新年，新市场——至少在新加坡房地产领域看来如此。这里的楼市充满活力并不断变化，这不仅仅是因为我们一夜之间出台的降温措施；从户型偏好到租赁前景，一年之间就可能截然不同。基于我们在2023年结束时的市场情况，以下是我们很可能会看到的趋势：
2024年我们可能会看到的房地产趋势：
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1. 房东与租客利用更高的居住人数上限
无亲属关系租客的居住人数上限已提高：对于4-room或更大的HDB 组屋，现在最多可有eight名无亲属关系的租客（此前为six）。对于面积为90 sqm.或更大的私人房产，同样可容纳eight名无亲属关系的租客。
这对双方都有利。房东通过再承租给两名租客，或许能获得更高的租金收入；而部分租客若与室友合租，也能降低各自的租金负担。
不过，正如我们在这篇文章中所讨论的，租赁市场正在走软——早在2023年的Q2 和 Q3就已显现。随着住房供应增加、新项目竣工，租金很可能继续回落，我们预计进入2024年后，租客将拥有更强的议价空间。
2. 2024年下半年从固定利率房贷转向
COVID-19之后，美联储大幅加息，带动新加坡房贷利率上行。这一轮自2022年起持续至今；你可以在这里查看我们的详细解释。
然而，随着美国通胀回落、经济前景趋于黯淡，美联储已转向。当前市场预期在2024与2025年将有three至six次潜在降息，这也会逐步拉低新加坡房贷利率。
这可能促使借款人在2024年下半年重新评估是否应选择固定利率房贷（降息往往较为渐进，因此早期未必能明显感受到效果）。
虽然更便宜的房贷对买家有利，但我们认为这不足以让投资者无视ABSD 税率、立即重返市场——不过，对于可能正面临租金下行的现有房东而言，利率回落无疑是一种缓解。
3. 对老旧综合体项目的兴趣回升
今年有两宗颇受关注的重建项目：
其一是Golden Mile Complex的重建。当我们首次报道时，开发商的态度似乎颇为摇摆与观望——市场也普遍担心，Golden Mile体量过大，难以在five-year期限内顺利重建并售出。
然而如今，Far East Organization、Sino Land 与 Perennial Holdings 已携手以$700 million购入；其成败与否，都将被其他开发商密切关注。
另一宗值得关注的重建是前Peace Centre/Peace Mansion，这一资产尽管地段优越，却曾被批评为“碍眼”。与Golden Mile类似，Peace Centre同样是地段优越但日渐老旧、且口碑欠佳的综合体项目。
若这些重建项目表现理想，或将重新点燃市场对Orchard Towers、Sultan Plaza等类似资产的兴趣；它们同样是较老的综合体，区位潜力不俗，也许终于能吸引开发商出手收购。
4. 在受冲击较大的CCR中寻找捡漏机会的买家
正如我们在年终回顾中所示，CCR在2023年遭受不小冲击；平均涨幅仅为one per cent，而其他区域则录得双位数增长。
我们敢说，多数观察者在April ‘23宣布新一轮降温措施时就已预见此局面。外国人ABSD 税率翻倍至60 per cent，而这一买方群体在CCR中最为活跃。
更糟的是：Huttons Asia在Edgeprop的报告中提到，2024年该区域或将迎来自2021年以来的最大供应量，约2,968套。
近期降温措施叠加更高供应，可能继续压制CCR价格。这对部分自住型买家而言或是机会，他们或将在明年物色一两宗“性价比”之选。别忘了，Golden Mile与Peace Centre的重建也都位于这一分区。
5. 供给紧张缓解，价格趋于稳定
如我们在年终报告所述，成交量正在下降；2023年全年，私人住宅均价上涨约6.7 per cent，低于前一年的8.6 per cent，放缓趋势明显。
多家地产机构预计，2024年新推量约在8,000至逾11,000 new units之间（目前估计约有38个项目发布）。这明显高于2023年的约7,500套。住房供应紧缺基本告一段落，我们预计更高的供应将进一步抑制价格上行。
至于价格是否会真正下跌，目前仍难定论（开发商利润空间有限，而卖方资产负债表也相对稳健），但至少不会再出现COVID-19之后那种火热的上涨节奏。
总体而言，价格水平仍高，HDB 升级族的压力依旧——平均新盘three-bedder仍在$2 million左右，这已远超不少人的舒适预算。我们预计他们的关注点仍会落在面积更大、楼龄更久的转售房（适合家庭），或总价更低的OCR项目上。
6. 靠近MRT的房产需求增加
COE 溢价在去年创下纪录高位；叠加GST 税率与整体生活成本上升，越来越多新加坡人被汽车成本“挤出”。
这或能解释J’den与Reserve Residences等公寓的高去化率（你可在这里查看2023年最畅销项目）。这两个项目均与MRT 站相连，尽管接近降温措施出台时推出，仍录得强劲需求。
顺带一提，在HDB 方面，新的Plus 模式组屋（其中Bayshore将为首个）均位于其社区的MRT 站附近。若这些组屋在具备10-year MOP与资格限制的情况下仍有强劲需求，也从侧面反映出“无车化”生活需求在上升。
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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
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