这座备受欢迎的520单位公寓在开盘时售出85%——此后价格如何变化

对2018年积极入市的自住或置业者来说，Twin Vew 是当年更令人印象深刻的新盘之一。它位于第5区的 West Coast Vale，属于一座于2018年5月推出的520单位公寓。

由 CSC Land 开发，这个99年地契项目在开盘周末便售出了85%的单位。在当时的一手市场环境中，这一成绩颇为亮眼——此前市场自2013年与2017年的数轮房地产降温措施后已低迷数月。

Twin Vew 入市时，市场上曾有讨论：其热销是否意味着私宅市场将迎来转机？然而，其销售成功的更关键原因，或许只是出自“先发优势”。

让我们拆解这意味着什么。CSC Land 于2017年以$291.99 million 的标价夺地，折合地价约为$592 psf per plot ratio (ppr)。Twin Vew 于2018年5月推出，平均成交价约$1,399 psf。

但 City Developments (CDL) 在2018年2月以$472.4 million 夺得相邻地块，地价为$800 psf ppr。表面看，这一地价高于 CSC 为 Twin Vew 支付的水平，通常意味着项目平均售价也会相对更高。

因此，买家有理由相信 CDL 的后续项目相较 Twin Vew 会贵出不少。然而，Whistler Grand 于2018年11月入市时，开盘价约为$1,380 psf。

此外，邻近 Twin Vew 的 Parc Riviera（752单位）在2016年推出时，也为 West Coast Vale 的新盘确立了约$1,220 psf 的初始定价锚点。

这反过来利好处于 Parc Riviera 与 Whistler Grand 之间“夹心位”的 Twin Vew（如下所示）。因此，尽管更广泛的市场确实在复苏，更有可能驱动 Twin Vew 强劲购买力的，是其初始价格定位，而非更抽象的市场趋势。

但更关键的问题是，这些因素是否在之后几年里带来了更好的项目表现。 

Twin Vew 是否只是因策略性开盘时点而让最早期的买家“一锤子”成功？还是说，它本身也是稳健型的长期优等生？

在本次深度分析的第一部分，我们将从三个层面评估 Twin Vew 的表现：开盘阶段的销售与价格、进入转售市场后的表现，以及与周边项目及更广泛99年地契市场的对比。

Twin Vew 最初是如何定位与营销的。

我们可以将 Twin Vew 的产品定位描述为一种价值导向的入场。在先后顺序上，为 West Coast Vale 设定价格锚点的项目依次是 Parc Riviera、Twin Vew、然后是 Whistler Grand。

理论上，当 Whistler Grand 竣工后，其与 Twin Vew 的价差，应该会转化为 Twin Vew 买家更强的收益。即便对自住者而言，当时那种“若现在不买，日后为 Whistler Grand 可能要付出更高代价”的紧迫感也相当强烈。

因此，不少买家选择在 Whistler Grand 设定新的更高区域锚点之前，先行锁定 Twin Vew 的单位。

尽管 West Coast Vale 并非最中心或最便捷的位置，但它确实靠近成熟、便利、学府众多的 Clementi。Twin Vew 位于 Nan Hua Primary 1公里范围内，这也为其带来了有学龄子女家庭的刚性需求。

Twin Vew 在开盘阶段的表现如何？ 

Twin Vew 的估算保本价约为$1,065 psf ppr。以2018年约$1,400 psf 的平均开盘价计算，成交价大致高出保本点约31%。这仍只略高于 Whistler Grand $1,314 psf 的保本价，因而颇具吸引力。