位于第 5 区、共 270 套的 Terra Hill 预计在 1Q2028 竣工；目前这座永久产权项目仍有相当数量的单位待售。根据于 Sept 4 下载的 URA caveats 与开发商销售数据，尚有 50 多套未售，占项目总量的 20%。

鉴于未来数月购房关注度将更多落在新加坡其他区域，Terra Hill 的开发商已更新价单，并几乎为所有剩余单位提供折扣。

折扣幅度不等：例如，位于第 5 层、面积 3,035 sq ft 的顶层单位减 $1.632 million（挂牌价由 $8.912 million（$2,936 psf）降至 $7.28 million（$2,399 psf））；面积 969 sq ft 的三卧单位则减 $377,000（挂牌价由 $2.517 million（$2,597 psf）降至 $2.14 million（$2,208 psf））。

未售单位中，超过一半（31 套）为顶层单位，面积从 3,035 sq ft 到 1,249 sq ft 不等。折后这些顶层单位的平均价格约为 $2,149 psf。其余则涵盖 2,164 sq ft 的五卧至 969 sq ft 的三卧等不同户型。

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以下为 Terra Hill 部分在售单位及其折后价格：

楼栋单位号户型面积 (sq ft)原价 ($)价格调整 ($)折后价 ($)$PSF
2005-26EP1-PH3,0358,757,0001,477,0007,280,0002,399
20B04-30DP11,8945,670,000850,0004,820,0002,545
20B01-30DP11,8945,538,000830,0004,708,0002,486
20A02-27DP11,8945,341,000801,0004,540,0002,397
1805-03D7-PH1,8624,543,000681,0003,862,0002,074
2205-34C7-PH1,2493,082,000462,0002,620,0002,098
22A02-44C41,0762,949,000442,0002,507,0002,330
18B01-18C39692,517,000377,0002,140,0002,208

Terra Hill 由 Hoi Hup 与 Sunway MCL 联合开发，2023 年入市。根据 URA caveats，项目于 2 月 25-26 日的首发周末售出 89 套（33%），平均成交价为 $2,659 psf。

更多项目信息，参见我们的新盘公寓测评。简而言之，项目分为两大住宅系列：Signature Collection 与 Prestige Collection。Prestige Collection 每层仅两户，并配有私家电梯前厅；单位全屋大理石地面，且每间卧室均配独立卫浴。

整体来看，Terra Hill 的去化进度尚算健康，项目推出一年后共售出 108 套（40%）。截至 2024 年 2 月底，平均成交价也小幅上扬至 $2,669 psf。

今年迄今，项目已售出 55 套，其中包括 3 套顶层单位：

  • 一套 3,035 sq ft 的单位于 8 月 18 日以 $7.28 million（$2,398 psf）成交
  • 一套 2,142 sq ft 的单位于 3 月 30 日以 $5.2 million（$2,428 psf）成交
  • 一套 1,334 sq ft 的单位于 5 月 25 日以 $4.79 million（$2,576 psf）成交

据 caveats，开发商迄今卖出的最贵单位为一套 3,035 sq ft 的顶层单位，于 2023 年 4 月以 $8.2 million（$2,701 psf）成交；其次则是上月以 $7.28 million 成交的顶层单位。

对照 Terra Hill 的整体户型分布与此次降价名单可见，此次被大幅下调价格的，几乎清一色是首层单位，或为顶层挑高、带有挑空空间的单位。

这或许也解释了部分单位去化较慢的原因，尤其是顶层额外的挑空空间，如何高效、得当地加以利用，往往更具挑战。

此外，我们也留意到有相当一部分降价单位朝向公寓周界。虽暂难以完全确认，但这类面向围墙的单位大概率视野会受到遮挡。

Terra Hill Site Plan

鉴于近年 Pasir Panjang 一带新盘稀缺，要为 Terra Hill 找到可对标的同类项目并不容易。追溯到 2014 年，该区域上一次推出的永久产权新盘是 Far East Organization 的 120 套项目 Bijou。

同在 Pasir Panjang Road 的还有The Hillshore。不过，虽同属 Pasir Panjang、同在第 5 区，两者相距不近，直接比较并不公平。

因此，该片区最新的私宅项目应为 99 年地契的Kent Ridge Hill Residences，已于 2024 年竣工。这一由 Oxley Holdings 开发、共 548 套的项目在 2018 年推出销售。

Kent Ridge Hill Residences 的转售单位自去年起陆续进入市场。从 2025 年 5 月至今年 8 月，该公寓至少有 49 套转售成交，平均转售价约为 $1,939 psf。

Kent Ridge Hill Residences 中迄今最昂贵的转售为一套 1,829 sq ft 的 strata terrace house，于今年 6 月 5 日以 $3.28 million（$1,795 psf）易手；今年 4 月 27 日亦有一套相近面积的 strata terrace house 以 $2.93 million（$1,601 psf）成交。

上月亦有三宗公寓单位成交：一套位于第 5 层、645 sq ft 的单位以 $1.08 million（$1,672 psf）成交；一套位于第 3 层、958 sq ft 的单位以 $1.93 million（$2,017 psf）成交；以及一套位于第 1 层、1,076 sq ft 的单位以 $2.02 million（$1,881 psf）成交。

不过需留意，Kent Ridge Hill Residences 为 99 年地契，而 Terra Hill 的永久产权也确实为其单位带来一定的溢价基础。

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Terra Hill 由两大系列组成：更高端的 Prestige Collection 与 Signature Collection。

更宏观来看，Pasir Panjang 部分住宅项目（包括 Terra Hill）具备合理的未来价格增长逻辑。支撑该区转型的核心规划是 Greater Southern Waterfront（GSW），以及 Pasir Panjang Port 的重建——该港口预计将在 2040s 迁往 Tuas。

尽管 GSW 是将重塑南部海岸线的宏大蓝图，但目前多数住宅与新增商业发展的重心似乎落在 Berlayer（前 Keppel Golf Course）、Sentosa 与 Brani Islands，以及毗邻 CBD 的 Marina South。

基于目前公开的 GSW 信息，其对 Pasir Panjang 某些住宅片区的正向外溢效应仍存不确定性。不过，Terra Hill 的永久产权无疑为其价格在未来数十年内较为稳健地持续上行提供了坚实跑道。

若把视角拉回至即将到来的 OCR 新盘供应管线，可以清晰看到房价继续走高的迹象。即便在如 Bedok 这样的社区，我们也已看到开发商为优质地块拍出纪录性的地价。

最新的一例是由开发商财团（UOL Group、CapitaLand Development 与 Singapore Land）在 New Upper Changi Road 的政府售地（GLS）中，报出每地积比率 $1,537 psf 的创纪录地价。该地价已刷新 Outside Central Region 住宅 GLS 地块的新高。

部分市场观察人士已预计，该 UOL-CapitaLand 财团未来的项目入市时，售价可能将超过 $3,000 psf。

需要注意的是，若上述判断成真，其价格将与 Far East Organization 在 Novena 推出的新盘 The Serra Residences 的预计开盘价相当。该 133 套、永久产权项目预计将于下月预览。

这里汇总了我们对The Serra Residences 及其预计开盘价的已知信息。

在核心地段价格攀升、OCR 土地价格也在快速追赶的背景下，也许是时候重新审视一些此前推出的永久产权项目——尤其是在当前有折扣可享的情况下。

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