一家马来西亚开发商以$208.099 million报得位于 Sin Ming Avenue / Lorong Puntong 的一幅政府售地（GLS）住宅用地的标王。该地块紧邻Ai Tong School，且靠近 Bright Hill MRT 站；本次招标已于9月15日截止。
这是一块体量相对较小的开发用地，面积为46,106 平方英尺，最多可兴建多达140个私人住宅单位，却仍吸引了不俗的开发商参与度。在 Bursa 上市的 Eco World Development 亦是本次 GLS 招标的7家竞标者之一。
这家马来西亚开发商报出的$208.099 million 最高价，折合土地单价为$1,612 psf ppr。该报价较排名第二、由 Hong Leong Holdings 与 TID 联合提交的$187.33 million（$1,451 psf ppr）高出11.1%。
| 投标者名称 | 价格 ($) | 价格 ($psf ppr) |
| Eco World Development | 208,099,000 | 1,612 |
| Hong Leong Holdings & TID | 187,330,000 | 1,451 |
| Sunway MCL | 185,380,000 | 1,436 |
| EL Development | 182,100,000 | 1,411 |
| JBE Capital | 173,292,200 | 1,342 |
| Santarli Realty, Heeton Holdings, Kay Lim Holdings, and Sunray Group Holdings | 168,888,000 | 1,308 |
| Kheng Leong Co. | 162,150,000 | 1,256 |
这幅 Sin Ming GLS 地块的容积率为2.8，这意味着未来项目的最大允许总楼面面积（GFA）可达129,102.34 平方英尺。
Newmark 研究主管 Wong Shanting 表示，尽管此等体量的项目在建造或开发上难以形成显著的规模经济，但因地块较小、总价门槛更易消化，因而吸引了更多开发商参与。
她说，这也是为何该地块更能吸引中小型开发商，而非大型玩家。尽管如此，鉴于其区位优势明显，例如临近优质学校与便捷的 MRT 连接，整体而言仍是不俗的地段。
她补充，近期招标中的积极竞价已显著推高土地成本，开发商也可能被迫对该地块采取更为激进的策略，从而进一步抬升未来新盘的定价。
“与此同时，就业市场走弱以及短至中期内加息的可能性，或会削弱购房者对入门价位单位的兴趣；项目最终推出时，定价与需求之间存在错配风险，”Wong 表示。
若地块最终由 Eco World Development 中标，其出价对应的未来项目预计开盘价或在$3,000 psf 至 $3,100 psf 之间，Mogul.sg 首席研究官 Nicholas Mak 表示。
按这一开盘价区间，新盘定价或将与今年推出的一些高端私人住宅相当，例如位于中央核心区（CCR）武吉知马的99年地契项目Dunearn House，其在7月开售时的平均成交价为$3,140 psf。
他也指出，这一土地单价创下中央区其他地段（RCR）GLS 住宅用地的新高，并将助推房价通胀。相比之下，本次 Lorong Puntong / Sin Ming 地块的最高出价仅比 UOL Group 于2024年2月为 Orchard Boulevard GLS 住宅地所支付的$1,616.77 psf ppr 低0.3%。
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表格标题：可比 GLS 住宅地块
这幅 Sin Ming GLS 地块周边分布着多个公私住宅区，以及沿 Jalan Angklong / Jalan Tambur 的小型有地住宅区。附近也有多座知名公寓，包括 Faber Garden Condo、Flame Tree Park、The Gardens at Bishan 和 Bishan Park condo。该区域亦邻近 Bishan-ang Mo Kio Park。
该地块位于热门的 Ai Tong School 1km 范围内，而 Ang Mo Kio Primary School、Catholic High School 与 CHIJ St Nicholas Girls' School 均处于1至2 km 范围内。
区域亦衔接 Upper Thomson Road、Ang Mo Kio Avenue 1 等主干道，并有往来 Sin Ming Avenue 与 Upper Thomson Road 的巴士线路服务。对许多屋主而言，一大亮点是 Thomson-East Coast Line 上的 Bright Hill MRT 站，预计于2030年与未来的 Cross Island Line 实现换乘。
ERA Singapore 首席执行官 Marcus Chu 预计，未来新盘的部分买家，可能包括希望留在 Bishan–Thomson 一带、但寻求全新私人住宅选项的 HDB 升级族与有地屋主。
他说：“对于约140个单位的项目，开发商有望更精准地锁定一批看重地段、并愿意为该成熟社区的住房支付溢价的买家。”
尽管体量较小，定价风险仍在
当 Stacked 编辑团队在今年6月该地块启动招标时首次撰文讨论Lorong Puntong/Sin Ming 地块时，我们就预期，尽管地块相对较小，仍可能吸引多方竞投。
自从原 Thomson View 公寓在去年完成集体出售以来，Ang Mo Kio 这一带的关注度显著提升。由 UOL Group、Singapore Land 与 CapitaLand Development 组成的财团以$810 million收购了该旧公寓。
新项目 Thomson Reserve 距离本次 GLS 地块不到500m，预计将为邻里带来1,240套新的私人住宅。
不过，本次 GLS 地块可建的新单位数量相对有限，再加上中标土地单价水平，亦意味着开发商在定价策略上需要更为克制。
Chu 表示：“更高的土地成本并不必然转化为买家能够接受的更高售价。开发商在确定开盘价时，需综合考虑当前按揭利率、买家可负担性、竞品项目以及更广泛的经济环境。”
同样地，Newmark 的 Wong 也补充，从买家的角度看，较小的地块往往意味着配套更少、体量更小，可能劝退部分偏好丰富公寓设施的买家。“该地段亦有多处永久地契项目；尽管楼龄较旧，但在权衡较旧的永久地契与较新的99年地契项目时，买家可能会更看重价格定位。”她说。
这对 Sin Ming / Ang Mo Kio 未来买家意味着什么
从招标结果可见，突出的区位属性确实吸引开发商入局，意在把握 Bishan 相对有限的住房供应。业内普遍认为，来自周边有地住宅区、希望留在原社区的“换屋族”，将为未来项目带来一定的自住型需求。
Realion（OrangeTee & ETC）Group 副集团首席执行官 Justin Quek 指出，上一宗在该区推出的新盘是精品项目 Artisan 8，已于2025年8月开售，平均成交价为$2,388 psf。在此之前的 Jadescape 于2018年推出，随后也录得可观的转售需求与资本增值。
与此同时，Bishan 与 Ang Mo Kio 的强劲转售房价，或将进一步释放潜在的升级置换需求。
从2026年1月至8月，Bishan 四房式与五房式 HDB 转售价格中位数分别达到$788,000与$970,000；在 Ang Mo Kio，转售中位数分别达到$632,500与$1,015,000。以此价格水平计算，屋主更有条件筹措所需资本，较为从容地完成升级。
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