永久产权公寓 Balestier Regency 以 $255M 启动集体出售——详解
May 4, 2026
位于 District 12 的 4 Jalan Ampas,Balestier Regency 的业主已就这处永久产权公寓发起集体出售招标,指引价为 $255 million。该交易由 SRI Capital Market 独家代理。
这是该项目第 4 次尝试集体出售。2013 年的首次尝试因未能获得 80% 业主同意而告吹。第二次于 2018 年以 $218 million 的指引价推出,但最终无成交要约。第三次在 2021 年又在征求同意阶段折戟,未能达到所需的 80% 业主同意。
当前 $255 million 的指引价较 2018 年集体出售时的指引价上调 17%。
对于 Balestier Regency 现有的 72 位业主而言,$255 million 的指引价相当于每户平均可获约 $3.54 million 的总对价。
作为参照,自 2024 年 11 月以来,Balestier Regency 仅记录了 2 宗转售成交。两套单位的成交价均为 $1,390 psf,折合 $1.77 million 与 $2.08 million(视单位面积而定)。按当前指引价计算,集体出售所得较市场上同类单位的公开成交价溢价约为 70–100%。
若以 $255 million 成交,地价约为 $1,473 psf ppr(包含按 2026 年 3 月费率计算约 $381,181 的土地增值费(LBC))。在计入阳台奖励 GFA 后,调整后的地价约为 $1,437 psf ppr。
该项目的现有基准容积率为 2.793,略低于 2.8 的上限。因此应缴 LBC 金额极小,开发商在提升并重建至 GFA 上限方面不会面临显著的额外成本。
关于地块
Balestier Regency 于 1990 年落成,地块面积为 61,931 平方英尺,整盘 72 户,由一座 10 层住宅楼组成。单位面积约为 1,270–1,496 平方英尺。
依据最新版总规划(Master Plan),该地块被划为“Residential”,总容积率(GPR)为 2.8,可建总楼面面积(GFA)约 173,407 平方英尺。根据 URA 的规划参数,地块可重建为一座全新的 36 层公寓。

目前住宅楼大约占据了地块面积的三分之二,其余空间为服务住户的小型公园。就我们所见,若地块成功售出,开发商可利用当前未充分开发的区域,打造比现状显著更高密度的项目。
在取得规划审批的前提下,预计该地块可支持最多 161 个全新住宅单位,超过现有户数的两倍。
指引价对比如何?
在假设常见的开发与建造成本、以及新盘的合理利润率下,若 Balestier Regency 成功出售并重建,其保本价或高达 $2,300 psf。
附近最可比的定价参考是 Verticus,这是一座位于 Balestier Road 旁 Jalan Kemaman 的 162 户永久产权项目。Verticus 于 2021 年 5 月推出,是过去 5 年进入 Balestier 走廊的最新新盘。彼时物业市场在新冠疫情结束后强劲反弹,买家以异常积极的速度吸纳新盘。
Verticus 共售出 118 套新盘单位,成交介于 $1,856 至 $2,333 psf,中位数约 $2,132 psf。其后又有 6 套转售单位成交于 $2,064 至 $2,387 psf,中位数约 $2,310 psf,高于多数买家在开盘时支付的价格,显示项目迄今表现相对稳健。
但需要注意的是,Verticus 推盘时恰逢价格高点。如今在 Balestier 打造可比新盘的开发商,所面临的市场环境与情绪已不同。
因此,区域内新项目的去化也需要更审慎地把握开盘价的落点。Verticus 的转售成交可作为风向标,但其表现建立在一个短期内难以重现的背景之上。
与此同时,附近近期的集体出售还包括 12 Shan Road,位于邻近 Novena 分区的一处永久产权资产,已于 2025 年由 Weave Living、BlackRock 与 Lian Beng Group 通过合资以逾 $100 million 收购。该物业其后改建为服务式公寓,步行可达 Novena MRT 站(南北线)。其 District 11 的地址赋予了它 Balestier Regency 所不具备的区位优势。
该交易显示机构对更广义 Novena 走廊内永久产权资产的偏好,但由于业态、连通性与体量的差异,它并不能成为开发商在 Jalan Ampas 可能出价的直接标杆。
更广泛市场的看法
该地块的一大利好在于 District 12 新的私人住宅供应相当稀缺。该区最近的两个新盘为位于 Lorong 1 Toa Payoh 的 99 年地契项目 The Orie,以及位于 Serangoon Road 附近的永久产权项目 The Arcady at Boon Keng。两者目前仍在建设中,预计未来几年才会完工。
尽管 The Orie 仅剩少量单位在售,这两处项目的单位可能已作为楼花转售(subsale)进入市场。未来三至四年内,尚无处于规划审批阶段、会带来直接竞争供应的其他项目。
这一供给缺口,是任何在此推盘的开发商可强调的卖点。而且,尽管 Verticus 在市场周期高位推出,但其已全部售罄,转售市场并未出现明显抛压,也从侧面证明了 Balestier 仍有买家在寻找机会。
“在有利的市场动态支持下,开发商兴趣预计将保持强劲。”SRI Capital Market 管理合伙人 Low Choon Sin 表示。
他指出,Kallang Close 的一幅 GLS 地块近日授标,价格为 $1,415 psf ppr;同时,RCR 的 GLS 地块录得最高达 $1,556 psf ppr 的标杆价——指上月截标的 Dover Drive 地块。
Low 表示,近期 GLS 招标中开发商的踊跃参与,凸显了市场信心的延续。
未来买家的考量
Balestier Regency 位于 Balestier Road 旁一带,该片区正逐步从传统店屋风貌转型为更混合的住宅走廊,更广义的 Novena 分区亦仅需短途车程可达。
最近的轨道交通选择为位于南北线的 Novena 与 Toa Payoh MRT 站,但两者距 Jalan Ampas 均非步行可达。Pan Island Expressway(PIE)与 Central Expressway(CTE)可在约 15 分钟车程内抵达中央商务区与 Orchard Road;即将建成的 North-South Expressway(NSE)完工后也将提供额外选择。
Hong Wen School(特选学校计划(SAP)小学)与 St. Joseph’s Institution Junior 位于地块 1 公里范围内,未来项目住户在 P1 报名阶段可获优先抽签资格。
未来这里的项目预计将吸引来自 Toa Payoh、Bishan 与 Whampoa 的 HDB 业主升级客,以及寻求在中心地段以低于核心豪宅区价位购得永久产权的买家。市场能否有效消化,取决于开发商最终定价,以及 Balestier 地址能否支撑起与地价相匹配的溢价。
Balestier Regency 集体出售的公开招标将于 7 月 9 日截止。
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