CCR 还能让新加坡人再次为“黄金地段”支付 $3M 吗？

核心中央区即将再次成为新的前沿。 

在接下来一段时间里——事实上，几乎全年——焦点都会在这里。剩余约 22 个新盘中，大约有 14 个将落在 CCR，这里曾被视为富裕外国投资者的“主场”。如此多的新盘集中于此，本身就不寻常——而且事情不止于此。 

首先，我们正处在一个对外国人征收 60 per cent 额外买方印花税 (ABSD) 的环境中。举例来说：2023 年，我们还是中国买家购买豪宅的第三热门国家，如今已大幅下滑至 第九名。且据一线反馈，问题不止在税费上：洗钱方面的担忧，也让外国买家（及其中介）需要跨过更多“火圈”。 

所以，在缺少富裕外国人市场的情况下，开发商不得不转而面向新加坡公民或 PR 销售。我们这一群体对价格远更敏感；$1.8 million 的价签已足以让许多人打退堂鼓，更不用说像 $3 million 这样（在我们最昂贵的区域里，家庭型单位完全可能要到这个水平）的数目。 

对于习惯了传统 CCR 富裕客群的开发商（例如把 $3 million 当作“挺便宜的度假开销”的超高净值外国人），这可是一场巨大的 转变。就好像有人闯进米其林星级餐厅的后厨，对主厨说：“诶，下周把价格降到小贩中心的水平啊。” 

第二，让我们看看这发生时的背景：我们正处在看起来将是一个漫长且混乱的四年之初。即便在“常态期”把重心转向 CCR 都已足够波动，如今则是在一片不安情绪中进行。 

是的，我也听过逆向观点，认为这正是买入的好时机；但典型购房者并不会仅凭房价周期做决定。他们会基于这样的问题来判断：“未来四年我还能保住工作吗？我的加薪会不会因为老板想在关税生效前囤货而被取消？” 

这正是未来几年里地产经纪与开发商要面对的异议。而这在一个与“核心地段”、“永久产权”、“豪华”以及“还有谁没卖肾？”等词汇相联系的区域里，尤其难以应对。 

第三个问题是 CCR 的转型相当缓慢。这个高密度、重度建成的区域这些年已逐渐僵化。就像在空调底下放太久的粿条（kway teow），变得又硬又挺。它的定位、配套与基础设施，仍服务于那种“专门购物区或办公区”的老思路。 

（你看，当年警察还在熨短裤的时候，我们还以为把城市划分成整齐、功能高度集中的分区是个超酷的主意，好吗？）

这就导致该区在学校、绿地，以及整体家庭氛围方面明显不足。虽然确有已规划的变化；或许随着时间推移，它会变成一个更平衡的“居住—工作—休闲”区域。但这需要时间与对体系的信任；就目前而言，很多购房者仍不把 CCR 视作家庭生活的枢纽。 

一切旧的又显得新鲜了。

这很奇妙，因为这个无比熟悉的中心区域，在这个意义上反而像一片才刚被买家、开发商和经纪重新试探的新领地。这也是为何我们近期的一些内容更多聚焦 CCR：不仅因为那里将有大量新盘（虽然这是一个原因），更因为是时候重新思考旧有假设了。 

CCR 的两房真的只是“租赁玩法”，还是其实也能作为家庭住宅？CCR 里多数单位的永久地契属性究竟有多重要？那些年代久远的 CCR 豪宅公寓（其中一些非常老），以当今标准看仍算“豪华”吗？ 

到了换个角度重新审视的时候了；而把 CCR 转型为更偏向家庭导向的区域，或将成为我们推进“去中心化”进程中的关键里程碑。 

本周其他房产资讯……

• 尽管通常由卖方支付佣金，仍有一些公寓买家选择不找买方代理。这样当然也行，但还是有一些需要权衡的缺点。
• 有句老话，如果你要投资一房（shoebox），最佳地点就是 CCR。但 CCR 的一房实际表现究竟如何？这是基于八年数据的结果。
• 如果你在看新盘，那么多半可负担的 = 两房。但如果我告诉你，一旦转向转售市场，同样的价格能买到三房呢？这里有可供寻找的方向。 
• 我与一些比我更“硬核”的屋主聊过。事实证明，有些新加坡人可以搬得更靠近工作地点，却依然选择住得离得很远。 

每周销售盘点 (14 April - 20 April)

最昂贵新盘成交前 5 名（按项目）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	地契
21 ANDERSON	$23,014,000	4489	$5,127	FH
ONE MARINA GARDENS	$4,976,908	1647	$3,022	99 years
THE ORIE	$3,943,000	1453	$2,713	99 yrs (2024)
THE CONTINUUM	$3,828,000	1270	$3,014	FH
GRAND DUNMAN	$3,789,000	1432	$2,647	99 yrs (2022)

最便宜新盘成交前 5 名（按项目）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	地契
ONE MARINA GARDENS	$1,196,957	431	$2,780	99 years
PARKTOWN RESIDENCE	$1,268,000	506	$2,506	99 yrs (2023)
BLOOMSBURY RESIDENCES	$1,346,000	570	$2,359	99 years
NOVO PLACE	$1,367,000	872	$1,568	99 yrs (2023)
LUMINA GRAND	$1,382,000	936	$1,476	99 yrs (2022)

最昂贵转售前 5 名

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	地契
LEONIE GARDENS	$6,300,000	3617	$1,742	99 yrs (1990)
ASTRID MEADOWS	$5,455,000	2433	$2,242	FH
THE ORCHARD RESIDENCES	$5,399,900	1808	$2,986	99 yrs (2006)
THE GLYNDEBOURNE	$5,000,000	2174	$2,300	FH
THE WATERSIDE	$4,880,000	2142	$2,278	FH

最便宜转售前 5 名

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	地契
THE HILLFORD	$550,000	398	$1,381	60 yrs (2013)
STRATUM	$658,000	431	$1,528	99 yrs (2012)
OPAL SUITES	$666,666	409	$1,630	FH
RIPPLE BAY	$708,000	484	$1,462	99 yrs (2011)
CITY LOFT	$720,000	420	$1,715	FH

获利最大前 5 名

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	回报	持有期
21 ANDERSON	$23,014,000	4489	$5,127	$20,462,000	18 Years
THE WATERSIDE	$4,880,000	2142	$2,278	$3,130,000	19 Years
THE HORIZON	$3,860,000	1722	$2,241	$2,560,000	21 Years
ASTRID MEADOWS	$5,455,000	2433	$2,242	$1,830,000	8 Years
THE SIXTH AVENUE RESIDENCES	$3,250,000	1518	$2,141	$1,824,360	18 Years

亏损最大前 5 名

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	回报	持有期
THE ORCHARD RESIDENCES	$5,399,900	1808	$2,986	-$1,199,300	15 Years
MARINA ONE RESIDENCES	$2,608,000	1281	$2,036	-$176,000	17 Years
ICON	$1,158,000	700	$1,655	-$130,000	13 Years
76 SHENTON	$1,320,000	624	$2,114	-$91,700	15 Years
LA VIDA @ 130	$1,200,000	936	$1,281	-$83,000	13 Years

交易拆解

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本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文