我们每年收入 $200k，并在波东巴西拥有永久地契公寓：换成 99 年地契公寓会更好，还是会亏钱？

你好，

我们是一家三口，有一个女儿。我们住在波东巴西的一套永久地契公寓。我们对目前的住所感到满意，但如果决定要第二个孩子，正在考虑换更大的房子。我们不确定购买一套 3 房的永久地契公寓是否明智，或是否应该搬到 99 年地契公寓或 HDB。我们希望兼顾自住与（如有可能）长期投资。我们较为朴素的理解是：99 年地契物业因租约年限递减，价值可能会贬损，从而出售时会亏钱。若有数据能够推翻这一点，我们也乐于接受。我们的年收入约 200K。

为女儿在几年后的小学报名，我们看中了 Kuo Chuan Presbyterian Primary School，但距离我们现居超过 2km。我们不太愿意在碧山一带购房，因为多数项目较旧且为 99 年地契。为满足小学报名的居住要求，我们不介意长期租房，因为如果决定要第二个孩子，可能还需要再次升级。

谢谢你的帮助！

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你好，

感谢来信。

关于 99 年地契物业，普遍看法是因可能面临“租约折旧”，所以会亏钱（与永久地契相比）。不过从我们观察，这并不必然成立——且非常取决于具体项目，因为影响公寓投资回报的因素很多。无论如何，我们会参考历史数据，以更清晰地理解这些假设。

另外，你也提到考虑在学校附近租房而非购买。这种操作被称为rentvesting——在心仪地段租房，同时把现有房产出租——是一种越来越受关注的策略。我们会通过测算，看看这种方案对你们是否可行、是否有利。

由于不清楚你们目前所住的具体项目，我们将先从所在区域的永久地契公寓整体表现入手。

大巴窑永久地契/999 年地契公寓的表现

大巴窑（Toa Payoh）规划区所包含的各分区：

年份	全岛 FH/999 年	全岛 99 年	大巴窑 FH/999 年	大巴窑 99 年
2013	$1,427	$1,057	$1,300	$1,220
2014	$1,366	$1,029	$1,350	$1,073
2015	$1,365	$1,033	$1,253	$1,102
2016	$1,396	$1,129	$1,185	$1,151
2017	$1,466	$1,115	$1,274	$1,227
2018	$1,544	$1,153	$1,362	$1,386
2019	$1,575	$1,178	$1,356	$1,381
2020	$1,504	$1,173	$1,379	$1,376
2021	$1,592	$1,207	$1,499	$1,484
2022	$1,714	$1,337	$1,674	$1,600
2023	$1,790	$1,463	$1,720	$1,764
ROI (2013 - 23)	2.3%	3.3%	2.8%	3.8%

从表格可见，整体而言，99 年地契物业的价格增长更强。不过在永久地契对比中，大巴窑的表现优于全岛永久地契的平均增幅。需要注意的是，这只是总体趋势，具体项目的表现仍会有差异。

波东巴西是相对小的地段，所有公寓都靠近 MRT 站。除 One Leicester（194 户）与 18 Woodsville（101 户）外，多数永久地契与 999 年地契公寓属于少于 100 户的精品型项目。我们来看看这两个项目的走势。

年份	One Leicester	18 Woodsville	全岛 FH/999 年	大巴窑 FH/999 年
2016	$1,166	$1,394	$1,396	$1,185
2017	$1,205	$1,319	$1,466	$1,274
2018	$1,295	$1,747	$1,544	$1,362
2019	$1,331	$1,626	$1,575	$1,356
2020	$1,388	$1,481	$1,504	$1,379
2021	$1,358	$1,360	$1,592	$1,499
2022	$1,523	$1,672	$1,714	$1,674
2023	$1,713	$1,676	$1,790	$1,720
平均	5.6%	2.7%	3.6%	5.5%

由于 18 Woodsville 的首宗转售交易在 2016 年，我们聚焦于近 7 年的数据。尽管两个项目相邻且同为永久地契，但可以看到其中一个项目明显更胜一筹。

作比较，我们也看看同区的 99 年地契项目。我们选取不同规模的两个项目：Sennett Residence（332 户）与 Woodsville 28（110 户）。为公平起见，仅比较 800 - 1200 平方英尺的户型（Woodsville 28 与 Sennett Residence 的共同户型），以减少 Sennett 中多套 500 平方英尺以下单位拉高 $PSF 的偏差。

年份	Sennett Residence	Woodsville 28
2013	$1,441	$1,289
2014	无数据	$1,268
2015	$1,331	$1,088
2016	$1,338	$1,119
2017	无数据	无数据
2018	$1,473	$1,331
2019	$1,395	$1,258
2020	$1,390	$1,287
2021	$1,515	$1,309
2022	$1,615	$1,413
2023	$1,639	$1,460
2024	$1,824	$1,623
ROI (13 - 24)	2.7%	2.3%
ROI (20 - 24)	7.0%	6.0%

自 2013 年市场高点以来，尽管 Sennett Residence 在 2013 年有更高的起始 $PSF，但其表现似乎更好。其租约起始于 2011 年，至 2019 年已满 8 年。2020 - 2024 年期间，其涨幅为 7%，高于永久地契的 Woodsville 28 的 6%。

两者步行可达，然而 99 年地契的表现更优。

当然，这只是一个例子。关键在于，很难笼统地断言永久或 99 年地契一定更好。若以资本增值为目标，数据确实显示 99 年地契可跑赢永久地契，尽管可以合理预期非常老旧的 99 年地契项目会更吃力。

如果打算长期持有，永久地契或许更有利，因为不存在租约折旧，价值更易守住。不过，并非所有永久地契项目的升值幅度都一样；其长期需求仍取决于项目本身的特性，是否能在消费需求与偏好变化中持续吸引买家。

虽然该片区公寓数量有限，难以给出具体案例，但我们可以放眼全岛交易数据，观察老旧 99 年地契与永久地契的对比表现。因此，我们来看看按“楼龄”划分的公寓（含永久与 99 年）以及 HDB 的表现。

按楼龄划分的公寓与 HDB 表现

99 年地契公寓（Leasehold）

面积类别	800 - 1200 平方英尺		超过 1,200 平方英尺
年份	1980 - 1990	2010 - 2020	1980 - 1990	2010 - 2020
2013	$1,074	$1,492	$914	$1,442
2014	$1,022	$1,277	$841	$1,418
2015	$919	$1,279	$830	$1,333
2016	$834	$1,378	$766	$1,364
2017	$865	$1,240	$783	$1,297
2018	$1,026	$1,234	$913	$1,305
2019	$1,141	$1,207	$932	$1,439
2020	$1,008	$1,171	$922	$1,248
2021	$1,086	$1,217	$982	$1,257
2022	$1,239	$1,327	$1,094	$1,411
2023	$1,400	$1,438	$1,166	$1,510
2024	$1,433	$1,495	$1,213	$1,555
ROI (13 - 24)	2.7%	0.0%	2.6%	0.7%
ROI (13 - 17)	-5.3%	-4.5%	-3.8%	-2.6%
ROI (17 - 24)	7.5%	2.7%	6.5%	2.6%

上表仅纳入 99 年地契公寓，并按 800 - 1,200 平方英尺与 1,200 平方英尺以上分组，以避免因新项目普遍更小、$PSF 更高而带来的偏差。我们也只看转售交易，避免新盘期内成交带来的数据波动。另计算了 2013 - 17（下行）与 2018 - 24（上行）两个时期的 ROI。

从 2013 至 2024 年的数据看，1980 - 1990 年落成的较老项目在 $PSF 上有更大的升幅。按年度表现看，老项目在市场上行阶段的涨幅更为显著。

在下行期，老旧项目不及新项目。当处于买方市场时，老项目卖家更容易被拿去与新项目比较，因而更难守价。但在最近的上行周期中，老项目反而跑赢，原因可能是其相对可负担性更高，尤其在价格整体上升、库存偏紧时，买家更愿意忽略楼龄。疫情期间与之后的远程办公需求上升，也提升了对面积更大的老项目的偏好。

综上，数据表明，即便较老的物业，仍然可以实现升值。

接下来，看看老永久地契与新永久地契的对比。

永久地契公寓（含 927 - 999 年）

面积类别	800 - 1200 平方英尺		超过 1,200 平方英尺
年份	1980 - 1990	2010 - 2020	1980 - 1990	2010 - 2020
2013	$1,302	$1,507	$1,220	$1,860
2014	$1,293	$1,541	$1,203	$1,652
2015	$1,288	$1,472	$1,176	$1,703
2016	$1,144	$1,490	$1,180	$1,892
2017	$1,153	$1,639	$1,213	$1,811
2018	$1,661	$1,607	$1,370	$1,970
2019	$1,302	$1,770	$1,347	$2,039
2020	$1,403	$1,615	$1,361	$1,909
2021	$1,570	$1,598	$1,459	$1,912
2022	$1,720	$1,662	$1,655	$2,069
2023	$1,807	$1,756	$1,722	$2,080
2024	$1,716	$1,854	$1,738	$2,035
ROI (13 - 24)	2.5%	1.9%	3.3%	0.8%
ROI (13 - 17)	-3.0%	2.1%	-0.1%	-0.7%
ROI (17 - 24)	5.8%	1.8%	5.3%	1.7%

永久地契同样呈现类似趋势：老项目普遍跑赢新项目。即便比较下行与上行周期的盈亏差异，其行为与 99 年地契项目相近。

在疫情后的几年里，老永久地契项目的涨幅明显高于较新的项目，可能与其面积更大有关。

HDB 的表现

房型	3 房		4 房		5 房
年份	1980 - 1990	2010 - 2020	1980 - 1990	2010 - 2020	1980 - 1990	2010 - 2020
2013	$354,310	$427,400	$446,701	$577,810	$571,371	$712,654
2014	$331,997	$440,705	$420,311	$522,213	$547,093	$827,600
2015	$313,518	$418,598	$406,395	$588,209	$539,496	$909,485
2016	$309,346	$429,742	$407,316	$515,700	$548,537	$833,561
2017	$304,365	$417,688	$404,864	$512,813	$552,698	$765,952
2018	$293,083	$380,983	$392,688	$501,032	$532,676	$745,114
2019	$285,190	$361,450	$385,246	$486,029	$528,019	$645,633
2020	$292,117	$386,688	$393,858	$504,378	$530,707	$631,037
2021	$332,559	$435,717	$442,578	$559,396	$592,566	$689,930
2022	$367,188	$480,252	$483,367	$618,780	$643,078	$740,113
2023	$388,025	$501,638	$515,600	$654,011	$676,126	$773,757
2024	$390,760	$517,135	$520,712	$665,822	$699,885	$805,123
ROI (13 - 24)	0.9%	1.7%	1.4%	1.3%	1.9%	1.1%
ROI (13 - 19)	-3.6%	-2.8%	-2.4%	-2.8%	-1.3%	-1.6%
ROI (19 - 24)	6.5%	7.4%	6.2%	6.5%	5.8%	4.5%

HDB 的情况不那么一刀切。整体上看，楼龄较老的 4 房与 5 房表现较佳，但 3 房并非如此。

按年数据可见，疫情对老组屋的需求推动显著，因为此前多年增幅大多为负或停滞。

数据表明，尽管 99 年地契楼龄增长会面临“租约折旧”，但在市场上行期这类项目仍有增长；同时，购买更新的物业并不必然带来更高升值。

综合 HDB 与公寓的数据，老项目并不一定跑输大市。

因此，我们认为对较老的 99 年地契公寓保持开放是合理的——但必须关注具体项目的特性。例如，相较于小型 99 年地契公寓，较老的大众化项目可能因配套更丰富、维护成本更低与价格更亲民，而在多年里维持更强的需求。

鉴于你们有意就读 Kuo Chuan Presbyterian Primary School，我们来看看距该校 1 km 内公寓的表现。

距 Kuo Chuan Presbyterian Primary School 1 km 内公寓的表现

以下是距离学校 1 km 内的项目：

项目	地契	TOP 年份	单位数	3 房均价（2024 年 1 月至今）	3 房均价 PSF（2024 年 1 月至今）
Sky Vue	99 年地契	2016	694	$2,500,000 (only 1 transaction)	$2,191
Sky Habitat	99 年地契	2015	509	$2,713,778	$1,870
Bishan Loft	99 年地契	2003	384	$1,945,600	$1,552
Goldenhill Park Condominium	永久地契	2004	390	$​​2,880,000 (only 1 transaction)	$2,158
Bishan 8	99 年地契	1999	200	$1,860,600	$1,600
The Springbloom	99 年地契	1999	372	$2,243,296	$1,546
Chiltern Park	99 年地契	1995	500	$2,050,000 (only 1 transaction)	$1,351

取代 Chuan Park 的新项目中，部分楼栋也在学校 1 km 范围内。

年份	Sky Vue	Sky Habitat	Bishan Loft	Goldenhill Park Condominium	Bishan 8	The Springbloom	Chiltern Park
2016	$1,745	$1,457	$1,083	$1,273	$1,100	$1,014	$869
2017	$1,623	$1,435	$1,047	$1,355	$1,080	$1,014	$923
2018	$1,641	$1,469	$1,129	$1,505	$1,174	$1,091	$1,047
2019	$1,734	$1,480	$1,154	$1,495	$1,207	$1,045	$994
2020	$1,670	$1,508	$1,176	$1,540	$1,187	$1,044	$994
2021	$1,766	$1,599	$1,223	$1,596	$1,240	$1,113	$1,109
2022	$1,874	$1,658	$1,359	$1,809	$1,366	$1,261	$1,227
2023	$1,998	$1,736	$1,468	$1,964	$1,600	$1,421	$1,347
ROI (2016 - 2023)	1.95%	2.53%	4.44%	6.39%	5.50%	4.94%	6.46%

由于最新项目（Sky Vue）的首宗转售出现在 2016 年，我们聚焦过去 7 年的数据。

数据表明，在此期间，较老项目整体上普遍跑赢较新项目。该区域公寓供应有限，且地处近市区、靠近 MRT，需求较为强劲。

比较这些项目 3 房单位的均价，新旧项目之间存在明显差距。尽管 The Springbloom 与 Chiltern Park 也在 $2M 价位，但其平均 psf 明显低于 Sky Vue 与 Sky Habitat，显示老项目单位面积更大。

成交价也差异巨大——较新的 99 年地契项目价格在 $2.5M 及以上，而较老项目约 $1.8M 至低 $2M 区间，更贴近典型 HDB 升级者的预算。尽管预算或限制了他们的选择，数据仍显示该片区较老的 99 年地契公寓表现稳健。我们也证明了全岛范围内的老 99 年地契公寓（甚至 1980 年代建成者）在最近的上升周期中同样守住了价值。

Goldenhill Park 涨幅居前并不意外，毕竟为永久地契。其历史平均 psf 低于 Sky Vue 与 Sky Habitat，直到 2022 年才追平。此外，以其地契优势来看，Goldenhill Park 的单价仅比 Sky Habitat 高不到 $200K，颇具吸引力。

另一个看点是 Sky Habitat 的初始开盘价。其于 2012 年（高位）开盘，平均 psf 为 $1,604，2013 年多轮降温措施出台后价格回落，直到 2022 年平均 psf 才回到开盘水平，这可能使部分业主因潜在亏损而不愿提前出售。与 Sky Vue 的每平方英尺价格相比，似乎仍有一定追赶空间。

从 URA Master Plan 看，距 Kuo Chuan Presbyterian 1 km 内可供新增住宅开发的地块有限。学校旁边的地块已划作 Bishan Ridges BTO，预计 2026 年完工。这可能带来更多家庭，并提升入学竞争，不过仍取决于新住户中适龄学童的占比。

此外，随着 Chuan Grove 的政府售地（GLS）与 Chuan Park 的 en bloc，我们或将看到片区房价上行，从而提升更实惠的老 99 年地契公寓的吸引力。当然，最终仍取决于户型、面积、定价与市场环境等因素。

除另两幅高层住宅用地外，1 km 半径内无其他住宅分区。考虑到片区教育资源充足，且不太可能改划，邻近的老 99 年地契公寓前景相对稳定。至少在你女儿完成小学阶段前，这类物业不太可能出现明显贬值。

接下来，我们比较两种路径的成本：一是把你们的房产出租，同时在 Kuo Chuan Presbyterian Primary School 附近租住；二是在 1 km 范围内购入一套单位。考虑到你女儿目前年龄，并假设你们希望在就读 6 年期间都住在附近，我们采用约 10 年的时间框架。

小学一年级报名并无最短居住期要求，但自报名开始之日起必须在该处实际居住至少 30 个月。

潜在成本

把现有单位出租，同时在 Kuo Chuan Presbyterian 附近租房

由于不清楚你们现居项目，我们保守假设为 18 Woodsville（波东巴西 MRT 附近较大的两个永久地契项目之一），其平均租金低于 One Leicester。你们可按实际情况调整数值。

自 1 月至今，18 Woodsville 的 2 房单位平均租金为每月 $3,800。

相比之下，距学校 1 km 内项目的 2 房单位平均租金介于 $3,950 至 $4,668。我们计算中采用中位数 $4,309。

鉴于不清楚你们的未偿贷款情况，我们假设 5 年前以 $1.285M 购入，贷款 80%，利率 3.5%，年期 30 年；则现尚余贷款 $898,590，剩余 25 年。计算中采用 4% 利率。

持有并出租 10 年的成本

利息支出	$311,809
管理费（假设 $350/月）	$42,000
物业税	$67,680
租金收入	$456,000
中介费（每 2 年支付一次）	$20,710
总收益	$13,801

在外租住 10 年的成本：$517,080

若采用此路径的总成本：$517,080 + $13,801 = $530,881

在此情境下，若你们自有单位的租金收入不高于你们对外租金，就很可能出现亏损。此外，若未偿贷款较多，在当前较高利率环境下，利息支出也会更可观。在这种情况下，除非房价升值覆盖相关费用，否则大概率会出现亏损。

售出现有单位，在 Kuo Chuan Presbyterian 附近购房

鉴于你们希望兼顾自住与长期投资，我们假设会长期自住。在这种情况下，永久地契项目从长期保值的角度或许更优。不过，如前述数据所示，购买较老的 99 年地契并不必然亏损。同时，购买较老物业的持有成本可能更低，因为利息支出较少。由于不清楚你们的确切预算，我们以在 Bishan Loft 购买一套 3 房单位、总价 $1.95M、贷款 75%、利率 4%、年期 25 年为例。

持有 10 年的成本

BSD	$67,100
利息支出	$507,485
管理费（假设 $380/月）	$45,600
物业税	$34,700
装修	$20,000
总成本	$674,885

此情境下成本更高，因为需要支付 BSD，且由于贷款额较当年购置时更高，利息支出也更可观。

你应该怎么做？

选择最合适的路径，需考虑多重因素。首先评估现有住房的潜在升值。由于不清楚你们所处位置，无法给出具体建议，但如果升值可覆盖相关成本，第一种方案（出租+在校附近租住）或能提供更大灵活性。如此一来，若你们并不想在该片区长期停留，也不必被“超过 30 个月的实际居住”所束缚，你们可以在更合适的时点再做购房决策。

若考虑第二种方案且计划长期自住，请评估距 Kuo Chuan Presbyterian Primary School 1 km 内的项目是否符合你们的居住需求。具体选择仍取决于目标与持有期限。我们以大量数据说明，即便老 99 年地契公寓也能有不错表现。当然，所有 99 年地契最终要么 en bloc，要么走到租约归零，因此持有期很关键。但文中提及的大巴窑选项并未老到在未来 10-20 年完全无升值空间。至少有房地产通胀、供给有限与热门学校等因素支撑价格。

若上述两种都不理想，也可考虑购买一套长期自住、具备较强升值潜力的房产；然后把它出租，同时在 Kuo Chuan Presbyterian 附近租住 30 个月。尽管租金未必完全覆盖成本，但这种做法兼具两种方案的优势。不过，这高度取决于你所购买的具体房产。鉴于你们已拥有公寓，卖掉再买会产生额外成本——主要是 Buyers Stamp Duty 与法律费用。

虽然 HDB 自疫情以来涨幅不俗，但其调控更多，且在 2013 年政策后疫情前价格趋于停滞。HDB 更可负担，能让你们腾出资金配置其他投资，但未必是最佳的长期投资选择。不过我们也不会完全排除，尤其当你们希望尽量少用现金、把现金投向其他资产——这通常适用于无法取得贷款的人群。历史经验显示，利用房地产的杠杆，在长期内其升值往往能覆盖并超越贷款利息成本。

鉴于你们希望兼顾自住与长期投资，永久地契无疑是合乎逻辑的选择。若永久地契预算压力较大，也不妨考虑 99 年地契；如上所述，数据表明你们仍可实现目标。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文