在新加坡购买老旧永久产权公寓的 5 个你必须了解的隐性风险

永久产权公寓一直对新加坡人很有吸引力。拥有一处“永久”不失效的资产，或能够把它作为传承留给后代，这种想法正是吸引力的一部分。

鉴于当下房价高企（新盘即便在 OCR，也在逐步逼近约 $2,100 psf 甚至更高），一些买家开始把目光投向更老的永久产权公寓。其中有些甚至低至 $1,000 psf 或更低。但尽管这些老项目看起来更“物有所值”，仍有若干关键问题需要警惕。请留意以下几点，这些问题可能让你得到的省钱远不及日后遭遇的麻烦：

1. 多年来管理委员会可能已变得功能失调

经过几十年，一些较老公寓的管理委员会可能形成很强的小圈子或“老友俱乐部”心态。负责人彼此非常熟悉、长期合作，对新人提出的改变会本能地排斥。虽然这些抱怨并非老永久产权公寓所独有（你能在网上找到不少），但在更老的项目中更容易出现这种情况。

据一线反馈，老永久产权项目普遍户数较少，也可能间接助长这种现象。比如，一个只有 20 个单位的公寓，长期任职的委员之间往往更抱团；而拥有 600+ 个单位、交易更频繁、异议声音更多的大型公寓则不然。一旦出现腐败（例如管理委员会成员因选用特定供应商而收受回扣），在一个更小且更紧密的群体中，也更难以抗衡与察觉。

从较不戏剧性的角度看，还有关于集体出售（en-bloc）的担忧：当管理委员会规模小且封闭时，他们对集体出售的决定往往一言九鼎。你可能几乎没有发言权。

2. 如果有商业空间，这些店铺对住户可能毫无用处

我们不点名以免冒犯任何人的家，但去几个老的混合用途永久产权公寓走一走，你很可能会见到：底层有店铺，但不是便利店、诊所等民生配套，而是东一块西一块的杂店——卖自行车或汽车零件的、放贷公司的、似乎永远不开门的精品店，等等。

在大多数人看来，这些并不算是配套设施，甚至可以说是一种 disamenity（有些特别糟糕的项目还包括低俗的水疗/按摩店）。直到近十年为止，开发商对商业租户的业态搭配并不太在意：这些商铺像公寓单位一样分售，业主可以自行决定如何使用。

要注意，这些店铺的业主并不容易“请走”；在 Strata 分层产权项目中，他们拥有那片空间。如果他们坚持把铺面租给不体面的生意，或者放任其脏乱失修，你也只能接受访客/未来买家一进门就看到这样的景象。

3. 老永久产权公寓可能有更多无遮蔽路段

其中一个例子就是停车场。建于 1990s 或更早的公寓通常车位更多，但多为地面停车。这些旧项目往往没有通往及穿过停车场的有顶步道；大雨时你可能得撑着伞、肩膀淋着雨、手忙脚乱地走到车旁再设法开锁。 

无遮蔽的路段有时还包括从入口前厅到你所在楼栋的那一段距离。对于某些人（例如年长家属）而言，这会很麻烦——即便打车回家，下车后仍得冒雨行走。因此务必查看是否至少有道路可直达你所在楼栋，以及是否缺乏有顶或地下通行路线。

更糟的是，老永久产权公寓常常占地面积很大，这会让无遮蔽的步行距离更长。 

4. 维护成本可能高于预期

在 BCA 介入并设立评分体系之前（这还是相当近期的事）， 开发商普遍不太在意后续使用成本。他们的任务只是建好并售出公寓，之后的维护问题并不在其考虑范围内。 

这也导致不少老公寓存在不够实用的设计：例如需要专业设备才能抵达的通风系统，或大量使用混凝土（可能抬高降温成本）等。此外，给排水与电力系统更可能出问题——不仅在你自家单位，甚至可能影响整栋楼。我们也听过一些案例，水压不足，或户内垃圾槽存在故障。

最糟的是，你往往无从得知：设备也许已老化到临界点，但要等到几年后彻底报废你才会发现。那时管理委员会就会来通知，解释下季度为什么要上调管理费。

5. 强势的主张出售委员会

在较老的永久产权公寓里，主张出售的一派往往占据压倒性优势。有些投资者专盯具备 en-bloc 潜力的项目，而老永久产权公寓正是他们的心头好（永久产权项目在集体出售中被认为更有优势，部分原因是开发商无需把租期补足至 99-years）。

这可能导致一个（见第 1 点）管理委员会或大批业主群体都倾向出售。他们常常协作推动 en-bloc，包括说服现有业主。早在 2021 年，政府甚至不得不对代理投票加以限制，因为这些“en-bloc 突击队”挨家挨户拉票以推动出售，曾一度相当常见。 

不愿出售的一方往往处于劣势，因为面对 en-bloc 浪潮时，他们通常分散且缺乏组织。这对你来说可能是个严重风险：别忘了，如果 en-bloc 发生在最初 three years 内，你仍须缴纳 Sellers Stamp Duty (SSD)。

如果你年纪更长，替代住房的融资也可能成为问题（en-bloc 的售款到手可能需要很久），或当房价已上涨时更是如此。你也可能发现，如果装修价值在计算分配款时被忽略，最终会在 en-bloc 中吃亏。

卖家很少会主动告诉你过去 two years 内几乎成功的 en-bloc 尝试，因此这些信息需要你在购买前自行挖掘。

无论如何，如果你计划在此居住一段时间，都应多加留意（即便你也希望在 a couple of years 内有机会 en-bloc）。尤其对年长买家而言——你不会想在晚年被迫搬家，搬迁带来的压力可能非常大。

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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。