2024年，3房HDB组屋对单身人士还负担得起吗？事实真相在这里

对于35岁以下的年轻人来说，在新加坡购买转售组屋的负担能力，常是单身朋友之间最让人烦恼的话题之一。

“真是贵得离谱！而且我们总是会被双收入的伴侣出更高价抢走。”

根据HDB自己发布的2023 Supply and Application Report，你在2-room flexi抽签成功的平均概率只有14.9%。难怪我身边很多朋友并不指望拿到BTO，反而预期得掏出更多预算去买转售组屋。

由于转售组屋通常位置选择更佳、从买卖到入住的周期也更短，许多年轻人认为花这笔钱是值得的，好让他们能尽早完成人生中最重要的一笔购置。

但对不少人来说，这也许并非现实选项，因为一旦涉及大宗消费，“负担得起”始终是关键。

那么问题来了：作为单身的新加坡人，在2024年要多大的财力，才能比较从容地负担一套转售组屋？

以下是截至2024年目前各个HDB屋邨3房组屋的平均价格。请注意，我只纳入了今年完成成交、且剩余租约至少还有60年的单位。这样可确保你能一路住到95岁！在这个条件下，截至2024年6月上旬，只有1,353笔成交记录。

3房组屋的平均价格区间从$407k到$725k，跨度相当大。以Toa Payoh为例，那里有不少旧组屋，但一些刚满MOP的单位可能主导了目前2024年的成交，所以这并不能完全准确地反映各区组屋的真实平均水平。

不过，为了简化讨论，我们就以$475,000作为2024年购买一套3房组屋的成本，这也是今年迄今为止的平均值。

在新加坡负担一套3房组屋需要多少收入？

既然我们知道了3房组屋的平均价格，接下来就谈谈你可能处在的不同情境。每个人的财务状况都不同，下面我们按照不同月收入，列出可承担的最高每月房贷、最高贷款和对应房价：

接下来我们进入不同的可负担性情境；请注意，这里不考虑各类补助金。

情境#1：面向在新加坡收入较低者

我们先看收入较低人群的情况。

我们偶尔也听到有读者觉得我们的内容有点“精英主义”。并不是我们不愿意正视低收入群体的“可负担”究竟意味着什么，而是当数字差距过大时，硬算出一个不切实际的答案，等同贩卖虚假希望。

因此，我们决定以S$3,000的薪资区间来做一组测算。

从技术上看，按30%的MSR和20%首付计算，月薪S$3,000者所能负担的3房组屋最高总价大约仅S$237,200。

这对2024年来说非常低。它只相当于上表中最便宜地区Jurong East平均转售价的约60%。无论如何，你也不能考虑BTOs，因为单身者不符合购买3房BTO的资格；这实际上将你排除在外，除非你有足够储蓄来满足MSR的要求。

那这会是什么画面？

如果月薪S$3,000者可承受的最高房价是S$237,200，那么要买一套S$475,000的3房组屋，就需要在首付款（CPF或现金）方面补上S$237,800。

对于一位35岁、月薪S$3,000的人来说，这确实是一笔很难攒到的钱。假设此人工作10年，那就意味着从25岁起每年都要稳定存下S$23,780，这大约相当于其年收入的66%。

如果只动用CPF呢？我们把员工与雇主的CPF缴纳都算上：

假设将所有CPF储蓄都拿来用，10年下来也只有S$82,810.80——而且这还假设从25岁起就一直拿这个薪水，实际数额很可能更少。

所以，除非你中了大奖，或者是极其自律的储蓄达人，能想方设法把现金筹齐，否则以S$3,000的月薪要成为一套S$475,000 3房组屋的骄傲屋主，几乎是不可能的。

即便你把单身可享的CPF Housing Grants也加进来，这个金额也几乎不足以负担截至目前2024年内、租约还剩至少60年的最便宜3房成交价。

接着谈另一种情境：你的收入更高。

情境#2：拿新加坡中位数薪资的人

大家普遍的想法是，购买转售组屋的单身，多半是职场表现出色、薪资较高的人。那么问题来了：要达到多高的收入分位，才算“从容负担”？

我们以收入处于第50百分位、也就是每月中位薪资S$5,598的单身为例。

以这个薪资来看，你每月最多可用于房贷的额度是S$1,679。即使拿着中位数薪资，若要购买一套S$465,000的组屋，首付款仍需再多出约S$22k。换言之，你实际需要准备的首付款约为S$110,856。

而这还只是2024年的平均水平。若以成熟区为目标，例如Clementi或Queenstown，还需要再额外补上约S$100k！这意味着需要拿出约S$210k的现金/CPF！

看起来，中位薪资能让你勉强覆盖一些较便宜的转售选项；同时若储蓄率更高，也能开启更多3房转售的可能性。

但从以上分析看，就算是中位数薪资也未必稳妥。你大概率需要赚得更多。

后续思考：把FIRE概念纳入考量

作为理论上不结婚也不生育的单身者，好处是不会在年龄增长的同时增加新的受扶养人及相关开支；但这也意味着，随着年岁渐长，你必须独自承担所有财务责任。

既然房贷将是长期、持续且金额不小的一项支出，我们如何确保在职业巅峰期过后，仍能从容偿还房贷而不必降档换房？

这就是FIRE之所以重要的原因。

你或许已从The Woke Salaryman等创作者那里听过FIRE运动，它其实是“Financial Independence, Retire Early”的缩写。过去几年围绕它的讨论不少，我们也想据此做一组情境探索。

简言之，这是一个鼓励人们积极储蓄并投资，以在传统退休年龄（普遍认同为65岁）之前就能体面退休的策略。

顾名思义，这个策略包含两个部分：

1. Financial Independence：累积足够的财富，使投资回报能无限期地覆盖生活成本。这里常用“4%规则”：例如，若投资组合为$1 million，每年可提取$40,000而不至于耗尽本金。
2. Retire Early：越早退休，就能有更多时间旅行、发展兴趣等。你希望越早退休，储蓄与投资就必须越激进。

在我们的分析中，我们把退休目标设在50岁。

现在假设你在接下来15年都拿中位数薪资。若每月花费为$1,500（并不算太紧），那么现金结余大致如下：

这样每月可储蓄约$2,500。若把这些全数投资，那么在接下来的15年里，以7%的股票组合年化回报计算，将会是下面这样：

可见，到50岁时，若股票组合年化增长7%，你每年可提取$33,466。虽然这看似高于每月$1,500的开销，但仅靠每月$2,789的退休金其实并不理想。

因为房贷会从你每月$2,789的预算中扣除，净剩也就$970。看你怎么理解，这也许不算少，但随着年龄增长保险保费上升，再加上偶尔在退休生活里犒劳自己，这个余额很可能更低。也就是说，你几乎只是勉强收支平衡。

等到你的CPF可提取后，你会有相应的退休给付，月度收入会有所增加。但如果你把大部分CPF都花在了转售组屋上，那也意味着你不能太指望CPF。这也是许多退休者会考虑出售并降档换房的原因。

如果你真的想保留这套房呢？那么基本上，你需要在50岁时实现每月$5,000的被动收入。这意味着届时你的投资组合需要达到$1.5 million。

用数字来（尝试）守护你的财务未来

假设我们不调整每月$1,500的开销，我们还能控制或调整哪些因素，来保证在购买转售组屋后，财务仍然稳健？

我们能控制的一项是房产的每月还款。因此，你可以选择买更实惠的房子、首付比例适当降低，并把更多资金在起步阶段投入投资组合。

我们假设买更便宜的单位。比如以$400,000为例，这在当下市场并非不可实现。

现在的主要差别在于首付款。相较于$465k需准备S$110,536（因为MSR，首付超过S$465K的20%），这次你只需S$80,000。这样你就能把多出来的S$30,854留给FIRE投资组合。

此外，你的月供也略有下降，因此可投资的金额更多：

15年的投资轨迹如下：

到50岁，按4%提取率，每年接近S$40,000，即每月约$3,292。比先前的预测每月多$503。

所以绕了一大圈，选择更便宜的3房组屋，对FIRE目标并不会带来翻天覆地的改变。唯一能显著改善的方法，是延后退休年龄，让复利更充分地为你工作。你或许达不到严格意义上的FIRE，但至少借助其理念，让自己处在更有利的位置（或看清它如何帮助你）。

最务实的破解之道，就是赚更多钱，并且可能要高于中位数。这话说来容易做来难，但现实就是如此。

结论

由于中间涉及了大量文字与数字，我想再次提醒大家，上述所有测算，都是基于“平均3房转售组屋”的前提进行的。

所有数字基于历史价格走势，本次演算也纯属理论推演。

我并非理财顾问，尤其在FIRE部分，我们并未把数字做极致细化（例如自愿CPF缴交以减少应税收入、资产管理费，以及投资中需要考虑的各种细节等，都没有纳入）。

总之，我们从不同收入水平出发，考察了可承受的3房组屋价格，并讨论了两种情境：在较低收入下（几乎）无力承担住房；在中位收入下（勉强）负担住房；以及尝试用FIRE概念来购买更便宜的转售单位，从而在退休时（稍微）少一些忧虑。

至于如何规划你的财务以达到你的“理想状态”，以及这个“理想状态”究竟是什么样，我们把选择权交还给你。

无论如何，我们希望读者都能在自己的财务旅程中不断进步，最终在预算承受范围内找到合适的居住选择，无论是在本地还是海外。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。