公寓集体出售如何在新加坡演变为一种投机性退出策略

集体出售（en-bloc）与私人房产相辅相成；有些新加坡人甚至声称，集体出售潜力是老旧私人住宅的主要优势。然而，这一趋势中的一些要素可能比你想象的更为新近，而过去的集体出售并非以相同方式运作。下面来看看集体出售如何被视为一笔意外之财，以及当年的情况：

集体出售现象从何而来？ 

这是指将多处房产集体出售给一个买方。在大多数私人屋主的观念里，这通常发生在某个共管公寓项目变得过于陈旧时，只要有足够数量的业主同意把整座项目卖给某个实体以进行重建。

据称，此类最早的集体出售与重建，是把 5 座洋房重建为 Anderson 18。这与声称首宗集体出售为 Cosy Mansions 的说法相悖；我们的资料来自 The Business Times 的一则报道，称该 Anderson 交易更早发生在 1979/80*。 

在同一篇链接的报道中，你也能看到引发集体出售兴趣的起点：Development Guide Plans（DGPs）。当政府开始公布未来分区/规划意向的信息后，开发商以及卖方群体便能够看见潜在机会并协作行事。在此之前，总体规划（Master Plan）只显示现有的发展与分区，而非未来计划。 

如今我们已不再使用 DGPs（共 55 份 DGPs 的最后一份是 Punggol 地区的，时间为 July 1998），但现在已将未来分区与城市规划纳入总体规划（Master Plan）之中。 

*顺带一提，文章也提醒留意 Reversionary Freehold Interest（RFI），即建在永久地契土地上的租赁地契物业。这是一个持续存在的问题，而该报道显示这一情况自一开始便已存在。

实际上，是政府让集体出售变得更容易

如今，推进一次集体出售，需要按份额价值与分层产权面积达到 80 per cent 的同意（对 10 years 或以内的发展则为 90 per cent）。但过去并非如此：在 1999 之前，单一业主即可提出反对并阻止整个集体出售。 

政府首次提及要让集体出售更容易是在 November 1997。这是基于国家整体利益：为更好地容纳不断增长的人口，实质上是让低密度的老旧物业为更高密度的高楼让路，并提高容积率。与此同时，人们也认识到，集体出售有助于防止城市衰败：重建可避免我们积累一堆日益破败的建筑，这些建筑会带来健康隐患（结构问题、害虫等）。 

若能由自由市场来处理此事——居民“自我迁出”，开发商承担城市更新成本——对公众与纳税人而言自然更好。因此，1999 年的 Strata Titles (Amendment) Act 允许由多数压倒少数，即便是在出售其住房的情境中。另一方面，这或许也是释放地块的必要方案，例如永久地契或 999-year 租赁地契用地，否则这些地块可能永远无法被用于更高强度的开发。

有一段时间，集体出售中的分配方法（MOA）使综合用途单位不受欢迎 

MOA 指的是如何分配一次集体出售的销售收益。较早期常见的一种方法是仅按份额价值计算，我们也在这篇文章中讨论过此议题。 

但除对大面积单位的屋主不公平之外，这也使综合用途项目更难达成出售。原因在于，楼内的商业空间与住宅空间的估值可能截然不同。设想一个作为餐馆使用的空间：一家经营多年的店，例如前 Golden Mile Complex 里的 Mookata；与一套住宅单位相比，它的价值该如何衡量？ 

若仅按分层面积来算，并不合理。被迫搬迁下，这家餐馆可能会损失大笔营收以及长期顾客。可以说，屋主——这些年所支付的维护费可能也更低——所承受的损失要小得多。 

但“理性”并不等同于“可接受”，并非每一位住宅单位业主都会接受这一论点。

曾有一段时间，人们因此议论综合用途项目在集体出售上处于劣势。普遍认为，鉴于可能出现的反对意见，其集体出售潜力更为受限。 

不过如今，这已经不再是大问题（并非说已完全消失，集体出售一向充满争议）。现在往往会采用更复杂的 MOA，例如 ⅓ 份额价值、⅓ 估值与 ⅓ 分层面积，或其他组合。房产中介公司与开发商的适应性更强，而当局似乎也乐于允许这种灵活性。 

“永久地契比租赁地契更有利于集体出售”的起源

这一点在 2017 年的集体出售热潮中已被证伪，但长期以来大家都认为开发商更偏好永久地契。理论上，永久地契更“好”，因为无需补足剩余租期。不过，还存在一个更早期的原因：

在 ‘00s 之前，普遍认为开发商对 99-year 租赁地契物业兴趣不大。对于一块还剩下比如 70 years 租期的土地，开发商能做什么？当时假定新加坡人也不会感兴趣（然而市场一再打破分析师的假设；例如60-year lease Hillford）。

直到约 ‘04 年，随着Eng Cheong Tower 的集体出售，租赁地契才迎来转机。在此次交易中，政府先前同意允许补足租期，将剩余的 65 years 补回至 99。自此确立后，开发商开始看到租赁地契地块同样具备潜力。

因此，尽管“永久地契在集体出售中更有优势”的观点仍然存在，但未来我们或许会看到看法进一步转变。 

虽然集体出售仍具投机性，并非我们会押注的对象，但我们也能看到它已走过很长一段路：从一个相对新且不稳定的想法——一次反对就能令尝试夭折——发展为如今更为公平、也更为顺畅的流程。考虑到两类物业通常都会在在达到 40 years 之前集体出售，它也可能在租赁地契与永久地契之间拉平竞争环境。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。