我们是否应该卖掉碧山的 DBSS，并多付 $1m 升级到公寓？

你好！

我们一直有阅读你们在 Stacked Homes 的文章，并感谢你们提供的见解。也希望你们能为我们的情况指点迷津！

我们是一对 40 出头的夫妻，在碧山拥有一套 5 房式 DBSS，有 2 个正在上小学的孩子。我们未偿还贷款约 $320k。 

坦白说我们很喜欢住在这里，但也在思考是否应当在附近升级到公寓，以便未来有更好的保值表现。由于孩子在附近就读，我们希望至少未来 6-10 年，甚至更久直到退休，都能留在这一带。

或者，是不是更明智的是继续留下（并进行一次大装修，毕竟我们是首任屋主，已入住 10 多年），因为在我们这一带，要找面积相近的公寓，价格至少会比我们 DBSS 的成交价高出 $1mil？  

一些背景与需求 

财务状况 

• 每月合计收入约 $20-$25k
• 投资 – $1.2 mil
• 现金与 CPF – $500k

需求 

• 距离现居地 1-2km 内
• 最少 1200 sq ft 以上

如果可能，希望仍能保留大约一半的投资，因为距离退休不算太远 

谢谢。

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

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你好，

非常感谢你一直以来的支持！

这是许多 HDB 屋主当下面临的常见两难抉择——在价格高企之下，是要兑现涨幅并升级，还是维持现状。若你希望留在同一片区，私宅价格更高也让选择更为艰难。

我们先从可负担能力评估开始。

可负担能力

鉴于碧山只有一个 DBSS（Natura Loft），以下为该项目 5 房式单位的部分近期成交：

日期	座号	楼层	面积 (sqm)	价格
Jul 2024	275A	37 至 39	120	$1,568,000
Jun 2024	273B	04 至 06	120	$1,336,000
Jun 2024	275A	28 至 30	120	$1,538,000
May 2024	275A	22 至 24	120	$1,500,000
Mar 2024	273B	04 至 06	120	$1,320,000

为便于计算，我们将采用 $1,452,400 的均价作为出售价格。 

出售 Natura Loft

成交价	$1,452,400
未偿还贷款	$320,000
售款净额（CPF + 现金）	$1,132,400

综合可负担能力（在出售 Natura Loft 后购买私宅）

由于我们没有你们的确切年龄，此处以双方均为 42 岁作计算。此外，我们采用 $20,000 与 $25,000 的中位数 $22,500 作为你们的合计月收入。

以 42 岁、合计月收入 $22,500、利率 4.8% 计算的最高贷款额	$2,065,780 (23-year tenure)
CPF + 现金	$1,632,400*
贷款 + CPF + 现金合计	$3,698,180
按 $3,698,180 计算的 BSD	$161,490
预计可承受总价	$3,536,690

*此处我们采用出售 Natura Loft 所得售款净额，以及你们现有的 $500,000 CPF + 现金。我们未计入来自投资的资金。 

以此预算，你们可在心仪地段购买到至少 1,200 sq ft 的单位。

供参考，以下为距离 Natura Loft 1-2KM、面积介于 1,200 – 1,400 sq ft 的公寓部分近期成交。

成交日期	项目名称	产权	营建完成年份	成交价 ($)	面积 (Sqft)	单价 ($ Psf)	楼层
Sep 2024	Clover By The Park	99 Years	2011	$2,480,000	1292	$1,920	16 To 20
Aug 2024	Country Esquire	Freehold	1992	$2,030,000	1270	$1,598	01 To 05
Aug 2024	The Gardens At Bishan	99 Years	2004	$2,085,000	1227	$1,699	06 To 10
Jul 2024	Sky Habitat	99 Years	2015	$2,300,000	1249	$1,842	06 To 10
Jul 2024	Boonview	Freehold	2003	$2,131,800	1292	$1,650	01 To 05
Jul 2024	The Windsor	Freehold	1988	$1,950,000	1302	$1,497	01 To 05
Jul 2024	Jadescape	99 Years	2022	$2,950,000	1259	$2,342	06 To 10
Jul 2024	Thomson Grand	99 Years	2015	$2,416,000	1356	$1,781	06 To 10
Jun 2024	Bishan Loft	99 Years	2003	$2,200,000	1378	$1,597	11 To 15

在对预算有更清晰的把握后，我们来看看碧山的 HDB 与私宅公寓过往的表现。 

碧山 HDB 与公寓的表现

年份	碧山 HDB	全岛 HDB	碧山非有地私宅	全岛非有地私宅	碧山 HDB 与非有地价差%
2013	$530	$469	$1,099	$1,245	107.36%
2014	$517	$441	$1,078	$1,190	108.51%
2015	$522	$423	$1,052	$1,191	101.53%
2016	$538	$424	$1,048	$1,248	94.80%
2017	$569	$425	$1,193	$1,292	109.67%
2018	$550	$419	$1,301	$1,325	136.55%
2019	$538	$416	$1,259	$1,344	134.01%
2020	$531	$431	$1,301	$1,294	145.01%
2021	$570	$488	$1,447	$1,345	153.86%
2022	$624	$532	$1,573	$1,455	152.08%
2023	$671	$564	$1,688	$1,562	151.56%
平均增速	2.49%	2.02%	4.55%	2.37%	–

数据表明，过去十年里，碧山的 HDB 与非有地私宅均跑赢了整体市场。这并不意外：碧山位处市区边缘，配套完善，且毗邻多所知名学校，需求自然强劲。

此外，表格也显示出本区 HDB 与私宅之间的价差正在扩大。这一差距不断扩大，使得 HDB 屋主升级至私宅愈发困难。

鉴于上述数据只是整体概览，我们再聚焦比较碧山的 5 房式 HDB 与 1,200 至 1,400 sq ft 的公寓。

年份	碧山 5 房式 HDB	全岛 5 房式 HDB	碧山非有地私宅（1,200-1,400 sqft）	全岛非有地私宅（1,200-1,400 sqft）	碧山 HDB 与非有地价差%
2013	$559	$445	$1,104	$1,118	97.50%
2014	$528	$422	$1,050	$1,055	98.86%
2015	$535	$405	$1,049	$1,044	96.07%
2016	$565	$411	$1,026	$1,077	81.59%
2017	$598	$419	$1,162	$1,095	94.31%
2018	$584	$417	$1,264	$1,169	116.44%
2019	$569	$415	$1,270	$1,175	123.20%
2020	$567	$429	$1,259	$1,134	122.05%
2021	$616	$480	$1,364	$1,199	121.43%
2022	$665	$520	$1,489	$1,308	123.91%
2023	$688	$543	$1,543	$1,416	124.27%
平均增速	2.20%	2.13%	3.56%	2.50%	–

尽管其增速略慢于本区整体趋势，这些碧山房源依然跑赢了全岛同类单位。在此前的文章中我们也观察到，较大户型即使楼龄较高，在市场下行期往往更能守住价值。

接下来，我们具体看看 Natura Loft 的表现。 

年份	Natura Loft	碧山 HDB	全岛 HDB
2016	$749	$538	$424
2017	$750	$569	$425
2018	$771	$550	$419
2019	$804	$538	$416
2020	$788	$531	$431
2021	$889	$570	$488
2022	$959	$624	$532
2023	$1,011	$671	$564
平均增速	4.48%	3.33%	4.28%

过去 8 年，Natura Loft 的表现优于碧山其他 HDB，且略高于整体 HDB 市场的增速。

除 Natura Loft 外，碧山的 HDB 多建于 1990 年代或更早。直到 2020 与 2023 年，碧山才有新的 Build-To-Order（BTO）推出，但目前仍在施工中。值得注意的是，三个新 BTO 项目群都没有 5 房式单位，这也让你的房子作为碧山最新的 5 房式选项更具优势。

回看近年的 BTO 推出情况，中央区域几乎不再兴建 5 房式单位。在一篇2020 年报道中，The Straits Times 引述 HDB 的解释称，中央区 5 房式受限主要因空间约束。这意味着短期内碧山恐怕难见新的 5 房式单位。此外，随着 HDB 于 10 月启用新的 BTO 分类（Standard、Plus 和 Prime 组屋），靠近 MRT 的若干剩余地块（位于碧山）很可能被划为 Plus 单位，其 MOP 为 10 年。

综合以上因素，鉴于本区较新 5 房式供应有限，你的 HDB 在可预见的未来大概率能维持相对稳定的价格。

我们再看看碧山私宅的表现。由于永久地契项目没有租约年限递减的问题，我们将聚焦 99 年地契，以评估楼龄对价值保留的影响。该区最早的项目为 Bishan Park Condominium，其租约自 1991 年起、于 1994 年落成，至今楼龄 33 年。

为更好理解楼龄如何影响增速，我们选取数个不同楼龄的 99 年地契项目，对比它们过去十年的表现。 

年份	Bishan Park Condo (TOP 1994)	Bishan 8 (TOP 2000)	Bishan Loft (TOP 2003)	The Gardens At Bishan (TOP 2004)	Clover By The Park (TOP 2011)	Sky Habitat (TOP 2015)	Sky Vue (TOP 2016)
2013	$912	$1,166	$1,132	$1,093	$1,225	–	–
2014	$870	$1,131	$1,195	$1,016	$1,220	–	–
2015	$888	$1,109	$1,168	$1,024	$1,189	$1,573	–
2016	$868	$1,100	$1,083	$986	$1,163	$1,457	$1,745
2017	$863	$1,080	$1,047	$1,015	$1,221	$1,435	$1,623
2018	$902	$1,174	$1,129	$1,044	$1,240	$1,469	$1,641
2019	$969	$1,207	$1,154	$1,083	$1,290	$1,480	$1,734
2020	$1,031	$1,187	$1,176	$1,129	$1,233	$1,508	$1,670
2021	$1,080	$1,240	$1,223	$1,218	$1,384	$1,599	$1,766
2022	$1,143	$1,366	$1,359	$1,415	$1,535	$1,658	$1,874
2023	$1,293	$1,600	$1,468	$1,502	$1,718	$1,736	$1,998
平均增速 (2016-2023)	5.93%	5.69%	4.54%	6.28%	5.89%	2.56%	2.08%
平均增速 (2015-2023)	4.90%	4.87%	3.06%	5.03%	4.88%	1.32%	–
平均增速 (2013-2023)	3.67%	3.40%	2.78%	3.40%	3.61%	–	–

从 2013 至 2023 年的老公寓表现来看，相差十多年落成的项目之间差距竟然不算大。事实上，相较于 Sky Habitat、Sky Vue 等较新项目，老公寓的表现更为出色。一个可能原因是老项目的 PSF 起点更低，买家可以用相同预算买到更大面积，或以更低价格买到同等面积，与新项目相比更具吸引力。

我们也观察到，这或与房价近年大幅上涨、可负担性下降有关。此外，老项目由于 PSF 基数更低，或许仍有更大的价格上行空间。

将这些公寓自 2016 至 2023 年的涨幅与 Natura Loft 相比，较老的公寓整体增速更高。

尽管 HDB 没有官方的价格上限，但与私宅相比，其价格更受政府政策的调控。虽然过百万成交的 HDB 越来越多，但占比仍然不高。HDB 的价格会随市场上扬，但受政策约束增幅偏温和。相对地，私宅价格由市场驱动，受宏观经济波动影响更大，但也更有潜在的上行空间，这点从其平均增速可见一斑。

当然，升级到更昂贵的房产，相较于持有 HDB，成本会明显更高。但我们仍可通过数据来更清楚地理解其财务影响。

潜在路径与成本

升级至附近公寓

为便于计算，假设你们以 $2.48M 购入 Clover by the Park 的一套单位。我们以 10 年为周期进行测算。 

购买价	$2,480,000
BSD	$93,600
CPF + 现金	$1,632,400
需要贷款	$941,200

BSD	$93,600
利息支出（假设 23 年期限、4% 利率）	$319,692
物业税	$85,480
管理费（假设 $350/月）	$42,000
装修*	$20,000
总成本	$560,772

*视装修工程范围而定

维持现状并翻新现有组屋

鉴于你们是首任屋主，且项目于 2011 年落成，我们假设剩余贷款年限为 12 年。以下计算同样为未来 10 年的估算成本：

利息支出（假设 12 年期限、4% 利率）	$80,721
物业税	$25,630
市镇会服务与保养费（假设 $120/月）	$14,400
装修*	$60,000
总成本	$180,751

*视装修工程范围而定

你该怎么做？

潜在路径	10 年内产生的成本	当下物业价值	剩余资金
升级至附近公寓	$560,772	$2,480,000	$1,200,000
维持现状并翻新现有组屋	$180,751	$1,452,400	$1,700,000

鉴于你们的 HDB 位置优越，且较本区其他单位相对较新，继续持有是稳妥选择。正如前文所述，Natura Loft 及碧山其他组屋的过往表现，加之潜在未来供应，均指向短期内价格相对稳定。当然，这取决于不出现类似疫情那样的重大经济扰动。此路径的支出较低，也让你们能将更多资金配置到其他投资。

相对地，升级到公寓可把 HDB 的既有价值转化为投入一项更具潜在升值空间的资产。历史数据显示，本区多数公寓在增速上优于 HDB，包括 Natura Loft。在 6 至 10 年的持有周期下，参考过往趋势，本区私宅价格大概率能保持稳定。

升级还可作为一种“被动储蓄”与对抗通胀的方式。待房贷还清后，相较 HDB，你们更有可能从公寓获取更高回报。退休时，你们可换回一套楼龄较高的组屋，并以出售公寓的收益支持退休规划。

话说回来，从纯财务角度，如何抉择更合适？

我们可以反推：在计入上述假设成本后，你们的私宅在未来 10 年需要达到怎样的年均涨幅，才能实现与持有 HDB 相近的回报。

假设你们的 HDB 未来十年按全岛 HDB 年均增速 2.02% 增长，潜在收益约为 $321,542。

扣除成本后，净利润约为 $140,791。

若升级至私宅，要在 10 年内获得相近回报并覆盖相关成本，则需要实现约 2.52% 的年均涨幅。

结合文前所示的增长趋势，这一目标看起来是可实现的。

归根结底，选择取决于哪条路径更符合你们的财务目标与风险承受度。在碧山当前的供需格局下，两条路径各有其合理性。但如果你们希望在未来 10 年取得资本增值，即便计入上述假设成本，购入私宅看起来依然相当可期。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。