生活需求灵活调整格局。

有时只需做轻度装修，视屋况而定，或许刷漆、换上新的厨房橱柜就足够了。 

在这里，我们假设进行中档装修：更换地板、重新粉刷、安装中等品质的厨房与卫浴，并视需要微调部分布局。

要精确拆分成本并不容易，但按2024年的行情，可作如下合理估算。很明显，越基础越便宜，越复杂越昂贵，以下仅供参考：

4房转售HDB装修预算	5房转售HDB装修预算
$60,000	$80,000

这样一来，购屋加装修的总支出为：

购买并装修一套4房转售HDB	购买并装修一套5房转售HDB
$691,477	$867,627

另外，你也可以申请装修贷款，通常额度最高$30,000、最长期限5年。听起来不错，但要留意不同银行的利率不一定低。是否贷款见仁见智：若你已为装修预留现金，用现金支付可省利息；否则选择贷款也可，不过总体成本会随时间推高。

在本次测算中，我们假设不使用装修贷款，以更保守地评估可负担性。

最后谈购屋补助。有人认为“HDB补助不算你的钱”，并不准确。补助以CPF形式发放，日后售屋时会回流到你的CPF账户。可以肯定的是，只要你符合资格并领取补助，对贷款负担会有显著帮助。

对于不太熟悉制度的读者，以下是你（假设为首购夫妻、申请4或5房）可能符合的补助：

1. CPF Housing Grants（家庭）
2. Enhanced CPF Housing Grants（家庭）
3. Step-Up CPF Housing Grant（家庭） - 适用于二次购屋者，本次不作此假设
4. Proximity Housing Grant（家庭）

若你不是首购家庭，或并非夫妻/已婚，补助金额会不同。更多详情请参见HDB官网。

CPF Housing Grants相对直观：首购家庭若购买4房可获$80,000补助，购买5房为$50,000。以上假设两位申请者均为新加坡公民（SC）；若为SC/PR家庭，各少$10,000。

另一个较为直观的是Proximity Housing Grant（PHG）：与父母/子女同住可得$30,000；若住在父母/子女4公里范围内，则为$20,000。此补助在一定程度上会限制地点选择，但若你原本就打算住近父母，会非常有帮助。

本次测算仅假设领取CPF Housing Grants，其余补助因收入与地点而异，暂不纳入。

要从容负担4房/5房转售HDB，家庭收入需要多少？

接下来进入“通用理财规划”里更有意思的部分——从这里开始带有主观假设，不同家庭的数据也会有所差异。

首先看你需要准备多少现金。最低首付款为HDB贷款20%，银行贷款25%。

为简化说明并保持透明，我们假设采用HDB贷款（目前利率2.6%）。

以下是首付与每月供款的大致情况：

采用HDB贷款	4房	5房
组屋价格（中位数）	$631,477	$787,627
最低首付（20%，HDB贷款）	$126,295	$157,525
减：CPF Housing Grants	$80,000	$50,000
扣除补助后的首付	$46,295	$107,525
加：装修费用	$60,000	$80,000
补助与装修后总首付	$106,295	$187,525
人均首付	$53,148	$93,763
每月供款（HDB贷款）	$2,292	$2,859

因此，扣除补助后，你需为首付加装修预备的现金分别为$106,295与$187,525。

这确实是不小的一笔钱。两人均摊的话，买4房各承担约$50k；买5房则各约$100k。

现金出得越多，贷款越少，每月供款也越低。但多付未必总是划算，最好自行试算总利息差异，评估是否值得多付首付。

我通常建议房贷或房租占月收入不超过33%，才算“从容”。当然，这个比例可按你对舒适度的定义调整。

不过在新加坡，买家还必须符合30%的Mortgage Servicing Ratio（MSR），也就是说，你的每月供款不得超过家庭月收入的30%。

This means that the minimum income to afford the average 4-room and 5-room flat here is $7,640 and $9,529 respectively.

就我个人而言，将房贷控制在30%是相当舒适的，因此，这一收入区间的确能让人处于较为稳妥的位置。

写到这里、反复测算时，我也有点“恍然大悟”——转售组屋似乎没有想象中那么遥不可及，尤其是考虑到可通过CPF供款。难怪不少夫妻在达到这一家庭收入区间后，会优先考虑转售。

于是，答案就出来了。

总体而言，若夫妻想购买一套4房转售HDB并进行体面装修，需要准备$106,295的首付与装修预算，以及$7,640的家庭月收入。

如果你打算购买5房转售组屋，则需要$187,525的首付与装修预算，以及S$9,529的家庭月收入。

我认为，最难的环节往往是首付的筹措。一对刚大学毕业（20多岁中段）、工作约5年的情侣，需为一套4房转售组屋拿出接近$100,000+的现金（还是在有补助的前提下）。

你可能也看过那些“30岁之前如何存到并投资$100K”的视频吧？这类视频鼓励在那个年纪拥有$100k的可投资资产；但在新加坡，这笔钱往往要先“交给”房子。

因此，大多数情侣会选择BTO。就像新盘一样，前期投入不多，加上分期首付款计划（Staggered Downpayment Scheme），BTO更为可负担。此外，你在网上看到的装修报价通常不含白电（冰箱、洗衣机等）。

就可负担性而言，只要你有纪律地储蓄、管理好财务（再配合一份不错的收入），并符合上述条件，买一套4房或5房的转售组屋并非遥不可及。

本文亦未计入Enhanced CPF Housing Grant，该补助金额可能相当可观。若你符合资格，恭喜你，数字会进一步下降，购屋会更容易、更从容。

例如，我们的结论是：以家庭月入$7,640、按（不含Central Area的）中位价格并加上装修费用来看，足以从容负担一套4房。

若过去12个月的家庭收入稳定在该水平，这对夫妻还可获得$15,000补助，进一步降低所需首付。具体补助金额请参阅HDB的表格here。

当然，以上是基于今年上半年全岛不同屋龄、成熟与非成熟区的整体成交情况。最后，我们也按屋龄给出同期价格拆分，供你结合上文的装修费用自行加总参考。 

为什么要看屋龄？因为除了地点，买家也可通过选择更旧的单位换取更高的性价比；而愿意多付一些的人，则可转向较新的单位。只需按上文的方式把装修成本加上即可。

需要注意的是，屋龄更老并不一定更便宜。靠近MRT的老屋，可能比离MRT还需搭几站巴士的新屋更贵。

以下是截至2024年目前的HDB成交按屋龄分布：

10年或以下

ESTATE	4 ROOM	5 ROOM
ANG MO KIO	$950,800	$1,080,000
BEDOK	$808,000	$945,000
BUKIT BATOK	$628,000	$775,000
BUKIT MERAH	$909,500	$1,500,000
BUKIT PANJANG	$578,888	$721,000
CENTRAL AREA	No Data	No Data
CHOA CHU KANG	$560,000	$650,000
GEYLANG	$966,000	No Data
HOUGANG	$630,000	$790,888
JURONG EAST	$649,000	No Data
JURONG WEST	$590,000	$721,500
KALLANG/WHAMPOA	$1,000,000	$1,200,000
PASIR RIS	$729,000	$825,000
PUNGGOL	$630,000	$778,000
QUEENSTOWN	$990,000	No Data
SEMBAWANG	$590,000	$728,888
SENGKANG	$620,000	$760,000
TAMPINES	$722,888	$882,000
TOA PAYOH	$977,500	No Data
WOODLANDS	$594,000	$731,000
YISHUN	$565,000	$688,000

10 - 19年

ESTATE	4 ROOM	5 ROOM
ANG MO KIO	$822,500	$1,060,000
BEDOK	$750,000	$980,000
BUKIT BATOK	$530,000	$645,000
BUKIT MERAH	$928,000	$1,090,000
BUKIT PANJANG	$580,000	$663,444
CENTRAL AREA	$1,329,000	$1,425,000
CHOA CHU KANG	$537,500	No Data
GEYLANG	$865,000	$994,500
HOUGANG	$625,500	$922,500
JURONG EAST	$610,000	No Data
JURONG WEST	$541,944	$605,000
KALLANG/WHAMPOA	$897,500	$1,031,000
PASIR RIS	No Data	No Data
PUNGGOL	$638,944	$820,000
QUEENSTOWN	$910,000	$1,135,000
SEMBAWANG	$520,000	$560,000
SENGKANG	$622,000	$680,000
TAMPINES	$800,000	$916,500
TOA PAYOH	$924,000	$1,295,000
WOODLANDS	$572,500	$682,500
YISHUN	$565,000	$695,000

20 - 29年

ESTATE	4 ROOM	5 ROOM
ANG MO KIO	$762,500	$935,000
BEDOK	$675,888	$805,000
BUKIT BATOK	$558,000	$695,000
BUKIT MERAH	$872,500	$980,000
BUKIT PANJANG	$523,500	$649,000
CENTRAL AREA	$617,500	$807,000
CHOA CHU KANG	$490,000	$586,000
GEYLANG	$867,500	$1,050,000
HOUGANG	$543,444	$682,000
JURONG EAST	$569,000	$738,888
JURONG WEST	$503,000	$590,000
KALLANG/WHAMPOA	$779,000	$935,000
PASIR RIS	$584,000	$690,000
PUNGGOL	$534,000	$614,944
QUEENSTOWN	$820,000	$1,000,000
SEMBAWANG	$510,000	$580,000
SENGKANG	$526,000	$610,000
TAMPINES	$596,500	$722,944
TOA PAYOH	$830,000	$950,000
WOODLANDS	$508,000	$615,000
YISHUN	$530,000	$616,500

30年及以上

ESTATE	4 ROOM	5 ROOM
ANG MO KIO	$612,944	$710,000
BEDOK	$528,000	$774,000
BUKIT BATOK	$598,000	$729,444
BUKIT MERAH	$890,000	$995,000
BUKIT PANJANG	$550,000	$632,500
CENTRAL AREA	No Data	$1,133,500
CHOA CHU KANG	$512,000	$595,000
GEYLANG	$876,000	$1,017,444
HOUGANG	$588,000	$701,144
JURONG EAST	$495,000	$650,000
JURONG WEST	$492,944	$600,000
KALLANG/WHAMPOA	$787,500	$920,000
PASIR RIS	$594,000	$695,000
PUNGGOL	$618,000	$702,000
QUEENSTOWN	$902,500	$1,119,444
SEMBAWANG	$572,500	$617,000
SENGKANG	$602,500	$650,000
TAMPINES	$611,000	$728,000
TOA PAYOH	$879,000	$1,000,000
WOODLANDS	$528,000	$625,000
YISHUN	$535,000	$650,000

本文的结论或许不是多数情侣最想听到的，但在购屋这件事上保持现实与理性，做出在你财务可承受范围内的决定，才是关键。希望这些数据能帮助你更好地规划置业路径。

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本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文