买一套有地住宅只要 $505k？2023 年最便宜的成交房产在这里

2023 并非房价亲民的一年，前一年也不是；但即便在后疫情房市繁荣之下，仍有买家找到划算交易。随着我们迈入 2024，若你在寻找预算友好的住房，不妨看看去年成交价最低的选择；名单中的一些地点或许会让你意外：

我们在 2023 年看到的最低价房产成交

有地住宅（租赁地契）

项目名称	成交价 ($)	面积 (SQFT)	单位价格 ($ PSF)	成交日期	地址	房产类型	产权年限	竣工日期	规划区
N.A.	$505,000	2,519	$200	12-Jul-23	114 JALAN CHEMPAKA KUNING	排屋	70 yrs from 19/08/1964	-	Bedok
FUYONG ESTATE	$780,000	3,031	$257	6-Feb-23	81 JALAN ASAS	半独立洋房	99 yrs from 18/03/1947	-	Bukit Panjang
SIEW LIM PARK	$800,000	4,171	$192	28-Feb-23	244 BEDOK ROAD	半独立洋房	70 yrs from 19/08/1964	-	Bedok
N.A.	$988,888	3,274	$302	3-Feb-23	218 YIO CHU KANG ROAD	排屋	99 yrs from 04/01/1954	-	Hougang
N.A.	$1,250,000	4,000	$313	28-Apr-23	5 BENG WAN ROAD	独立洋房	99 yrs from 22/04/1949	-	Kallang

有地住宅（永久地契/999 年）

项目名称	成交价 ($)	面积 (SQFT)	单位价格 ($ PSF)	成交日期	地址	房产类型	产权年限	竣工日期	规划区
OPERA ESTATE	$1,990,000	1,393	$1,429	21-Jul-23	4 RIENZI STREET	排屋	Freehold	-	Bedok
N.A.	$2,000,000	1,281	$1,561	19-May-23	17 HOW SUN AVENUE	排屋	Freehold	1960	Serangoon
MACPHERSON GARDEN ESTATE	$2,028,000	883	$2,298	27-Jun-23	67 JALAN MULIA	排屋	Freehold	-	Toa Payoh
SENNETT ESTATE	$2,050,000	1,502	$1,365	6-Apr-23	157 MACPHERSON ROAD	排屋	Freehold	1960	Toa Payoh
THOMSON GARDEN ESTATE	$2,280,000	885	$2,577	11-Apr-23	49 JALAN KUAK	排屋	Freehold	-	Bishan

非有地住宅（不含 EC）租赁地契

项目名称	成交价 ($)	面积 (SQFT)	单位价格 ($ PSF)	成交日期	地址	房产类型	产权年限	竣工日期	规划区
N.A.	$440,000	1,539	$286	25-Sept-23	23A TAMPINES AVENUE	公寓	99 yrs from 01/01/1953	1983	Paya Lebar
THE HILLFORD	$538,000	398	$1,351	2 Feb 2023	170 JALAN JURONG KECHIL #05-XX	公寓	60 yrs from 19/02/2013	2016	Bukit Timah
KOVAN GRANDEUR	$548,000	366	$1,497	12 Jun 2023	118 TAMPINES ROAD #02-XX	公寓	99 yrs from 10/08/2010	2011	Hougang
PEOPLE'S PARK COMPLEX	$570,000	409	$1,394	6-Nov-23	1 PARK ROAD #10-XX	公寓	99 yrs from 25/03/1968	1972	Outram
THE NAUTICAL	$580,000	441	$1,314	1-Mar-23	93 JALAN SENDUDOK #04-XX	共管公寓	99 yrs from 29/08/2011	2015	Sembawang

非有地住宅（不含 EC）永久地契/999 年

项目名称	成交价 ($)	面积 (SQFT)	单位价格 ($ PSF)	成交日期	地址	房产类型	产权年限	竣工日期	规划区
LE REGAL	$520,000	366	$1,421	9-May-23	340 GEYLANG ROAD #04-XX	公寓	Freehold	2015	Geylang
TREASURES @ G20	$545,000	420	$1,298	5-Apr-23	35 LORONG 20 GEYLANG #03-XX	公寓	Freehold	2015	Geylang
AVILA GARDENS	$580,000	463	$1,253	24-Mar-23	9 FLORA ROAD #05-XX	共管公寓	Freehold	1995	Pasir Ris
SUITES @ KOVAN	$595,000	366	$1,626	4-Dec-23	981 UPPER SERANGOON ROAD #02-XX	公寓	Freehold	2010	Hougang
FLORAVILLE	$600,000	377	$1,593	23-Mar-23	2 CACTUS ROAD #03-XX	公寓	Freehold	2017	Ang Mo Kio

行政公寓

项目名称	成交价 ($)	面积 (SQFT)	单位价格 ($ PSF)	成交日期	地址	房产类型	产权年限	竣工日期	规划区
SOL ACRES	$560,000	495	$1,131	10-May-23	6 CHOA CHU KANG GROVE #02-XX	行政公寓	99 yrs from 02/06/2014	2018	Choa Chu Kang
WATERCOLOURS	$830,000	743	$1,118	27-Feb-23	29 PASIR RIS LINK #03-XX	行政公寓	99 yrs from 10/01/2012	2014	Pasir Ris
PARC LIFE	$840,000	753	$1,115	30-Mar-23	25 SEMBAWANG CRESCENT #15-XX	行政公寓	99 yrs from 13/10/2014	2018	Sembawang
THE CANOPY	$868,000	872	$996	3-Mar-23	81 YISHUN AVENUE 11 #02-XX	行政公寓	99 yrs from 14/06/2010	2014	Yishun
SIGNATURE AT YISHUN	$880,000	764	$1,151	12-Jan-23	41 YISHUN STREET 51 #02-XX	行政公寓	99 yrs from 25/08/2014	2017	Yishun

名单中的租赁地契有地住宅成交

你会注意到这里有一些极其便宜的租赁地契成交，例如 Siew Lim Park，以及位于 Jalan Chempaka Kuning 的两套单位。 

可惜的是，这些对大多数买家而言可能并不具吸引力——低价主要是因为仅有 70 年地契，且许多单位自 60 年代中期就已存在。因此，日后你可能难以转售，而低价也很可能与融资受限有关（银行可能不愿为地契严重折旧的房产提供贷款，因此该房产可能以现金交易。这会限制最高出售价格以及你的潜在受众）。

更可行的选择或许是 99 年租赁的有地住宅，目前大约处于地契的一半年限。例如 Beng Wan Road 的房产，就是可追溯至 ‘49 至 ‘52 年的 99 年租赁单位。 

对于希望把它作为“终身自住”住所的年长买家来说，剩余地契或许仍然足够。虽然缺乏传承价值，但这也是少数能以低于 $1.4 million 拥有宽敞有地住宅的方式之一。 

不过请注意，可能需要更高的首付款。尽管银行仍可能为这类较旧房产提供按揭，但贷款与估值比（LTV）上限可能会低得多，或仅 55 per cent 甚至更低。 

名单中的永久地契有地住宅

Opera Estate 的成交或许令人意外，因为它位于一向高价的 Siglap 飞地。但正如我们在早前文章所解释，Frankel 区的房屋与邻近的 Opera Estate 之间，价格存在明显差距。 

在 Opera Estate 仍有机会找到相对可负担的有地住宅，原因在于其地段通常比 Frankel 更小。同时有不少单位是可代际传承的资产，至今与社区早年较为朴素的年代相比并未有太大改变（在 50 至 60 年代，这里被视为生活成本相对低廉的区域）。你可以在此查看我们的社区导览。不过须留意，Opera Estate 与旁边更昂贵的 Frankel 的道路都出了名狭窄；有些路段在周日宗教活动期间会完全堵塞。 

至于 Jalan Gembira，我们也有相关导览。这一直是新加坡最为可负担的永久地契有地住宅飞地之一。但多数买家对它往往是“爱或不爱”的两极反应：MacPherson 的有地住宅区兼具非常传统与非常现代的房屋风格，看起来有些杂糅；有人喜欢其魅力，也有人觉得凌乱。 

至于 Thomson Garden Estate，你可以在此查看我们的导览。该区域在配套与通达性方面确有不足；邻近的 Teacher’s Estate 亦然。不过这种“劣势”也很主观：如果你追求安静与私密，那么这里的单位同样私密，且相比 Bukit Timah、Holland V 等地要便宜得多。 

名单中的私人非有地住宅（租赁地契）

The Hillford 与 People’s Park Complex 几乎每年都会上榜，算是意料之中。 

The Hillford 属于特殊个案：它最初定位为退休社区，只有 60 年地契。其价格走低的唯一原因就是地契所限，因为其地段相当优越（靠近 Beauty World MRT，距离市区不远）。它也逐渐受到房东关注，因为 60 年地契并不会影响租户（你以更低价格买入，却仍可按该区的正常租金水平收租）。你可以在这里查看主要细节。 

People’s Park Complex 近年一直难以实现集体出售（en-bloc）的成功。尽管它位于牛车水核心地段，位置极佳，但我们对在此置业会保持谨慎。你最不希望看到的是在买入后一至三年内项目实现集体出售，让你背上卖方印花税（SSD）并且还得再次搬家。 

话虽如此，People’s Park Complex 因为成本低、易于出租，历来都颇受房东关注。 

The Nautical 的出现有些令人惊讶，或许这些年来一系列新盘（如 The Commodore、Parc Canberra、Provence Residence）产生了带动效应，推高了价格。The Nautical 是 Canberra 区位置较好的公寓之一，步行可达 Canberra MRT。对于着眼长远的买家（Canberra 仍是发展中的社区），如果其他单位也能以类似低价成交，The Nautical 或许是意料之外的机会。 不过也可能只是一次性个案，因为在一个月前，另一套类似面积的单位以更高的 $635,000 成交。

至于 Kovan Grandeur，其价格较低很可能与面积极小有关——仅 366 sq. ft。项目仅有 74 户的迷你体量：有些买家不喜欢这种规模（往往意味着更高的维护成本与更大的价格波动），但这确实是以更可负担成本居住在 Kovan 区的一种方式。 

名单中的私人非有地住宅（永久地契）

Le Regal 与 Treasures @ G20 并非面向家庭的公寓；它们主要被定位为芽笼一带的租赁型资产。户型普遍较小，最大亮点是位于 RCR；绿地不多，城市密度与车流量都非常高。 

对部分买家而言，Le Regal 与 Treasures 距离芽笼的声色产业区域也许太近了。虽然并不位于红灯区内，但步行即可到达。 

Avila Gardens 位于 Mariam Way，这里更以有地住宅而非公寓著称；环境私密、密度低，一般更适合排屋、洋房等有地项目而非公寓。不太适合不驾车的人，因为最近的 MRT 车站有一段距离。尽管如此，这是我们近来所见永久地契公寓中价格较低的之一。 

Floraville 也有类似情况——地段以低密度、绿化多为卖点，牺牲了便利性。这类地块通常更适合做有地项目而非公寓；但对于想体验有地式居住环境，或不想为 Bukit Timah 的高昂“绿意溢价”买单的人来说，它可能是一个不错的选择。 

至于 Suites @ Kovan，这是一座仅有 16 户的精品项目，成交并不频繁，因此很难准确判断价格水位。与 Kovan Grandeur 相似，这里的单位起步面积同样只有 366 sq. ft，因此价格偏低。

不管怎样，这里的单位以小户型为主，主要是一至三卧；虽然地段不错（步行可达 Kovan MRT），但更适合房东而非自住群体。该项目属于不讲究配套的选择：没有泳池，连外立面也较为朴素直接。请注意，新项目中已难再见到这种小面积户型，因为2018 年的新规限制了开发商在这些区域再兴建如此小的单位。

行政公寓

就这些 EC 而言，榜上的多数项目早已过了 MOP。你会注意到它们大多缺乏可步行到达的 MRT；不过 Sol Acres 通过 LRT 有一定连接。 

我们近来见到新 EC 的销售价格屡创新高（例如最近的Altura 推售），一些人可能不愿为刚满 MOP 的新 EC支付溢价。因此，对于预算更紧的买家，较旧的 EC 或许仍是合理之选。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文