手握$700k现金，我们的首套公寓该选新盘还是转售盘？

你好，Ryan / Stacked，

我是Stacked的长期读者，一直很喜欢Ryan撰写的精彩分析。我最近在思考自身情况，想请Ryan就此给出一些分析。我的具体情况如下，先致谢。

我们是双薪（中等收入）家庭，有两个年幼的孩子（5、7）。我和配偶都接近40岁。我们的HHI可能略高于EC的收入上限。

目前与父母同住。我们二人的名下均无房产（unencumbered）。未来8-10年不打算搬家。约有$700k流动资产。我们该如何评估并考虑在房地产/股票方面的投资选择？

1. 购买新盘，因为月供采取分阶段/递进式支付，前几年资本支出较低。但目前新盘价格很高，资本增值可能会较慢/困难。

2. 购买转售盘，可立刻获得租金回报，若未来时机/价格合适再出售。即使租金无法覆盖按揭也可接受。转售公寓也可能有更低PSF的机会。

另外，我们两人名下均无房产，如购买2套较小（2卧）单位，会不会过度拉伸？  

3. 不买房而是投资分红股，如新加坡银行股，年股息约5%。我明白股价/股息可能下跌，且没有杠杆效应。这种方式最省事，但我也不确定在新加坡房地产一直是稳健价值储藏的背景下，不参与是否明智。

非常感谢你的分析，期待你的文章。谢谢。

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

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你好，

感谢来信，也非常感谢你多年来的支持。

你所考虑的选项各有优劣，我们将在文后深入探讨这些路径的细节，并希望帮助你做出更明智的决定。

一如既往，我们先评估你的可负担能力。

可负担能力

由于我们没有你的精确数据，以下计算基于这些假设进行估算：

• 你们两人的年龄均为38
• 你们的合计家庭收入为$17,000，双方各占一半
• 你们没有其他财务负担
• 你们有足够的CPF支付20%首付款

合并购买力

基于年龄38岁、合计月收入$17K、利率4.15%可获最大贷款额	$1,820,215 (27-year tenure)
CPF（假设最大贷款为房价的75%，CPF覆盖20%首付）	$485,391
现金	$700,000
贷款 + CPF + 现金总计	$3,005,606
基于$3,005,606的BSD	$119,936
估算可负担总价	$2,885,670

个人购买力 

基于年龄38岁、月收入$8.5K、利率4.15%可获最大贷款额	$910,107 (27-year tenure)
CPF（假设最大贷款为房价的75%，CPF覆盖20%首付）	$242,695
现金	$350,000
贷款 + CPF + 现金总计	$1,502,802
基于$1,502,802的BSD	$44,740
估算可负担总价	$1,458,062

凭借你的流动资产，你可以按需重新分配资金来调整个人购买力。

不过，在缺乏具体CPF余额细节的情况下，很难判断你们是否具备购买两套房产的可行性。

接下来，我们看看新盘的表现趋势。

新盘公寓的表现

在此，我们分析了2012与2013年的一手交易，并将其与过去十年的对应次级销售或转售交易进行匹配。

最高涨幅	最大跌幅	平均回报率
26.9%	-33.7%	1.20%

平均盈利	盈利交易笔数	占全部交易的%	平均亏损	亏损交易笔数	占全部交易的%
9%	1087	82.66%	-8.40%	228	17.34%

最高涨幅	最大跌幅	平均回报率
52.6%	-47.8%	1.50%

平均盈利	盈利交易笔数	占全部交易的%	平均亏损	亏损交易笔数	占全部交易的%
8.90%	6345	82.10%	-7.70%	1383	17.90%

数据表明，利润与亏损的区间跨度较大，而平均回报率在持有期为4年以内与5至10年之间差异并不明显。不过，4年内出售的交易，其涨跌幅分布更为收敛；相比之下，持有更久的交易波动范围更广。值得注意的是，持有5至10年的最高个案涨幅为52.6%，虽然属离群值；紧随其后的25.7%已更接近4年内出售的最高涨幅。

盈利个案的平均涨幅在两段持有期间差异甚微；而较长持有期个案的平均亏损，略低于较短持有期的个案。

需强调的是，这些结论反映的是整体趋势，具体项目仍会因供需等因素而表现不一。

接下来，我们看看同一时期转售房产的表现。

转售房产的表现

这里，我们查看2012与2013年的转售交易，并匹配其至今的后续转售交易。

最高涨幅	最大跌幅	平均回报率	平均持有期（年）
100.30%	-39.03%	11.43%	7.4

平均盈利	盈利交易笔数	占全部交易的%	平均亏损	亏损交易笔数	占全部交易的%
17.44%	4274	71.72%	-7.53%	1685	28.28%

数据显示，转售房产的平均回报率显著高于新盘。考虑到这些转售房产的平均持有期为7.4年，并与持有5至10年的新盘比较后，转售房产的平均盈利仍明显更高，而两者的平均亏损则相近。

一个可能的原因是，2012与2013年成交的一部分转售房产，其入场价可能低于同期新盘，从而在之后（尤其是疫情期间与之后）房价显著上行时，留出了更大的升值空间。

在较清楚地比较新盘与转售盘之后，我们来看看你正在考虑的几条路径。

潜在路径

购买新盘

正如你所提，购买新盘有多方面优势。其一是分期付款安排，可在较长时间内分摊款项，更好管理现金流。此外，施工期内无需缴纳房产税与管理费，初期持有负担更低。

另一优势是开发商的定价节奏可能带来账面收益。随着项目接近完工，开发商常会调高售价，早期买家有望从价格上行中受益。但这因项目而异，并非保证。

新盘也更易于辨识“性价比”单位，因为开盘时全盘定价透明。不过其中也有运气成分，你的抽签序号会影响选房顺序。

就定价而言，近期新盘的2卧单位通常在$1.4M至$2M之间，视地段与面积而定。为便于计算，我们采用你的最高预算$2.8M。

假设持有10年——建设期3.5年，之后以3%租金回报出租6.5年——我们来评估财务影响。

Purchase price	$2,800,000
BSD	$109,600
Maximum loan	$1,820,215
CPF and cash required	$1,089,385

分期付款计划 

• 假设贷款$1,820,215，利率4%，年期27年
• 由于你的最大贷款未能覆盖房价的75%，在前两个阶段（基础与钢筋混凝土结构完成）将以CPF或现金支付。

阶段	占房价%	放款金额	每月估计利息	每月估计本金	每月估计还款	持续时间	累计利息成本
基础完成	10%	$0	$0	$0	$0	6-9 months (from launch)	$0
钢筋混凝土结构完成	10%	$140,215 (5%)	$467	$241	$708	6-9 months	$2,169
砖墙完成	5%	$280,215	$934	$482	$1,416	3-6 months	$5,604
天花/屋面完成	5%	$420,215	$1,401	$722	$2,123	3-6 months	$8,406
水电管线完成	5%	$560,215	$1,867	$963	$2,830	3-6 months	$11,202
道路/停车场/排水完成	5%	$700,215	$2,334	$1,203	$3,537	3-6 months	$14,004
签发TOP	25%	$1,400,215	$4,667	$2,407	$7,074	Usually a year before CSC	$56,004
法定完工证书（CSC）	15%	$1,820,215	$6,067	$3,128	$9,195	Monthly repayment until the property is sold	$400,422
						10年累计利息支出	$497,811

发生的成本

BSD	$109,600
利息支出	$497,811
房产税	$126,360
管理费（假设$250/月）	$19,500
中介费（假设每2年支付一次）	$22,890
租金收入	$546,000
成本合计	$230,161

购买转售盘 

正如你所指出的，转售房产也有自身优势，例如可立即获得租金以部分抵消持有成本。这能减轻持有期内的财务压力，并为你留出观察市场、再决定下一步的空间。

此外，你可以在购买前实地查看单位及其周边环境，这能对房屋状况与位置更有把握。

如前所示，若选对物业，转售房产亦可具备可观的增长潜力，视你的策略与目标而定，是可行的投资选项。

鉴于你的可用CPF金额不明，我们将探讨两种情境：其一购置单一物业；其二你们各自购置一套。

在购置单一物业的情境中，为与前述路径公平比较，假设以$2.8M购入，并以3%租金回报出租。财务测算如下。

Purchase price	$2,800,000
BSD	$109,600
Maximum loan	$1,820,215
CPF and cash required	$1,089,385

发生的成本

BSD	$109,600
利息支出（假设27年期、利率4%）	$642,835
房产税	$194,400
管理费（假设$250/月）	$30,000
中介费（假设每2年支付一次）	$38,150
租金收入	$840,000
成本合计	$174,985

若购买两套房，假设每套$1.4M，租金回报同为3%。 

Purchase price	$1,400,000
BSD	$40,600
Maximum loan	$910,107
CPF and cash required	$530,493

发生的成本

BSD	$81,200
利息支出（假设27年期、利率4%）	$642,834
房产税	$120,000
管理费（假设$250/月）	$60,000
中介费（假设每2年支付一次）	$38,150
租金收入	$840,000
成本合计	$102,184

投资股票

假设将$700,000全部投入股票。我们基于不同的投资回报率（ROI）情境，推演10年的潜在回报。

ROI	收益
3%	$240,741
4%	$336,171
5%	$440,226
6%	$553,593
7%	$677,006

为便于对比，我们也将按照非有地私人住宅10年平均涨幅2.9%来估算购房的潜在增值，从而更好比较各项投资。

以$2.8M购买新盘/转售盘，或以$1.4M各买2套转售盘

时间点	房产价值	增值
起点	$2,800,000	$0
第1年	$2,881,200	$81,200
第2年	$2,964,755	$164,755
第3年	$3,050,733	$250,733
第4年	$3,139,204	$339,204
第5年	$3,230,241	$430,241
第6年	$3,323,918	$523,918
第7年	$3,420,311	$620,311
第8年	$3,519,500	$719,500
第9年	$3,621,566	$821,566
第10年	$3,726,591	$926,591

新盘的潜在收益：$926,591 – $230,161（发生的成本）= $696,430

转售盘的潜在收益：$926,591 – $174,985（发生的成本）= $751,606

各$1.4M的2套转售公寓之潜在收益：$926,591 – $102,184（发生的成本）= $824,407

你该怎么做？

房地产与股票各有优劣，更多是互补而非二选一。理想情况下，在投资组合中兼顾两类资产，有助于在风险与回报之间取得平衡。

从测算结果看，若股票能持续实现年化7% ROI，其收益大致可与按非有地私宅10年平均涨幅2.9%计的购房收益相当。但两者都受周期波动影响——股市回报波动更大，而房价升值受市场趋势与需求等影响。尤其在新加坡这样监管较严的市场中，房地产等硬资产的价格相对更稳定；股票的波动则更为显著。

按上述计算，最优情境是购置两套物业并出租。若房价如预期上涨且租金能部分对冲持有成本，这一做法的回报潜力最高。不过鉴于我们未掌握你完整的财务细节，无法判断这一路径对你是否可行。

最终的选择仍应契合你的财务目标、风险承受度，以及你对投资管理投入精力的偏好。股票具备流动性强、管理简便的特点；物业则作为有形资产，兼具杠杆增值与租金收入潜力。两者平衡配置，或能在降低风险的同时最大化长期收益，因此在股权与房地产之间做出合理搭配是可取的。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。