这项后港全新大型项目或将以超过$2,500每平方英尺开盘——附近公寓会是更好的买入机会吗？

当 CapitaLand 和 UOL Group 于今年1月中标后港中心政府售地（GLS）地块时，开发商也同时拿下东北线（NEL）地铁站上方用于全新综合开发的最后一幅未开发用地。

该地块由 Hougang Avenue 10 与 Hougang Central 围合，财团以$1.5 billion的最高价竞得这块504,820 sq ft的用地，折合土地成本为每平方英尺每容积率（ppr）$1,179。

CapitaLand 与 UOL 表示，这一新的综合体将包含 830 套住宅，以及约 300,000 sq ft 的可出租零售与生活方式空间，将成为后港规模最大的商场。

在联合开发架构下，住宅部分将由 CapitaLand Development 与 UOL Group 以 50:50 合资开发，而 CapitaLand Integrated Commercial Trust 将开发并持有全部商业部分。

这是自 2019 年以来后港首个 GLS 地块，且获得多家知名开发商的积极参与。

招标于 2025 年 12 月截止，共收到 3 份投标。Sim Lian Group 以 $1.47 billion（$1,155 psf ppr）位列第二，其后为由 Frasers Property 领衔并包括 Sekisui House 与 Lum Chang 的财团，联合出价 $1.4 billion（$1,100 psf ppr）。

CapitaLand 与 UOL 的中标价较 Sim Lian 的报价高出 2.1%，这一较小差距被市场分析师解读为开发商对该地块价值的普遍共识。

以 $1,179 psf ppr 的土地成本计，市场多数预估住宅开盘价将高于 $2,500 psf。作为参照，这较近邻两大全盘 Riverfront Residences 与 The Florence Residences 当前中位 psf 有约 43% - 60% 的溢价。

Sengkang Grand Residences 开盘及其对周边转售价格的影响。

这并非首次有地标项目在本区带动私宅转售价格上扬。Sengkang Grand Residences 于 2019 年推出时，这个综合体的平均售价为 $1,747 psf。

当时，项目进入的是一个邻里环境，周边现有项目的转售价明显更低。

例如，位于 Compassvale Bow、共有 625 户的有地契公寓 The Quartz，当时平均转售价为 $987 psf。该公寓于 2009 年落成。

同样地，位于 Compassvale Bow 的行政公寓（EC）Esparina Residences 于 2020 年私有化，转售单价约 $1,106 psf。与其相邻、拥有 616 户的 Jewel @ Buangkok，大多数转售单位的成交均价约 $1,302 psf。该公寓于 2016 年落成。

据 Stacked 整理的转售数据，2019 至 2025 年六年间，Sengkang Grand 的价格年化涨幅为 2.37%。而周边项目的转售价增速则明显更佳。

平均 $PSF：Sengkang Grand Residences 与周边公寓

年份	SENGKANG GRAND RESIDENCES	同比	ESPARINA RESIDENCES	同比	JEWEL @ BUANGKOK	同比	THE QUARTZ	同比
2019	$1,747		$1,106		$1,302		$987
2020	$1,732	-0.86%	$1,099	-0.56%	$1,314	0.98%	$1,003	1.71%
2021	$1,719	-0.73%	$1,165	5.98%	$1,347	2.53%	$1,060	5.60%
2022	$1,812	5.40%	$1,304	11.91%	$1,447	7.40%	$1,245	17.45%
2023	$2,001	10.44%	$1,502	15.20%	$1,625	12.31%	$1,303	4.70%
2024	$2,028	1.31%	$1,626	8.21%	$1,672	2.87%	$1,375	5.55%
2025	$2,011	-0.82%	$1,673	2.90%	$1,745	4.37%	$1,515	10.16%
年化	2.37%		7.14%		5.01%		7.41%

早期的 Sengkang Grand 数据包含开发商新销售，可能会受到不同推盘阶段户型配比的影响。

从 Stacked 汇总的数据看，年化数字——The Quartz 为 7.41%，Esparina 为 7.14%——体现的是较低的进入价位在六年间的复利效应；但逐年拆解更能说明这些资本增值真正来自何处。

在三个位于周边的项目中，单年涨幅最为凌厉的时间主要集中在 2022 与 2023 年，即 Sengkang Grand Residences 取得临时入伙证（TOP）前后。

The Quartz 于 2022 年录得其最大的年度涨幅 17.45%，当时 Sengkang Grand 尚未完工。Esparina 在 2023 年上涨 15.20%，Jewel @ Buangkok 同年上涨 12.31%。

到 2024 与 2025 年，三者的转售涨幅基本趋缓。这意味着重定价效应主要发生在 Sengkang Grand 的建设与竣工期间，而非综合体在社区“落地”后的几年里。

总体而言，成交数据表明 Sengkang Grand Residences 以显著溢价进入市场，因此其转售单位在百分比层面的上涨空间相对受限。

到 2025 年，该处转售单位平均成交约 $2,011 psf，仍显著高于邻近项目，但 2.37% 的年化增幅也反映了较高的进入价格。

周边项目的大部分资本增值，发生在 Sengkang Grand 推售后的前两年，而非其整个六年销售期内的均匀增长。

在 2020 或 2021 年购入 Jewel @ Buangkok、Esparina 或 The Quartz 的买家，较充分地把握了这一上涨窗口；待到 Sengkang Grand 竣工时，最陡峭的涨幅已大致兑现。

为何后港是 NEL 的“缺失拼图”

若要更全面理解 Sengkang Grand 的价格轨迹对即将于后港中心落地的综合体意味着什么，我们认为有必要检视一下东北线沿线的零售版图。

过去十年，NEL 走廊在郊区逐步形成，呈现出一条相对完整的综合商业节点“主干”。 

Potong Pasir 有 The Poiz Centre，Woodleigh 有 Woodleigh Mall——直接连通车站，属于综合开发的一部分。Serangoon 有 Nex，新加坡最大的郊区商场之一，直连车站与巴士转换站。 

Buangkok 有 Sengkang Grand Mall，作为 Sengkang Grand Residences 综合体的零售部分，于 2023 年开业。Sengkang 有 Compass One。Punggol 有 Waterway Point，于 2016 年开业，至今仍是该线北端的主要零售支点。

后港曾是其中的缺口。位于 Serangoon 与 Buangkok 之间，Hougang Central 唯一主要零售设施是 1997 年开业的 Hougang Mall——早于地铁站建成，且并未与车站实体相连。

即将到来的后港中心综合体将以一个地标级零售部分填补这一空白：它将成为后港最大的商场，直接与地铁站、新的巴士转换站以及全新的市镇广场整合。在这一规模下，它有实力将后港本身塑造成 NEL 上的一个目的地。

下一项因素是未来的 Cross Island Line（CRL）。在该线规划的 12 个车站中，Hougang 是唯一与 NEL 交汇的车站。 

在 CRL 第一阶段及其后续的 Punggol 延伸段所有车站中，唯一另一个在轨道正上方、且带有住宅组件的综合体换乘站，是 Pasir Ris MRT 站的 Pasir Ris 8。Ang Mo Kio 的 AMK Hub 与 Punggol 的 Waterway Point 仅为零售，无住宅；而 Bright Hill 上方则完全没有综合开发。

Hougang Central 具备其他 CRL 换乘点所不具备的组合：NEL 直达、CRL 直达，以及 830 套住宅，全部建于车站上方的同一综合体内。

对比之下，Serangoon 的 Nex 链接的是现有的 NEL—环线（Circle Line）换乘。但就中位 psf 而言，该区是本区域郊区住宅子市场中价格最高的地带之一。

“Hougang MRT 周边并没有一个衔接度很强的项目；附近可比的只有两个，Riverfront 和 Florence。”Staked 咨询团队的地产经纪 Norman Koh 说。

他补充道，后港一直是需求强劲的地段，尤其是整体的第 19 区（District 19），多代同堂家庭较多。Hougang/Kovan 一带也没有综合体项目，因此即将推出的综合项目预期将吸引退休人士、年轻人及家庭客。

与此同时，同为 Stacked 咨询团队的地产经纪 Grady Chew 则从供给约束来界定：“本质上是稀缺性。普通 GLS 纯住宅地块会定期推出，但同时包含住宅、商业空间与 MRT 站的综合体——每个车站只可能容纳一个。”他说。

Chew 也指出，该地块还是双线换乘，更难在其他地方复制。“优先考虑便捷性、或认同新加坡‘少车’规划方向的买家，会发现能与这一属性相匹配的选择极其有限。”他说。

HDB 换屋升级买家的池子

大型郊区新盘的预期购买力，通常很大一部分来自于拥有可观 HDB 转售收益的家庭。在后港，这部分买家群体在过去约六年里持续积累。

在 4Q2019，后港四房式 HDB 的成交中位价约为 $388,000。到了 4Q2025，该转售价已达 $612,900，六年涨幅接近 58%。

五房式的价格轨迹则从中位 $489,000 升至 $795,000，同期涨幅超过 62%。

后港 HDB 转售中位价格

年份	四房中位	五房中位
2019 Q4	$388,000	$489,000
2020 Q4	$410,000	$521,500
2021 Q4	$471,000	$585,000
2022 Q4	$518,000	$627,500
2023 Q4	$560,000	$655,000
2024 Q4	$615,000	$760,000
2025 Q4	$612,900	$795,000

据 Stacked 汇总的数据，紧邻新项目工地的街道价格更高。直接包围 GLS 地块的 Hougang Central 与 Hougang Avenue 10，自 2015 年以来平均转售价分别上涨逾 43% 与 54%。更广泛的周边街道——Avenue 4、6 与 8——在同期也有大致相近的涨幅。

后港 MRT 附近 HDB 平均转售价格（所有户型）

年份	HOUGANG AVE 10	HOUGANG AVE 4	HOUGANG AVE 6	HOUGANG AVE 8	HOUGANG CTRL
2015	$433,741	$417,305	$473,625	$391,296	$612,919
2016	$461,160	$401,377	$507,419	$375,304	$635,492
2017	$457,942	$397,794	$485,961	$405,424	$607,187
2018	$489,062	$420,591	$517,020	$400,919	$656,997
2019	$445,895	$367,625	$524,514	$392,125	$581,814
2020	$464,900	$399,630	$543,568	$410,112	$677,150
2021	$549,286	$457,994	$546,988	$445,240	$729,636
2022	$544,825	$480,042	$567,346	$486,271	$770,364
2023	$604,212	$510,778	$599,942	$537,265	$843,250
2024	$686,444	$634,960	$699,392	$563,203	$792,980
2025	$668,069	$620,270	$733,871	$601,682	$879,457
% change from 2015 (or earliest available data) to 2025	54.02%	48.64%	54.95%	53.77%	43.49%

往北一站至 Buangkok（Jewel @ Buangkok 与 Sengkang Grand Residences 所在），周边 Compassvale 组屋区的 HDB 价格也呈类似轨迹。Compassvale Bow、Compassvale Link 与 Sengkang Central 自 2015 年以来分别上涨了 63%、53% 与 57%。

Buangkok MRT 附近 HDB 平均转售价格（所有户型）

年份	COMPASSVALE BOW	COMPASSVALE LINK	SENGKANG CTRL
2015	$494,308	$509,263	$508,725
2016	$475,652	$510,708	$499,436
2017	$477,100	$496,596	$495,295
2018	$500,491	$505,722	$507,200
2019	$482,077	$513,220	$515,524
2020	$476,722	$528,287	$531,951
2021	$611,428	$554,382	$551,434
2022	$641,770	$599,050	$607,334
2023	$707,193	$673,375	$676,077
2024	$752,182	$720,016	$743,146
2025	$806,877	$780,893	$802,903
% change from 2015 (or earliest available data) to 2025	63.23%	53.34%	57.83%

Riverfront Residences 与 The Florence Residences 当下的定位

靠近后港中心地块的两大全盘是 Riverfront Residences（位于 Hougang Avenue 7、1,472 户、99 年地契，2018 年开盘）与 The Florence Residences（位于 Hougang Avenue 2、1,410 户、99 年地契，2019 年开盘）。两者均已售罄。

根据 URA caveats（买卖预告登记），自 2021 年以来，两盘的整体中位 psf 持续上行。

年度中位 $PSF：Riverfront Residences 与 The Florence Residences

年份	Riverfront Residences	The Florence Residences
2021	$1,394	$1,695
2022	$1,512	$,1734
2023	$1,636	$1,779
2024	$1,664	$1,773
2025	$1,738	$1,796
2026 (YTD)	$1,747	$1,877

供参考，Riverfront Residences 与 The Florence Residences 的三卧中位成交价分别约为 $1.62 million 与 $1.85 million。

以当前的转售 psf 水平与可能达到 $2,500+ psf 的新盘定价相比，价差相当可观。从 Sengkang Grand 的销售经验看，这一道价差有望随时间缩窄，而非长期维持不变。 

但任何重定价的速度与幅度，取决于综合体启用后、以及 CRL 换乘投入运营后，该区域形象的变化——而这两者都要在数年之后。

成交数据亦显示，Riverfront Residences 与 The Florence Residences 的大多数卖家目前并未将 CRL 溢价计入定价。随着新地铁线开通日期临近，这一定位可能会发生变化。

Koh 将价差视为主要机制，他表示：“在很大程度上，开发商的拿地价决定了存在一个价差。而从过往买方行为看，周边项目将从 MRT 换乘与新商场中受益。”

但 Chew 的区分更细致：“这是两个价格点不同的产品——新盘本身未必会显著推高周边公寓价格。”他认为，更可能的情况是，当买家看到新盘价位达到那个水平，附近转售盘会显得更有性价比。

“一旦后港中心建成并投入运营，它会成为该区域的主导产品。最受冲击的是那些距离最近、却维护不佳或户型妥协的公寓。抗性最强的，将是具备差异化属性的项目——如临河景观、更大的户型面积、邻近优质学校。”Chew 说。

何时出售

对于靠近后港中心地块、正在权衡离场时点的现有公寓业主，Koh 识别出三段窗口期。“这一机会提供了几个退出点。其一，借力后港中心的预览销售期；其二，项目 TOP 时；其三，CRL 换乘落成时。后港区域的供应不足，是这三段窗口期需求的主要燃料。”他说。

另一方面，Chew 的观点更偏前置。“在开盘前与开盘期间——那正是买家活跃之时，他们会同时看新盘与转售。一旦新盘定价公布，若买家被价格挤出，便会转向转售；或若排号不理想，也会选择转售。要顺势借力的是热度与需求，而不是其后的余温。”

两种观点从不同角度描述了同一底层动态：后港中心的开盘将在该片区汇聚买家的注意力。

Chew 提出的“转售市场在新盘积极销售期间最能受惠”的观点，与 Sengkang Grand 推售期间的成交数据相一致。也就是说，The Quartz 与 Esparina 的较陡峭重定价，发生在 Sengkang Grand 成为市场焦点的期间与其后不久。

影响因素

关键变量之一是定价。以 $1,179 psf ppr 的拿地价计，CapitaLand 与 UOL 很可能需要将住宅部分的定价显著高于当前转售基准，方能覆盖资本投入。

若潜在定价高于 $2,500 psf，则两房的总价将高于 $1.5 million，三房则将明显高于 $2 million 的门槛。

在这一价位下，直接来自 HDB 升级买家的池子，可能会比 Sengkang Grand 推售时更窄——后者于 2019 年以 $1,747 psf 开盘，当时该区 HDB 的价格基数显著更低。

另一方面，CRL 变量则朝相反方向推动。对 Sengkang Grand 而言，Buangkok 是单线车站；但后港中心的新综合体将直通一个双线换乘，这在 OCR 中没有先例。

买家会如何为这种连通性提升定价，目前尚难与 Serangoon—Nex 的情形作直接对照。但从 Sengkang Grand 推售期间及其后的成交数据可见，新综合体的开盘确会带来外溢的价格抬升；而历史上受惠最多的，是位于新价格天花板之下、定位相对更“亲民”的项目。

后港 $1,700 psf 与 $2,500+ psf 之间的价差是否会像 Sengkang 当年那样快速收敛，将取决于数年之后的市场环境。CRL 的时间表、新盘的去化速度、以及更广义的 OCR 价格环境，都会发挥作用。

但对已在该片区持有单位的业主而言，“双线换乘、300,000 sq ft 综合零售、以及该区 7 年来首个大型新盘”的逻辑并不难理解。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文