The Esparis 于 2002 年推出时，距离行政公寓（EC）计划引入约六年，当时这一住房概念对自住房屋买家仍相对新鲜。
当时，EC 被视为介于 HDB 公寓与私人住宅开发之间的“夹心”住房形式。随着时间推移，首批 EC 的出色表现扭转了公众看法，使其被视为更偏投资属性的住宅资产。
对于位于 Pasir Ris Drive 4 的 The Esparis（274 个单位），最初买家的预期主要将其定位为自住型项目。其 3 卧与 4 卧单位的面积，相较如今许多新公寓，都会被认为更大。
但如今，The Esparis 已完全私有化，且其 99 年地契已走过二十多年，业主所面对的物业市场已与当年开售时截然不同。Pasir Ris 经历了多波新公寓开发、包括 Cross Island Line（CRL）在内的新交通基建，以及如综合体 Pasir Ris 8 等地标项目。
那么，在如 Pasir Ris 这般变化成熟的市场中，像 The Esparis 这样的老龄 EC 处于何种位置？它是否只是一个已过巅峰的老项目，还是仍具备一些新公寓所欠缺的独特定位？
让我们通过对其至今表现的深度解析来找出答案。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项——客观分析，不带立场。
没有任何义务，只是让你更清晰。
点击了解更多 这里。
The Esparis 当下处于何种水平？
The Esparis 的户型组合以相对当今新公寓更大的单位为主，并且仅有 274 个单位——与近年的 EC 项目相比，体量相当小。
| 起租年份 | 2002 |
| 完工年份 | 2005 |
| 用地面积（平方米） | 13,983 |
| 单位数 | 274 |
| 可售户型 | 2, 3, 4 |
2025 年 The Esparis 的平均成交价格
| 户型 | 平均 $PSF | 平均价格 | 成交量 |
| 3 卧室 | $1,109 | $1,355,250 | 8 |
| 4 卧室 | $970 | $2,350,000 | 1 |
基于我们汇总的转售交易，2025 年仅有一套 4 卧成交。因此其价格反映的是该特定单位，不应代表整个项目。尽管如此，在当前的市场环境与价格基准下，平均 $PSF 低于 $1,000 已属罕见。
总体而言，The Esparis 的 3 卧单位以平均总价低于 $1.4 million 来看，是相当可负担的家庭型单位。
哪些买家会对 The Esparis 最有好感？
| 可能的买家画像 | 不太适合 |
| 重视空间的家庭。大于市场平均的 3 与 4 卧布局，对注重居住舒适度者具吸引力 | 偏好新项目的买家——项目较老、设施较旧，或难以满足重视新式格局与配套者 |
| 处于 $1M–$2M 区间的 HDB 升级者——入场价与 D18 的可负担水平较为贴近 | 追求强劲资本增值的买家 |
| 注重性价比的买家——相较周边项目更低的 $PSF，提供更亲民的入场机会 | 关注小户型出租能力/租金回报的投资者。 |
| 更长期自住者。 | 短期炒卖者。Esparis 最强的涨幅主要由首批买家获取，而非后续转售。 |
接下来，看看 The Esparis 所在的第 18 区（D18）的整体楼市表现。
这有助于为该区域的整体价格与销量表现建立预期。
所有产权年限
| 年份 | D18 | 所有非有地私宅 |
| 2015 | $897 | $1,180 |
| 2016 | $976 | $1,232 |
| 2017 | $952 | $1,304 |
| 2018 | $1,122 | $1,435 |
| 2019 | $1,197 | $1,560 |
| 2020 | $1,172 | $1,513 |
| 2021 | $1,192 | $1,600 |
| 2022 | $1,223 | $1,712 |
| 2023 | $1,344 | $1,869 |
| 2024 | $1,416 | $1,886 |
| 2025 | $1,866 | $2,092 |
| 年化 | 7.60% | 5.90% |
99 年地契
0 Comments