Hi Stacked Homes!
感谢你们撰写这些有趣的文章！对我们非常有帮助。
我写信是想就我们的下一次置业寻求一些建议。我们一家三口（另有一位即将到来）目前住在碧达里的四房式 HDB。体验一直很棒，也知道我们所在的区域近期在新闻里备受关注。到目前为止我们住得很开心，这里有适合儿童的完善设施，步行可达多个 MRT 站以及其他便利配套。出于给孩子做传承规划的考虑，我和妻子在思考下一套房是购买永久产权房产，还是购买两套房（其中一套可能用于投资），并让其中一套为永久产权。
我们大约 35 岁。家庭年收入目前约 $400k，现有 HDB 尚有约 $400k 未清贷款，MOP 约在 ~3 年后结束。我们没有其他重大贷款。
我们目前持有约 $700k 的现金和股票，以及约 $500k 的 CPF。我们也在留意带 4 个或更多卧室的新盘公寓（更多是为了了解市场），但也考虑过有地住宅的可行性，只是我们对高企的价格以及不确定的维护成本有所担忧。
能否请你们给出一些快速的想法与建议？以及是否有必要买两套房，而不是 1 套永久产权？
当然，我们所做的任何决定均出于我们自身意愿，Stackedhomes 不会对我们的选择承担责任。
我们认为近期关于碧达里组屋区的新闻很多，可能有大量读者对此感兴趣；同时也有不少与我们收入结构相似的读者，未来也会探索类似选项。
另外，如果你们曾写过类似的文章，烦请与我们分享，我未能找到相近的内容。
非常感谢！
（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）
你好，
很高兴我们的内容对你有所帮助，也感谢你抽时间来信。
碧达里确实值得关注：靠近市中心，步行可达两个 MRT 站与商场，同时又是一个新的 HDB 城镇。
随着房产成本上升，年轻父母在置业时将传承规划纳入考量可以理解。鉴于你们约 35 岁，下一套房产未必是最后一套。因此，你们或许可考虑不限于永久产权的更多选项。
先从你们的可负担能力开始看起。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项——客观分析，不带立场。
没有任何义务，只是让你更清晰。
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负担能力
目前，碧达里仅有一个组团达到 MOP：Alkaff Vista。我们将以该组团近期的四房式转售交易作为参考。
| 转售登记日期 | 座栋 | 楼层 | 面积（sqm）/ 户型 | 转售价 |
| Oct 2024 | 105A | 10 至 12 | 94.00 Model A | $1,080,000 |
| Oct 2024 | 106B | 07 至 09 | 94.00 Model A | $1,055,000 |
| Sep 2024 | 105A | 01 至 03 | 94.00 Model A | $937,500 |
| Sep 2024 | 106A | 13 至 15 | 94.00 Model A | $1,133,388 |
| Sep 2024 | 106B | 16 至 18 | 94.00 Model A | $1,170,000 |
| Aug 2024 | 106B | 10 至 12 | 94.00 Model A | $1,080,000 |
我们假设你们的组屋以平均价格 $1,075,981 售出。
| 售价 | $1,075,981 |
| 未清贷款* | $400,000 |
| 销售所得（CPF + 现金） | $675,981 |
*考虑到 3 年后未清贷款将更低，销售所得应更高
合并负担能力
| 基于 38 岁、每月合计收入 $33,300、利率 4.8% 的最高贷款额度 | $3,322,651 (27-year tenure) |
| CPF + 现金* | $1,525,981 |
| 总计 贷款 + CPF + 现金 | $4,848,632 |
| 以 $4,848,632 计的 BSD | $230,517 |
| 估算可负担额度 | $4,618,115 |
*针对你们持有的 $700k 现金与股票，我们假设其中一半为现金，并仅将该部分纳入本次测算
个人负担能力
为便于计算，我们假设你们二人年龄相同、月收入相同，且 CPF 与现金平均分配。
| 基于 38 岁、每月收入 $16,650、利率 4.8% 的最高贷款额度 | $1,661,325 (27-year tenure) |
| CPF + 现金 | $762,991 |
| 总计 贷款 + CPF + 现金 | $2,424,316 |
| 以 $2,424,316 计的 BSD | $90,815 |
| 估算可负担额度 | $2,333,501 |
鉴于你们手头现金充裕，你们可以通过重新分配资金，灵活调整各自的个人负担能力。
接下来，我们看看永久产权与租赁地契房产的表现差异。
永久产权 vs 租赁地契
非有地私宅
| 年份 | 999 年与永久产权非有地私宅（转售） | 99 年租赁地契非有地私宅（转售） |
| 2013 | $1,427 | $1,057 |
| 2014 | $1,366 | $1,029 |
| 2015 | $1,365 | $1,033 |
| 2016 | $1,396 | $1,129 |
| 2017 | $1,466 | $1,115 |
| 2018 | $1,544 | $1,153 |
| 2019 | $1,575 | $1,178 |
| 2020 | $1,504 | $1,173 |
| 2021 | $1,592 | $1,207 |
| 2022 | $1,714 | $1,337 |
| 2023 | $1,790 | $1,463 |
| 平均 | 2.37% | 3.40% |
过去十年里，租赁地契公寓的升幅跑赢了永久产权公寓。由于入手价更低，租赁地契公寓更容易被更广泛的买家群体接受，包括希望从 HDB 升级到私宅的家庭。这种可负担性带动了更高的需求，从而支撑了其价格的持续上涨。
对于投资者而言，租赁地契公寓的租金回报通常更高。因其购买成本较低，在相同租金收入下，对应的收益率更具吸引力。这使得租赁地契公寓更受重视租金回报的投资者青睐。
此外，政府已不再释出永久产权住宅用地，新盘大多为租赁地契项目。受土地与建造成本上升影响，这些新盘定价普遍更高；当它们进入转售市场时，也会抬升租赁地契房产的整体均价。
更进一步地，我们看看较老的永久产权与租赁地契公寓的表现。
| 年份 | 租赁地契，TOP 介于 1980 – 1990 | 永久产权，TOP 介于 1980-1990 |
| 2013 | $976 | $1,253 |
| 2014 | $942 | $1,224 |
| 2015 | $864 | $1,176 |
| 2016 | $791 | $1,151 |
| 2017 | $814 | $1,212 |
| 2018 | $994 | $1,327 |
| 2019 | $1,025 | $1,341 |
| 2020 | $949 | $1,356 |
| 2021 | $1,046 | $1,485 |
| 2022 | $1,134 | $1,674 |
| 2023 | $1,284 | $1,721 |
| 平均 | 3.23% | 3.37% |
虽然过去十年老龄永久产权与租赁地契公寓的平均增速差异并不显著，但更细致的数据表明：在市场低迷阶段，老龄租赁地契公寓跌幅更深，而老龄永久产权公寓下滑更温和、修复也更稳健。由于永久产权公寓不存在“地契折旧”问题，长期来看往往比租赁地契公寓表现更强。
有地住宅
| 年份 | 999 年与永久产权有地住宅（转售） | 99 年租赁地契有地住宅（转售） |
| 2013 | $1,320 | $1,009 |
| 2014 | $1,314 | $865 |
| 2015 | $1,265 | $846 |
| 2016 | $1,205 | $798 |
| 2017 | $1,223 | $853 |
| 2018 | $1,317 | $845 |
| 2019 | $1,359 | $863 |
| 2020 | $1,393 | $869 |
| 2021 | $1,502 | $958 |
| 2022 | $1,718 | $1,115 |
| 2023 | $1,875 | $1,185 |
| 平均 | 3.73% | 1.95% |
在有地住宅方面，情况正相反——永久产权有地住宅跑赢了租赁地契有地住宅。这一趋势主要反映出市场对永久产权土地的稀缺与持久价值的认知。在土地稀缺的环境中，永久产权有地住宅因其“永久拥有”的属性而备受追捧，给予自住者与投资者对其长期价值不会随时间递减的信心。
永久产权有地住宅也常被视为身份象征与可代际传承的资产，因此在财富保值方面备受欢迎。从投资角度看，永久产权有地住宅通常被认为是更稳健的资产，具备更好的长期资本增值潜力。尽管租赁地契公寓或因较佳租金回报吸引投资者，但永久产权有地住宅持续的需求与长久吸引力，促成其更优表现。
基于以上，我们来探讨你们的可行路径。
可行路径
购买一套永久产权公寓（转售）
如果你们考虑购买 4 卧室户型，凭借合并可负担额度 $4.6M，可选范围很广。视地段与项目而定，未必需要用尽预算。为便于计算，我们假设以 $4M 购入，并以 10 年作为评估周期。
| 购买价格 | $4,000,000 |
| BSD | $179,600 |
| CPF + 现金 | $1,525,981 |
| 所需贷款 | $2,653,619 |
产生的成本
| BSD | $179,600 |
| 利息支出（假设 27 年期限、4% 利率） | $937,164 |
| 房产税 | $183,800 |
| 管理费（假设 $450/月） | $54,000 |
| 装修* | $80,000 |
| 总成本 | $1,434,564 |
*取决于施工范围
购买一套永久产权公寓（新盘）
除非你们手上可用资金足以覆盖新盘的 25% 首付与 BSD，否则大概率需要先卖掉现有组屋再购置。如果没有临时可过渡的住所，租房成本可能会相当可观。
不过，如果在（MOP 后）有足够资金于卖屋前先购入新盘，需要注意将触发 ABSD。由于该物业在你们两人名下，并被视为婚姻名下共同资产（在卖掉 HDB 之后），你们可申请退还 ABSD。此举可避免租房成本，但前期现金支出较大。
为便于计算，我们假设你们先卖屋、以 $3.5M 购买一套 4 卧室新盘，并在等待项目交付期间租住 3.5 年。我们以大巴窑四房式组屋平均月租 $3,500 作为租金成本，同样以 10 年作为评估周期。
| 购买价格 | $3,500,000 |
| BSD | $149,600 |
| CPF + 现金 | $1,525,981 |
| 所需贷款 | $2,123,619 |
进度付款计划
| 阶段 | 占购价百分比 | 放款金额 | 每月预计利息 | 每月预计本金 | 每月预计还款额 | 持续时间* | 合计利息成本 |
| 基础工程完成 | 5% | $0 | $0 | $0 | $0 | 6-9 个月（自开盘） | $0 |
| 钢筋混凝土结构完成 | 10% | $23,619 | $79 | $41 | $0 | 6-9 个月 | $369 |
| 砖墙完成 | 5% | $198,619 | $662 | $341 | $1,003 | 3-6 个月 | $3,972 |
| 楼板/屋顶完成 | 5% | $373,619 | $1,245 | $642 | $1,887 | 3-6 个月 | $7,470 |
| 电线/水管工程完成 | 5% | $548,619 | $1,829 | $943 | $2,772 | 3-6 个月 | $10,974 |
| 道路/停车场/排水设施完成 | 5% | $723,619 | $2,412 | $1,244 | $3,656 | 3-6 个月 | $14,472 |
| 发出 TOP | 25% | $1,598,619 | $5,329 | $2,748 | $8,077 | 通常早于 CSC 一年 | $31,974 |
| 法定完工证书（CSC） | 15% | $2,123,619 | $7,079 | $3,650 | $10,729 | 直至出售前按月还款 | $467,214 |
*我们在每个阶段均按最长时间假设
产生的成本
| BSD | $149,600 |
| 利息支出（假设 27 年期限、4% 利率） | $536,445 |
| 房产税 | $88,270 |
| 管理费（假设 $450/月） | $35,100 |
| 装修* | $50,000 |
| 租金支出 | $147,000 |
| 总成本 | $1,006,415 |
*取决于施工范围
购买 2 套公寓
鉴于我们没有你们 CPF 与现金的精确分布，这里做一些假设。若为自住物业分配 $1M 的 CPF 与现金，你们的可负担能力将提升至：
| 基于 38 岁、每月收入 $16,650、利率 4.8% 的最高贷款额度 | $1,661,325 |
| CPF + 现金 | $1,000,000 |
| 总计 贷款 + CPF + 现金 | $2,661,325 |
| 以 $2,661,325 计的 BSD | $102,666 |
| 估算可负担额度 | $2,558,659 |
至于投资物业，考虑到剩余的 $525,981（CPF + 现金）需覆盖 25% 首付与 BSD，估算可负担额度约为 $1.85M。
在 $2.55M 的价位，永久产权的 4 卧室选项可能会较为有限。
自住物业
| 购买价格 | $2,550,000 |
| BSD | $97,100 |
| CPF + 现金 | $1,000,000 |
| 所需贷款 | $1,647,100 |
产生的成本
| BSD | $97,100 |
| 利息支出（假设 27 年期限、4% 利率） | $581,697 |
| 房产税 | $63,800 |
| 管理费（假设 $450/月） | $54,000 |
| 装修* | $80,000 |
| Total costs | $876,597 |
*取决于施工范围
投资物业
与其把预算拉到极限，不如假设以 $1.5M 购入一套单位，并获得 3% 的租金回报。
| 购买价格 | $1,500,000 |
| BSD | $44,600 |
| CPF + 现金 | $525,981 |
| 所需贷款 | $1,018,619 |
产生的成本
| BSD | $44,600 |
| 利息支出（假设 27 年期限、4% 利率） | $359,740 |
| 房产税 | $66,000 |
| 管理费（假设 $280/月） | $33,600 |
| 装修* | $30,000 |
| 租金收入 | $450,000 |
| 中介费（假设每 2 年支付一次） | $20,440 |
| Total costs | $104,380 |
*取决于施工范围
若采取此路径的总成本：$876,597 + $104,380 = $980,977
购买一套有地住宅
根据近期交易记录，$4.6M 的预算下，市面上有永久产权有地住宅可选，主要为排屋。但若希望进行较大规模的扩建与改造（A&A），除非愿意再为改善工程申请贷款，否则可能不可行。
在本情境中，我们假设你们用尽预算。
| BSD | $215,600 |
| 利息支出（假设 27 年期限、4% 利率） | $1,161,776 |
| 房产税 | $241,400 |
| 维护费用（平均按 $5,000/年计） | $50,000 |
| 装修* | $250,000 |
| 总成本 | $1,918,776 |
*取决于施工范围
你们应该怎么做？
我们对 4 种选项做一个简要汇总。
| 可行路径 | 物业数量 | 物业总价值 | 产生的成本 |
| 购买一套永久产权公寓（转售） | 1 | $4,000,000 | $1,434,564 |
| 购买一套永久产权公寓（新盘） | 1 | $3,500,000 | $1,006,415 |
| 购买 2 套公寓 | 2 | $4,050,000 | $980,977 |
| 购买一套有地住宅 | 1 | $4,600,000 | $1,918,776 |
在四个选项中，此时购买有地住宅或许不是最理想的选择。尽管仍有一些可选，但除非在地段上作出妥协，否则可能仍较吃力。有地住宅往往伴随“按家人的需要与生活方式进行个性化改造”的期待。然而，如果你们把现金几乎全部用于购置，后续要进行较大规模装修，恐怕需要再融资或新增贷款。
相比之下，在其余三个选项里，购买两套公寓的总体成本可能低于只购置一套物业。尽管两套公寓的价值可能不同，但投资物业的租金收入能部分对冲开支，使该路径的综合成本更具优势。归根结底，你们让一部分资本“动起来”，因此总成本更低。不过，这一做法或会限制自住房的选择，尤其当你们在寻找 4 卧室的永久产权房产时。
话虽如此，依据你们的持有期预期，购入两套租赁地契公寓也不失为一种策略：可在短中期持有，日后再升级至永久产权房产，最终留给孩子。考虑到你们的年龄与财务状况，这一路径看起来可行。总体而言，此选项财务负担较轻，同时也能分散投资。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
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