我们是否负担得起从 EC 升级到有地住宅？

你好，感谢你们的迅速回复。 

我想分享我的情况，并向 Stacked Home 寻求建议。 

我们一家目前居住在一套 EC，2015 年北部项目推出时购买，该 EC 于 2022 年底达到 MOP，是一套 4 房。

我与配偶均在职，属于中等收入家庭，含花红年收入约 $200k，有 2 个孩子。

我们算是走运，目前拥有约 $2m 的股票/权益资产。合计 CPF OA 余额，双方合计投资 $500k。

EC 未偿还房贷 $550k，使用 CPF OA 支付，按约 3% 利率，每人每月 $1370。 

想请教我们可探索哪些选项？

1. 产权分拆（decouple）后再购入另一套私宅？
2. 卖掉 EC，购买公寓或顶层复式（penthouse）？
3. 购买有地住宅（landed）？是否会超出预算？

我们计划 50 多岁中段停止工作，退休后年度开销约 $80k。 

非常感谢！

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

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你好，

感谢来信。基于你们可动用的可观资金，可考虑的路径很多。与往常一样，合适的选择主要取决于你们的目标与长期规划。

根据你提供的信息，我们推测你们目前居住的 EC 是 The Brownstone，因为它是 2015 年北部唯一推出的项目。先从它的表现看起。

The Brownstone EC 的表现

自推出以来，该项目的平均每平方英尺（psf）价格在 9 年内上涨 69%，折合年均增幅约 7.7%。

通常，新项目在初期会有明显涨幅，因开发商会随着项目临近 TOP 而逐步上调售价。然而，The Brownstone 与此趋势不同。开发商在项目期间基本维持相对稳定的定价，主要涨幅出现在转售阶段。这是因为项目推出时大市相对疲弱，市场仍在消化此前实施的降温措施。

在 5 年的 MOP 期间，房地产市场大幅升温，并录得可观涨幅。

接下来，将 The Brownstone 与该区其他项目比较，先看转售项目。

项目	物业类型	产权年限	单位数量	竣工年份	平均 psf（2023）
Yishun Sapphire	Condominium	99 年	380	2001	$1,005
Yishun Emerald	Condominium	99 年	436	2002	$952
Canberra Residences	Condominium	99 年	320	2013	$1,104
Eight Courtyards	Condominium	99 年	654	2014	$1,221
1 Canberra	Condominium	99 年	665	2015	$1,166
The Nautical	Condominium	99 年	435	2015	$1,267
The Brownstone	EC	99 年	638	2017	$1,326
The Visionaire	EC	99 年	632	2018	$1,319

有趣的是，与常见趋势相反，EC 通常较同区私宅略为亲民，但此处 EC 的 psf 反而更高。这或与其为转售市场上最新的项目、且靠近 MRT 站与购物中心的优越位置有关。此外，如今许多 EC 配套设施已可与私宅媲美，其 EC 身份对买家的顾虑也相对减弱。

现在再看该区的新盘。

项目	物业类型	产权年限	单位数量	竣工年份	新售平均 psf
Parc Canberra	EC	99 年	496	2023 (Completed but hasn’t hit MOP)	$1,356
The Commodore	Condominium	99 年	219	2024	$1,404
Provence Residence	EC	99 年	413	2025	$1,481
Watergardens	Condominium	99 年	448	2026	$1,686

鉴于该区新盘定价均高于 The Brownstone，合理预期 The Brownstone 仍有一定升值空间，因这些项目转售时的价格大概率高于原始购入价。

Canberra 也是相对新的住宅区，最早的 HDB 楼宇于 2018 年落成。紧邻 The Brownstone 的 BTO 项目 Canberra Vista 预计今年完工。新组屋的供应为区域提供了潜在的换房群体，或会在套现 BTO 后升级。

因此，若你们打算退休时仍持有一处可出租的资产、同时自住另一处住房，我们不建议过早放弃 The Brownstone。随着可负担性成为越来越大的课题，此类位于外围、面向大众市场的项目将持续具吸引力。

此外，Canberra 在新加坡被视为较偏远的区域；若选择在此类地区居住，靠近 MRT 尤其有利，因在较低成本下仍能享便利交通枢纽。

不过，我们仍将分别测算若选择分拆产权或出售单位时的财务状况，以便更全面评估。

负担能力

要明确可负担范围，先估算若出售 The Brownstone 可实现的资金。以下为近期部分 4 房交易：

日期	面积（平方英尺）	psf	价格	地址
Jul 2024	1,184	$1,360	$1,610,000	150 Canberra Drive #04
May 2024	1,141	$1,437	$1,640,000	156 Canberra Drive #06
Apr 2024	1,130	$1,407	$1,590,000	150 Canberra Drive #07
Feb 2024	1,141	$1,315	$1,500,000	160 Canberra Drive #04
Feb 2024	1,141	$1,323	$1,510,000	164 Canberra Drive #04
Jan 2024	1,130	$1,380	$1,560,000	158 Canberra Drive #03

平均约为 $1.57M，我们将以此作为计算的售价/估值。 

现有物业分拆产权（Decoupling）

我们在此作出以下假设：

• 两人各持有等额股权
• 你们为购置该物业曾办理 80% 贷款 $691,200
• 其余 20%（5% 现金、15% CPF）首付款由两人均分支付 
• 以 3.5% 利率计、目前尚欠 $550,000，你们已偿付 $335,210（按当时中期利率估算）。
• 假定上述 $335,210 由 CPF 支付，且两人均分

说明	卖方	买方
持股比例	50%	50%
估值	$785,000	$785,000
未偿贷款	$275,000	$275,000
法律费用	$3,000	$3,000
BSD	–	$18,150
5% 期权费	$39,250 (received)	$39,250 (paid)
20% 交割款	$157,000 (received)	$157,000 (paid)
销售所得（现金 + CPF）	$507,000	–
新贷款	–	$863,750

假设你们各自年薪 $100K、按 4.8% 利率，最高贷款额如下：

丈夫（44）	$726,793 (21-year tenure)
妻子（42）	$765,073 (23-year tenure)

尽管贷款额度不足，但鉴于你们拥有可观自有资金，分拆仍具可行性。 

出售 The Brownstone 并共同购买另一处/各自各买一处

售价	$1,570,000
未偿贷款	$550,000
需退回 CPF OA 的金额	$464,810*
现金净得	$555,190

*$335,210 为房贷已偿金额 + $129,600 为最初 15% 首付款

合并可负担能力

基于 44 岁与 42 岁、年收入 $200K、4.8% 利率的最高贷款	$1,492,783 (22-year tenure)
CPF 资金	$464,810
现金	$2,555,190*
贷款 + CPF + 现金合计	$4,512,783
基于 $4,512,783 的 BSD	$210,366
估算可负担价格	$4,302,417

*此处我们使用出售所得现金，并假设你们套现 $2M 权益。未计入你们以 CPF、SSB 与定存投资的金额。实际可负担水平取决于你们愿意套现并用于购置的比例。 

个人可负担能力——假设 CPF 与现金均等分

丈夫

基于 44 岁、年收入 $100K、4.8% 利率的最高贷款	$726,793 (21-year tenure)
CPF 资金	$232,405
现金	$1,277,595
贷款 + CPF + 现金合计	$2,236,793
基于 $2,236,793 的 BSD	$81,439
估算可负担价格	$2,155,354

妻子

基于 42 岁、年收入 $100K、4.8% 利率的最高贷款	$765,073 (23-year tenure)
CPF 资金	$232,405
现金	$1,277,595
贷款 + CPF + 现金合计	$2,275,073
基于 $2,275,073 的 BSD	$83,353
估算可负担价格	$2,191,720

鉴于你们手头现金充裕，可通过在彼此间调配现金来调整个人可负担额度。

当然，这并不意味着应将所有股票/权益全部变现并投入房产购买。应视目标而定；若以退休为念，保留部分流动性较高的其他投资亦有意义。

接下来，我们比较非有地与有地物业的表现。

非有地与有地物业的表现

年份	非有地	有地
2013-Q4	147.6	177.1
2014-Q4	142.5	167.6
2015-Q4	137.4	160.8
2016-Q4	133.8	153.6
2017-Q4	135.6	152.9
2018-Q4	146.8	162.6
2019-Q4	149.6	171.8
2020-Q4	153.3	173.8
2021-Q4	168.4	197
2022-Q4	182.1	216
2023-Q4	194.2	233.2
平均	2.78%	2.79%

就整体表现而言，两类在过去 10 年的增速相近。我们也进一步以 99 年与永久产权作对比，因为在有地物业中，二者差异很大。 

有地物业

年份	99 年	永久/999 年	永久溢价
2013	$1,009	$1,320	+30.8%
2014	$865	$1,314	+51.9%
2015	$846	$1,265	+49.5%
2016	$798	$1,205	+51.0%
2017	$853	$1,223	+43.4%
2018	$845	$1,317	+55.9%
2019	$863	$1,359	+57.5%
2020	$869	$1,393	+60.3%
2021	$958	$1,502	+56.8%
2022	$1,115	$1,718	+54.1%
2023	$1,185	$1,875	+58.2%
平均	1.6%	3.6%

从上表可见，就有地物业而言，永久产权在过去 10 年的升值明显更佳。核心原因之一是土地稀缺国家中“永久拥有”的价值。与最终需回归国家的 99 年租赁权相比，永久产权的长期吸引力更强，因而价格与需求更高。

永久土地的稀缺性进一步推升其价值。鉴于政府推出的新地块多为租赁权，永久地越来越少。

永久有地房产的长期升值也更可靠，上述逐年表现可见，避免了随租期缩短而常见的折旧问题。基于此，永久产权被视为更稳妥、更具潜力的长期投资，有利于财富保值与资本增值。

为何永久有地往往优于 99 年有地，但这一点未必同样适用于非有地？

其一在于土地产权的根本差异。拥有永久有地意味着你同时持有土地与其上建筑的所有权，拥有完全的控制权与长期安全性；而永久公寓仅拥有单位本身，对公共区域与土地为共有。这一拥有方式的差异，使永久有地的表现通常优于永久公寓。

其次，新加坡有地物业供应极其有限，这种稀缺性自然带来更高需求并支撑更强的价格增长。虽然永久公寓同样有限，但其稀缺程度不及有地。

99 年公寓亦存在集体出售（en bloc）的可能。虽非保证，但可作为退出路径；这与 99 年有地不同，后者部分因法规对高度等的限制，缺乏同样吸引力。

文化与居住追求也使永久有地更受青睐。在新加坡，拥有有地住宅常被视为财富、地位与成功的象征；更大的空间、私密性与体面感，使永久有地极具吸引力。 

最后，永久有地往往在资本增值与财富保值方面表现更佳。于高度受限的土地市场中，“拥有土地”的独特价值，使其被视为更安全的投资，可在不同世代间保持并提升价值。反观永久公寓，面临新盘竞争，且管理费、共同决策与楼宇设施老化等因素，亦可能影响长期价值。

但归根结底，选择何种物业仍取决于持有期限与目的。

下面就你们考虑的选项逐一测算。

潜在路径

分拆产权并购入第二套私宅 

虽然分拆可行，但需留意你们的房子已大幅升值，买入另一方份额的一方需按更高价格接手。与其在市场上卖给第三方赚取利润，你们等于把这部分“利润”内化自己承担。若持股为 50/50，相较 99/1 架构，往往更不占优。

计算上我们将假设 10 年持有期，并在此情境中由丈夫买下你的份额。

分拆并持有现有物业的成本

分拆成本（BSD + 法律费用）	$21,150
利息支出（假设 21 年期限、4% 利率）	$240,443
物业税	$21,900
管理费（假设 $320/月）	$38,400
总成本	$321,893

你们愿意投入多少现金将影响可负担范围。若不动用任何股票/权益与其他投资，你们的可负担能力为：

基于 42 岁、年收入 $100K、4.8% 利率的最高贷款	$765,073
CPF 资金	$232,405
现金	$274,595
贷款 + CPF + 现金合计	$1,272,073
基于 $1,272,073 的 BSD	$35,482
估算可负担价格	$1,236,591

我们以 $1.2M 为购入价，并假设 3% 租金回报率。

购入价	$1,200,000
BSD	$32,600
CPF + 现金	$507,000
贷款需求	$725,600

BSD	$32,600
利息支出（假设 23 年期限、4% 利率）	$246,460
物业税	$48,000
管理费（假设 $250/月）	$30,000
装修	$20,000
租金收入	$360,000
中介费（每 2 年支付一次）	$16,350
总成本	$33,410

若选择此路径的总成本：$321,893 + $33,410 = $355,303

两套物业每月按揭合计：$4,268（The Brownstone） + $4,025（第二套）= $8,293

卖 EC，购买另一套公寓或顶层复式

我们理解你所说的“再买公寓”，可能是购买更大户型或更符合偏好的地段。

以你们的合并购买力，确可升级至更大户型、迁至更中心地段，甚至考虑顶层复式。计算上以 $3.5M 购入价与同样 10 年持有期为例。 

购入价	$3,500,000
BSD	$149,600
CPF + 现金	$3,020,000
贷款需求	$629,600

BSD	$149,600
利息支出（假设 22 年期限、4% 利率）	$211,205
物业税	$135,800
管理费（假设 $450/月）	$54,000
装修	$80,000
总成本	$630,605

每月按揭还款：$3,590

卖 EC，购买有地住宅

购买有地住宅需留意多项因素。

首先，装修规模取决于房屋状况与设计。即便重建过，也可能因迎合原屋主偏好而与您不符，仍需再装修改造。有别于公寓改造限制较明确，有地住宅涉及更广泛的规范，重大变更通常需由工料测量师评估。

虽无需像公寓那样每月缴管理费，但如屋顶渗漏、虫害等突发问题，可能带来一次性的大额开支，购置有地时应一并纳入考量。

若以长期持有为目标，数据亦显示，永久产权有地更为理想。

以 $4.3M 预算（若变现投资则更高），在 Outside Central Region（OCR）应能购得一间有地（多为排屋）；Rest of Central Region（RCR）亦可能有选择，但面积或更小。快速检索房产门户可见，部分预算内有地已完成装修，若风格契合，可节省装修成本。

计算以 $4.3M 购入价为例。 

购入价	$4,300,000
BSD	$197,600
CPF + 现金	$3,020,000
贷款需求	$1,477,600

BSD	$197,600
利息支出（假设 22 年期限、4% 利率）	$495,675
物业税	$212,600
装修	$200,000
总成本	$1,105,875

每月按揭还款：$8,425

你该如何选择？

潜在路径	持有物业数量	物业总值	每月还款	10 年累计成本	剩余股票/权益资产
分拆并购入第二套物业	2	$2.77M	$8,293	$355,303	$2.5M
卖 EC 购买另一套公寓或顶层复式	1	$3.5M	$3,590	$630,605	$500K
卖 EC 购买有地住宅	1	$4.3M	$8,425	$1,105,875	$500K

基于上述信息，以下为你们在 55 岁时的年度回报一览；注意此处未计入通胀。

你提到因“好运气”而持有 $2 million 股票/权益投资。按 4% 提取规则，等同每年 $80,000。就此而言，你们已具备较为舒适的退休条件。不论如何，以下为至 55 岁时的资金留存测算：

潜在路径	剩余股票/权益资产	11 年后按 7% ROI	扣除成本后的剩余资金
分拆并购入第二套物业	$2.5M	$5,262,130	$4,906,827
卖 EC 购买另一套公寓或顶层复式	$500K	$1,052,426	$421,821
卖 EC 购买有地住宅	$500K	$1,052,426	-$53,449

根据数据，第一种“分拆并购入第二套物业”的方案更为合适：既能保留股票/权益与投资，为退休作准备；以 $2.5M 按 7% ROI 计，每年约 $175K，足以覆盖 $80K 开销且绰绰有余。同时，出租其中一套还能带来被动收入。待子女年长后，可选择出售第二套，或两套皆售再缩小居住面积。从退休财务安全看，此路径更为从容；从传承角度，也可为每个孩子各留一套物业。

相较之下，另外两种方案或需动用部分股票/权益或投资来完成购置，从而压缩退休资金。第二种方案视所选项目而定，未必需要动用大量资金；但总体上，这些方案都需要更高的投资回报率来覆盖开销。 

顶层复式的居住体验固然诱人，但未必适合所有人，尤其是日后有转售计划时。

购买永久有地确是理想的长期与传承型配置，但其成本高企：不仅购置价高，装修与维护开支亦大。你们将把大部分财富集中于单一有地住宅，并完全押注未来 11 年其资本增值优于其他一切。虽非不可能，但风险更大。将来若想重回两套持有，因贷款年限更短，难度更高，或需牺牲相当部分退休金。换言之，这是会拉紧你们退休舒适度的伸展性选择——若你们希望退休时仍持有两套（自住一套、出租一套），我们并不建议。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。