District 11 (D11) 拥有一些最知名的高端住宅飞地：如 Newton、Novena、Watten Estate 和 Thomson。这里的新旧公寓项目并存、类型多样；但由于地段居中，即便是区内年代最久的公寓也往往能获得溢价。D11 既吸引自住买家，也受房东青睐，因其靠近 CBD，租赁需求几乎常年稳定。在此背景下，公寓的楼龄在 D11 是否重要？重要到什么程度？既然整体需求强劲，那么选择楼龄较高但 $PSF 更低的单位是否更有意义？我们来深入看看：
快速总结：
- D11 的旧公寓表现不俗，许多项目的涨幅甚至强于较新的对手。尽管楼龄较高，但其更大的户型与较低的入场价，仍持续吸引自住与投资买家。
- 一房总体表现较弱，但如 Hillcrest Arcadia 等项目显示，面积与性价比足以抵消楼龄劣势。其近 1,000 sq ft 的一房，总价不足 $1 million，颇为难得。
- 两房仍是最均衡的细分市场：新项目在 $PSF 上领先，但旧项目在整体涨幅上不落下风。两端租金回报也都不俗，显示在 D11 楼龄对回报的影响有限。
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先从 D11 转售公寓的整体表现看起
我们只采用转售交易数据，以避免开发商折扣带来的扭曲：
| 年份 | D11 | 所有非有地私宅 |
| 2014 | $1,534 | $1,215 |
| 2015 | $1,481 | $1,197 |
| 2016 | $1,466 | $1,248 |
| 2017 | $1,677 | $1,293 |
| 2018 | $1,674 | $1,323 |
| 2019 | $1,563 | $1,346 |
| 2020 | $1,598 | $1,280 |
| 2021 | $1,704 | $1,354 |
| 2022 | $1,786 | $1,473 |
| 2023 | $1,936 | $1,595 |
| 2024 | $1,994 | $1,681 |
| 年化 | 2.66% | 3.30% |
就 $PSF 与涨幅而言，D11 公寓的升值速度慢于更广泛市场。不过这只是总体快照。我们还需要把 99年地契物业与永久地契物业分开来看：
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