永久产权公寓 Balestier Regency 以 $255M 启动集体出售——详解

位于 District 12 的 4 Jalan Ampas，Balestier Regency 的业主已就这处永久产权公寓发起集体出售招标，指引价为 $255 million。该交易由 SRI Capital Market 独家代理。

这是该项目第 4 次尝试集体出售。2013 年的首次尝试因未能获得 80% 业主同意而告吹。第二次于 2018 年以 $218 million 的指引价推出，但最终无成交要约。第三次在 2021 年又在征求同意阶段折戟，未能达到所需的 80% 业主同意。

当前 $255 million 的指引价较 2018 年集体出售时的指引价上调 17%。

对于 Balestier Regency 现有的 72 位业主而言，$255 million 的指引价相当于每户平均可获约 $3.54 million 的总对价。

作为参照，自 2024 年 11 月以来，Balestier Regency 仅记录了 2 宗转售成交。两套单位的成交价均为 $1,390 psf，折合 $1.77 million 与 $2.08 million（视单位面积而定）。按当前指引价计算，集体出售所得较市场上同类单位的公开成交价溢价约为 70–100%。

若以 $255 million 成交，地价约为 $1,473 psf ppr（包含按 2026 年 3 月费率计算约 $381,181 的土地增值费（LBC））。在计入阳台奖励 GFA 后，调整后的地价约为 $1,437 psf ppr。

该项目的现有基准容积率为 2.793，略低于 2.8 的上限。因此应缴 LBC 金额极小，开发商在提升并重建至 GFA 上限方面不会面临显著的额外成本。

关于地块

Balestier Regency 于 1990 年落成，地块面积为 61,931 平方英尺，整盘 72 户，由一座 10 层住宅楼组成。单位面积约为 1,270–1,496 平方英尺。

依据最新版总规划（Master Plan），该地块被划为“Residential”，总容积率（GPR）为 2.8，可建总楼面面积（GFA）约 173,407 平方英尺。根据 URA 的规划参数，地块可重建为一座全新的 36 层公寓。

目前住宅楼大约占据了地块面积的三分之二，其余空间为服务住户的小型公园。就我们所见，若地块成功售出，开发商可利用当前未充分开发的区域，打造比现状显著更高密度的项目。

在取得规划审批的前提下，预计该地块可支持最多 161 个全新住宅单位，超过现有户数的两倍。

指引价对比如何？

在假设常见的开发与建造成本、以及新盘的合理利润率下，若 Balestier Regency 成功出售并重建，其保本价或高达 $2,300 psf。

附近最可比的定价参考是 Verticus，这是一座位于 Balestier Road 旁 Jalan Kemaman 的 162 户永久产权项目。Verticus 于 2021 年 5 月推出，是过去 5 年进入 Balestier 走廊的最新新盘。彼时物业市场在新冠疫情结束后强劲反弹，买家以异常积极的速度吸纳新盘。

Verticus 共售出 118 套新盘单位，成交介于 $1,856 至 $2,333 psf，中位数约 $2,132 psf。其后又有 6 套转售单位成交于 $2,064 至 $2,387 psf，中位数约 $2,310 psf，高于多数买家在开盘时支付的价格，显示项目迄今表现相对稳健。

但需要注意的是，Verticus 推盘时恰逢价格高点。如今在 Balestier 打造可比新盘的开发商，所面临的市场环境与情绪已不同。

因此，区域内新项目的去化也需要更审慎地把握开盘价的落点。Verticus 的转售成交可作为风向标，但其表现建立在一个短期内难以重现的背景之上。

与此同时，附近近期的集体出售还包括 12 Shan Road，位于邻近 Novena 分区的一处永久产权资产，已于 2025 年由 Weave Living、BlackRock 与 Lian Beng Group 通过合资以逾 $100 million 收购。该物业其后改建为服务式公寓，步行可达 Novena MRT 站（南北线）。其 District 11 的地址赋予了它 Balestier Regency 所不具备的区位优势。

该交易显示机构对更广义 Novena 走廊内永久产权资产的偏好，但由于业态、连通性与体量的差异，它并不能成为开发商在 Jalan Ampas 可能出价的直接标杆。

更广泛市场的看法

该地块的一大利好在于 District 12 新的私人住宅供应相当稀缺。该区最近的两个新盘为位于 Lorong 1 Toa Payoh 的 99 年地契项目 The Orie，以及位于 Serangoon Road 附近的永久产权项目 The Arcady at Boon Keng。两者目前仍在建设中，预计未来几年才会完工。

尽管 The Orie 仅剩少量单位在售，这两处项目的单位可能已作为楼花转售（subsale）进入市场。未来三至四年内，尚无处于规划审批阶段、会带来直接竞争供应的其他项目。

这一供给缺口，是任何在此推盘的开发商可强调的卖点。而且，尽管 Verticus 在市场周期高位推出，但其已全部售罄，转售市场并未出现明显抛压，也从侧面证明了 Balestier 仍有买家在寻找机会。

“在有利的市场动态支持下，开发商兴趣预计将保持强劲。”SRI Capital Market 管理合伙人 Low Choon Sin 表示。

他指出，Kallang Close 的一幅 GLS 地块近日授标，价格为 $1,415 psf ppr；同时，RCR 的 GLS 地块录得最高达 $1,556 psf ppr 的标杆价——指上月截标的 Dover Drive 地块。

Low 表示，近期 GLS 招标中开发商的踊跃参与，凸显了市场信心的延续。

未来买家的考量

Balestier Regency 位于 Balestier Road 旁一带，该片区正逐步从传统店屋风貌转型为更混合的住宅走廊，更广义的 Novena 分区亦仅需短途车程可达。

最近的轨道交通选择为位于南北线的 Novena 与 Toa Payoh MRT 站，但两者距 Jalan Ampas 均非步行可达。Pan Island Expressway（PIE）与 Central Expressway（CTE）可在约 15 分钟车程内抵达中央商务区与 Orchard Road；即将建成的 North-South Expressway（NSE）完工后也将提供额外选择。

Hong Wen School（特选学校计划（SAP）小学）与 St. Joseph’s Institution Junior 位于地块 1 公里范围内，未来项目住户在 P1 报名阶段可获优先抽签资格。

未来这里的项目预计将吸引来自 Toa Payoh、Bishan 与 Whampoa 的 HDB 业主升级客，以及寻求在中心地段以低于核心豪宅区价位购得永久产权的买家。市场能否有效消化，取决于开发商最终定价，以及 Balestier 地址能否支撑起与地价相匹配的溢价。

Balestier Regency 集体出售的公开招标将于 7 月 9 日截止。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。