Narra Residences 是 2026 年首批开放预览的新公寓之一，于 1 月 17 日与 18 日周末开放示范厅参观。项目在首个周末吸引了强劲人流，已有超过 3,500 名访客涌入示范厅。预计将于 1 月 31 日开盘销售。
对此盘的兴趣并不意外。项目所在的 Upper Bukit Timah 新私宅供应相对有限，具备一定稀缺性，加上其项目属性，自然更受关注。
这是一座 540 户的项目，位于 Dairy Farm Walk 一带，区域密度较低，绿意环绕。Narra Residences 亦是该区首个在 GFA 协调化后推出的新盘（因此无需为空调机位等不可居住空间额外付费）。
在本次定价评测中，我们将超越初期热度，审视 Narra Residences 的价格定位——其预期开盘价在 $PSF 与总价两个维度与周边对比，以及这是否能为买家转化为资本价值。
归根结底，我们要回答一个简单的问题：
Narra Residences 因为是当下最可负担的新盘之一而定价吸引，还是相较于邻近买家现有的转售替代品而言偏贵？
这是个重要问题，因为从历史数据看，若项目以相对溢价入市，往往需要更长时间与其所在转售子市场趋于一致。
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Narra Residences 的起始价格是多少？
| 户型 | 预计面积 (sqft) | 起始价格 | 起始 $PSF |
| 1 Bedroom | 517 | $998,000 | $1,930 |
| 2 Bedroom | 560 – 721 | $1,176,000 | $2,100 |
| 3 Bedroom | 818 – 1173 | $1,6xx,xxx | $1,9xx |
| 4 Bedroom | 1152 – 1378 | $2,4xx,xxx | $1,9xx |
| 5 Bedroom | 1658 – 1679 | $3,8xx,xxx |
值得一提的是，Narra Residences 的户型组合包含 1 房与 2 房，尽管 1 房仅有 3 户。相较于以家庭买家为主的地段常见配置，2 房占比较高或许看似不寻常，但在当前市场条件（如可负担性与 GFA 协调化后的布局）下，2 房已成为许多年轻夫妻与家庭的理性之选。
概览来看，我们对 Narra Residences 潜在买家画像的判断如下：
| 可能买家画像 | 不太适合 |
| 希望以相对当今市场更低的入场价购买新盘的买家 | 对大面积单位有强烈偏好的买家 |
| 愿意以单位面积换取“新盘属性”的买家 | 打算短期持有物业的买家 |
| 首次置业者及/或希望不过度拉伸财务即可升级至私宅的 HDB 升级者 |
为更好理解 Narra Residences 的定价策略，我们先审视第 23 区（D23）公寓价格表现。
这可为我们提供该区域大多数公寓的典型价格增长基线。为此，我们使用 D23 所有交易类型——新售、转售与转手（subsale）。
所有产权合计
| Year | D23 | All non-landed private properties |
| 2015 | $957 | $1,180 |
| 2016 | $914 | $1,232 |
| 2017 | $945 | $1,304 |
| 2018 | $999 | $1,435 |
| 2019 | $1,089 | $1,560 |
| 2020 | $1,094 | $1,513 |
| 2021 | $1,285 | $1,600 |
| 2022 | $1,263 | $1,712 |
| 2023 | $1,525 | $1,869 |
| 2024 | $1,591 | $1,886 |
| 2025 | $1,531 | $2,098 |
| Annualised | 4.81% | 5.92% |
99 年租赁权
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