Bedok一幅全新公寓用地的招标结果，再次印证推动新加坡住宅发展用地价格上行的动能依旧强劲。9月1日，位于New Upper Changi Road的政府售地（GLS）地块，以郊区（即中央区以外，OCR）住宅用地的纪录价成交。
由UOL Group、CapitaLand Development、Singapore Land组成的开发商财团，在四份标书中报出最高价。该财团以$1.42 billion竞得这幅面积为331,194 sq ft的地块，大幅领先其余竞标者。
按此出价计算，土地单价为$1,537 psf ppr，创下OCR住宅发展用地的新高。
此次出价较SingHaiyi于2025年3月在Bayshore Road地块所支付的$1,388 psf ppr高出10.7%。该地块随后以Vela Bay推出，规划515个单位，并在今年4月入市。该公寓开盘周末售出72%的单位，平均售价为$2,886 psf。
与此同时，由CDL与Hong Realty组成的合资企业以$1.25 billion（$1,350 psf ppr）报出次高价，较UOL–CapitaLand财团的最高价低约14%。
其他参与投标的开发商包括以GuocoLand为首的财团，出价$1.24 billion（$1,340 psf ppr）；以及Sim Lian Group，出价$1.21 billion（$1,310 psf ppr）。
多数市场分析师（如CBRE新加坡与东南亚研究主管Tricia Song）指出，第二至第四名的出价仅相差3.1%的微幅区间，显示开发商对该地块价值的判断已趋于一致。
不过，UOL–CapitaLand财团报出的价格“显著超出市场预期”，或反映开发商对这类位于成熟社区、紧邻交通枢纽的大型住宅用地的信心；尤其是该地块所在区域，已显现被压抑的新私宅需求迹象，Song补充道。
| 序号 | 开发商 | 出价（$） | 出价（$psf ppr） |
| 1 | UOL Group, CapitaLand Development, and Singapore Land | 1,425,388,000 | 1,537 |
| 2 | City Developments Ltd (CDL) and Hong Realty | 1,252,000,000 | 1,350 |
| 3 | GuocoLand, Hong Leong Holdings, and TID | 1,242,664,619 | 1,340 |
| 4 | Sim Lian Group | 1,215,000,000 | 1,310 |
这幅Upper Changi Road GLS地块位于New Upper Changi Road与Bedok South Road交界处，是近年来政府推出的规模最大的住宅GLS地块之一。该99年地契地块的最大总楼面面积约为927,353 sq ft，预计可建约1,010个公寓单位。
SRI研究与数据分析主管Mohan Sandrasegeran表示，按预期体量计算，这将是一座“巨型盘”。“这幅地块意义重大，因为它是东部成熟社区中少数具备即连MRT通达性的大型纯住宅用地之一。”
政府上一次在OCR批出大型住宅用地，是Upper Thomson Road Parcel B；该地块于2024年4月以$779.6 million（$905 psf ppr）的最高价授予GuocoLand。该项目随后在去年8月以Springleaf Residence推出，规划941个单位，开盘周末去化92%，平均售价$2,175 psf。
各方面迹象显示，待New Upper Changi Rd地块建成后，新项目料将同样获得强劲买盘。
该地块邻近东西线（EWL）的Bedok MRT站与Bedok巴士转换站，周边亦有多条主干道与高速公路通达。相距Bedok一站的Tanah Merah MRT站也将在2030年代接驳Thomson-East Coast Line后成为换乘站。
Bedok也是新加坡最成熟的住宅区之一，配套完善（如Bedok Mall）且邻近多处就业枢纽。此外，地块距离多所学校不超过两公里，包括Red Swastika School、St. Stephen's School、Anglican High School、St. Patrick's School、Victoria School、Temasek Junior College与Victoria Junior College，因此对有学龄子女的家庭尤具吸引力。
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开发商为何对该地块信心十足？
“New Upper Changi Road地块的最高出价显示，开发商愿意为Bedok成熟社区的刚性需求付出明确溢价。这不只是一个‘靠交通’的地块，它同样受益于庞大的改善型买家群体，”ERA Singapore首席执行官Marcus Chu表示。
根据ERA的数据，2026年前7个月，Bedok至少录得755宗HDB转售交易；同期亦有44套“百万组屋”易手。就百万元转售交易而言，这已超过该区去年的纪录（全年录得39宗百万HDB交易）。
Chu补充，在多数开发商眼中，这是一处战略性机会，因为它能为区内的HDB升级客与有地屋主缩小居住面积的换房者，提供“刚刚好”的产品。他指出，Bedok许多财务状况稳健的家庭多年来已累积起财富，具备升级条件；这一点也从该镇百万HDB成交的上升趋势中得到印证。
Chu表示，此类项目也可能吸引部分有地屋主通过搬入公寓来释放住房净值，同时为退休或家庭规划预留更多资金。尤其是在数周前等待期（wait-out period）规则被撤销。
Realion（OrangeTee & ETC）Group提供的市场数据显示，Bedok与Tampines在2026年至2029年间，预计将有约9,500套四房式与五房式HDB组屋陆续达到minimum occupation period（MOP）。
Realion副集团首席执行官Justin Quek表示：“这里未来或将拥有庞大的潜在买家池。邻近Siglap与Opera Estate的有地屋主中希望‘缩小居住面积’的置换客，也可能被该项目吸引，从而进一步扩大其潜在客源。”
他补充说，这幅GLS地块环绕了Opera Estate有地住宅群的一部分，尤其是Swan Lake Ave与Dido Street一带，因此新公寓单位有望享有这一大片有地社区的开阔无遮挡景观。
拆解此次OCR地价新高
两个月前，我们见证了新加坡首个位于非Central Business District（CBD）的发展地块拍出惊人的$2 billion。该“天价”由Frasers Property、Frasers Centrepoint Trust、Sunway MCL、Sekisui House与Lum Chang Holdings五方合资报出，用于东海岸新兴Bayshore片区唯一的综合发展地块。其$2.128 billion的最高出价，折合618,500 sq ft地块的土地单价为$1,323 psf ppr。
这并非开发商首次在东部板块报出强势价码。上一次在该区推出的纯住宅GLS地块，是去年12月的Bedok Rise。
该地块位于Tanah Merah MRT站对面，由Allgreen Properties以$464.8 million（$1,330 psf ppr）胜出，力压另外九家竞标者，拿下这幅抢手地块（面积为218,438 sq ft）。
本次市场分析师对开盘定价的看法与预估区间分歧不小。一些物业顾问行如Knight Frank认为价格仍有上行空间，预计起步价约$3,000 psf；至于优质单位，则视户型设计、景观与楼层而定，可能卖得更高。
Knight Frank Singapore研究主管Leonard Tay认为，一个约1,010单位的项目需要深厚且持续的需求支撑，而相较许多其他GLS地点，Bedok的人口结构有更具说服力的可量化数据作支撑。
另一方面，ERA的Marcus Chu预期未来公寓的定价将更为务实，介于$2,850 psf至$2,900 psf之间，并指出该地块背靠庞大的有地住宅客源，有助于支撑价格。“开发商大概率仍会在拿地时保持纪律，但凡具备明确需求驱动因素的地块，仍能吸引到竞争性的出价。”Chu说。
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