2024年财政预算案将如何影响新加坡房主：新的房产税调整与ABSD减免

今天公布的 Budget 2024 强调“提升教育与培训”，并向特定群体提供财政援助。部分补助包括 $1.9 billion 的家庭支援（以多种形式）、对 CPF 的调整，以及对新加坡租户的协助。不过，住房方面最大的变化之一涉及房产税。以下是你需要了解的重点：

房产税的变动 

这可能是住房方面最重大的变化。早在 2022 年，住宅房产税率曾调高；其初衷是作为一种财富税，主要针对高端奢华物业。

（我们已在这篇文章中详述 2022 年的税务变化） 

然而，如你所知，自 2022 年起整体租金水平上扬。这影响了住宅物业的年值（AV），即便是价值较低的住房，其税负也随之上升。原本计划是仅针对自住物业（按价值）中排名前 7% 的群体，但实际上受到影响的却是前 13%。

因此自 2025年1月 起，自住型住宅的 AV 区间对应的税率将被调整。此举确保高端物业的业主继续承担主要税负，而大多数新加坡人将缴纳与目前相近、甚至更低的房产税：

房产税的变动

自 2025年1月 起，自住型住宅房产税率的年值区间将进行调整

值得注意的是，对于居住在高端住宅且可能面临现金流问题的退休人士，IRAS 将提供 24 个月免息分期付款计划。

可能的影响是什么？

政府显然留意到的主要问题，是一些居住在高价值物业中的年长新加坡人，其财富或收入未必与资产相匹配（这也让我们想起了这则故事）。

有些新加坡人并非特别富有，但从父母/祖父母那里继承了物业——例如有地住宅——这些资产经过数十年显著升值。此类物业可能拥有很高的 AV 与房产税，甚至超出业主的承受能力。我们推测，即便有免息分期，一些业主仍可能被激励出售并以房换小，转向更小或更便宜的物业。

不过，对一般组屋或大众型公寓业主而言，影响并不大，税额大概率相同或更低。我们也认为，对最富裕的买家来说，这同样不构成显著增加；对 20% ABSD 都能“毫不在意”的人，也不会被年房产税上调 6% 所撼动。

新的 ABSD 宽免 

有人看到 ABSD 可能会过早兴奋，但这次仅适用于特定人群。若你还不知道，若夫妻中有一方为新加坡公民，并在购买新房后 6 个月内出售原有房产，已婚夫妇可获 ABSD 减免（这通常适用于先买后卖的情形）。

这一宽免如今将扩展至单身人士，而不再只限于已婚夫妇。不过，你需要是年满 55 岁的新加坡公民，且你所购买作为替换的私宅必须低于所出售物业的价值。例如：

若你 55 岁，在仍持有 $1.6 million 的三居室时购买了一套 $800,000 的一居室，你需要支付 $160,000 的 ABSD。但若你在 6 个月内卖掉三居室，你可以取回这笔款项。不过，反过来则不行。

可能的影响是什么？

这对年长的终身单身人士很有帮助，他们此前相比已婚夫妇处于更大劣势。若无法获得 ABSD 减免，这些单身者往往被迫先卖后买（期间可能要承担可观的租赁成本）。

配合上述房产税调整来看，我们似乎看到政府在温和引导年长私宅业主以房换小，使流程更为便捷。这或将为转售市场带来更多私宅供应；鉴于越来越多 HDB 升级者转向转售市场（不少人在近期新盘中已被家庭型户型的定价所排除），这点尤为重要。

我们已听到单身者对年龄门槛提出质疑；对此我们也颇为认同。新加坡确有因法律原因无法结婚的终身单身者，难以理解为何在他们以房换小时，还要对其施加惩罚或造成不便。

新的 ABSD 宽免（针对开发商）

开发商同样需要缴付 ABSD。比例为土地价格的 40%，但若能在 5 年内竣工并售出整个项目，开发商可获 35% 的 ABSD 减免。

在新规下，若销售比例达到至少 90%，开发商即可符合 ABSD 减免资格。具体减免额度将随未售出单位的占比而变化（但仍需满足其他要求，例如 5 年内完成建造）。

可能的影响是什么？

这可能会激励开发商多配置一些大户型（如四居或五居），或整体上把单位做得稍大一些。原因在于，影响销售去化的常见障碍之一，是大户型的总价较高：

在多数开盘中，总价较低的一居、两居往往先被吸纳，而开发商则会被“卡住”，剩下一些大户型或顶层单位，因为目标客群较小而更难去化。有时即便只剩三四套此类单位，开发商也可能因此失去 ABSD 减免；可见旧规在一定程度上鼓励了整体更小的房型配置。

为等待其 BTO 组屋的年轻家庭提供租金券

这是一项一次性措施，参与 Parenthood Provisional Housing Scheme（PPHS）的年轻家庭将获得一次性租金券。该券可用于抵扣在公开市场上任何 HDB 组屋的租金。至于券额多大，目前尚未公布，将于稍后宣布。

鉴于后疫情时期 HDB（事实上是全市）租金大幅上涨，这项举措确实有所帮助。不过，它更像是对现行措施的补充；例如，HDB 去年已计划把临时租赁组屋的供应量翻倍，而 PPHS 也已为部分家庭提供补贴租赁选项。因此，这并非全新政策，而是在当前租金高企的背景下对既有政策的补充。

可能的影响是什么？

单就此举本身，影响有限。我们不认为一次性的租金券会让人们从转售改投 BTO，或引发类似的剧烈转变。但作为更广泛、持续推进方案的一环，它有助于缓解对更昂贵转售组屋的需求；若能让更多新加坡人愿意等待 BTO 的建造周期，市场上的现金高于估值（COV）现象将有所收敛。

总体而言，Budget 2024 更像是在既有措施上的“再平衡”，而非推出全新内容。政策方向与意图与过去一年保持一致；可喜的是，政府能意识到不同群体间的意外影响，并迅速作出校正。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。