我们会很快看到更多60年地契的公寓吗？

购买永久产权房产的人大致分为两类，而他们往往没意识到彼此“理应”相互厌恶——直到集体出售（en-bloc）会议召开。 

对于一些人来说，永久产权公寓的好处在于他们认为更容易进行集体出售（en-bloc，即更有可能被拆除并重建）。当开发商不必把地契年限补回到99年时，项目对他们的吸引力会大幅提升。 

但另一方面，还有另一批人之所以购买永久产权，恰恰是因为他们希望它可以永续存在。而这会引发彻头彻尾、近乎末日级 的崩溃与对立，把每一场与集体出售相关的会议都搅成一团糟。 

租赁产权项目也会发生这种情况，但以我的经验，在永久产权上尤其严重，尤其当一些业主将其视为可代际传承的资产时。 

不过情况也许正在改变，因为新一代购房者——以及互联网——带来了新的数据。如今，我们已经看到，有时永久产权项目未必能交出与其溢价相匹配的表现。或许更重要的是，我们也能够观察到公寓倾向于在何时集体出售。无论是租赁产权还是永久产权，许多项目很难挺过其“30多岁”（平均而言，很多在19至24年间就已被重建）。 

因此，对于希望拥有可代际传承家宅的人来说，或许该重新审视一个事实——在非有地住宅之外，你未必买到了你以为能买到的东西。至于担心99年租赁产权转售价值的人，实际上大概率会在地契走到一半之前（不论转售给个人还是开发商）就已出售。 

剩下要克服的，是心理门槛 

当我提出这些观点时，中介们会很快纠正我，说我并不理解房地产市场的人性面。有人告诉我，买家并非完全理性，再多的数据也难以说服传统买家认为租赁产权才是正道。 

这或许关乎成本，以及要供多久：没有人愿意在辛苦还贷25或30年后，觉得自己并未获得一项在他们心目中能“永远”存在的资产。 

此外还有“体面”的因素：多数永久产权住宅位于黄金地段，而在一些人眼里，“租赁产权”自带“大众化”属性。每当我想轻描淡写地带过时，中介都会提醒我——本没有太多理由认为行政公寓（EC）的价值不应与私宅比肩，除了许多新加坡人坚持说：“我的私宅怎么可能比/和/跟隔壁那套EC一样值钱？”

再者，永久产权房源的数量逐年减少，稀缺性也可能进一步抬升其“身份感”。 

看来无论揭示出什么，新旧地契之争恐怕永远无法彻底尘埃落定。尽管越来越多买家开始意识到围绕永久产权的种种迷思，但在这个农历新年团聚时，说一句你的公寓是永久产权，依然挺有面子。 

这对未来意味着什么？ 

可能有多种走向，但不妨先列出几种较常见的讨论：

第一种观点是，随着永久产权房源随时间日益稀缺（请注意，新推的GLS地块都是租赁产权），其溢价会进一步扩大——即便这种溢价未必理性（例如，永久产权往往很快被重建，来不及体现优势），永久与租赁之间的价差仍可能被稀缺性与“体面感”继续拉大。 

第二种观点是，市场会以更理性的眼光看待。如果永久产权项目价格过高，或老旧项目难以集体出售、推进重建，买家也许会更偏好更新、更现代的项目。而当99年租赁产权更被接受——同时我们也接受房产往往难以“活过”30年——这可能会是一条“滑坡”。 

想想看，The Hillford是一座60年地契的公寓，仍然不乏买家。这很可能是一块用来测试短年限地契可接受程度（类似部分商业项目）及其表现的试验田。鉴于地价不断上升，总会到达某个必须有所取舍的节点——以更短年限出让地契，或许就是我们不久后会看到的情形。 

如果真沿着这条路走下去，也许未来新加坡人会开始讨论60年地契与99年地契谁更好。

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每周销售回顾 (01 January - 07 January)

新售项目中最昂贵的前5名（按项目）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	地契
WATTEN HOUSE	$7,706,000	2368	$3,254	FH
19 NASSIM	$4,939,050	1410	$3,503	99 yrs (2019)
THE RESERVE RESIDENCES	$4,247,192	1625	$2,613	99 yrs (2021)
ONE BERNAM	$3,600,000	1421	$2,534	99 yrs (2019)
PINETREE HILL	$3,581,000	1464	$2,446	99 yrs (2022)

新售项目中最便宜的前5名（按项目）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	地契
THE MYST	$1,207,000	517	$2,336	99 yrs (2023)
GRAND DUNMAN	$1,627,000	667	$2,438	99 yrs (2022)
THE LAKEGARDEN RESIDENCES	$1,681,500	775	$2,170	99 yrs (2023)
THE CONTINUUM	$1,832,000	667	$2,745	FH
THE BOTANY AT DAIRY FARM	$1,885,000	926	$2,036	99 yrs (2022)

转售中最昂贵的前5名

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	地契
THE AZURE	$5,200,000	3165	$1,643	99 yrs (2005)
MARTIN MODERN	$4,855,000	1733	$2,801	99 yrs (2016)
ASCENTIA SKY	$4,700,000	3089	$1,521	99 yrs (2008)
PARK INFINIA AT WEE NAM	$4,700,000	2002	$2,348	FH
KUM HING COURT	$4,180,000	1625	$2,572	FH

转售中最便宜的前5名

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	地契
URBAN VISTA	$718,000	441	$1,627	99 yrs (2012)
THE TAPESTRY	$730,000	441	$1,654	99 yrs (2017)
LE SOMME	$828,000	495	$1,672	FH
WHISTLER GRAND	$855,000	441	$1,937	99 yrs (2018)
28 IMPERIAL RESIDENCES	$870,000	592	$1,470	FH

前5名最大获利

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	回报	持有期
THE GARDENS AT BISHAN	$3,520,000	2336	$1,507	$2,270,000	23 Years
CITY SQUARE RESIDENCES	$2,560,000	1216	$2,105	$1,891,240	19 Years
RIS GRANDEUR	$2,988,000	3703	$807	$1,685,982	18 Years
THOMSON 800	$2,800,000	1625	$1,723	$1,613,500	22 Years
THOMSON GROVE	$2,480,000	1485	$1,670	$1,310,000	13 Years

前5名最大亏损

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	回报	持有期
BARTLEY VUE	$1,330,000	657	$2,026	-$91,000	1 Year
18 WOODSVILLE	$907,000	495	$1,832	-$65,020	11 Years
LEONIE SUITES	$1,780,000	936	$1,901	-$10,000	11 Years
DEVONSHIRE RESIDENCES	$1,160,000	495	$2,343	$59,912	7 Years
MAYSPRINGS	$960,000	904	$1,062	$60,000	11 Years

交易构成

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