户型更大却更高PSF？你需要了解的2024年新加坡楼市怪象

除了一些顶层公寓或非常特别的尊享户型外，经验法则通常是“户型越小 = psf价格越高”。例如，像 Piccadilly Grand 这类公寓，在推出时一卧户型的定价接近 $2,200 psf，而最大的五卧户型则略低于 $1,900 psf。 

相反，Sentosa Cove 一些最大的洋房其 psf 价格可能低至 $1,200，不过由于面积巨大，总价可能高达 $15 million 或更多。因此，过去一年左右我们看到一个趋势颇为反常：更大的户型似乎呈现更高的 psf 价格，有时甚至超过小户型。发生了什么？我们来仔细看看：

整体趋势一览

首先，我们希望从数据中找出可供借鉴的线索，看看是否有某种新趋势正在形成；其次，我们会尝试辨析这一趋势大致从何时开始，因为这也可能为背后原因提供线索。为此，基于以下面积分组，我们先来看价格走势的总体情况：

• 500 平方英尺及以下（鞋盒户型）
• 850 平方英尺及以下 
• 1,200 平方英尺及以下
• 1,800 平方英尺及以下
• 大于 1,800 平方英尺

按此划分，自 1995 年以来私人非有地住宅（不含 EC）的 psf 价格如下：

年份	1) 小于 500 平方英尺	2) 小于 850 平方英尺	3) 小于 1,200 平方英尺	4) 小于 1,800 平方英尺	5) 大于 1,800 平方英尺
1995	$730	$794	$686	$675	$682
1996	$964	$908	$770	$764	$918
1997	$838	$996	$726	$743	$849
1998	$738	$629	$518	$511	$533
1999	$691	$789	$632	$604	$607
2000	$732	$849	$684	$690	$699
2001	$785	$741	$589	$558	$572
2002	$709	$767	$574	$560	$571
2003	$689	$695	$571	$530	$539
2004	$683	$736	$600	$547	$617
2005	$701	$812	$628	$618	$670
2006	$992	$900	$700	$692	$997
2007	$1,128	$1,237	$925	$933	$1,408
2008	$1,263	$1,156	$836	$848	$1,210
2009	$1,282	$1,153	$888	$859	$1,168
2010	$1,453	$1,404	$1,084	$1,018	$1,384
2011	$1,545	$1,355	$1,076	$1,083	$1,421
2012	$1,398	$1,334	$1,113	$1,122	$1,357
2013	$1,541	$1,503	$1,258	$1,269	$1,475
2014	$1,496	$1,454	$1,287	$1,210	$1,469
2015	$1,405	$1,378	$1,206	$1,145	$1,444
2016	$1,520	$1,486	$1,264	$1,214	$1,397
2017	$1,651	$1,560	$1,326	$1,231	$1,455
2018	$1,621	$1,645	$1,367	$1,332	$1,670
2019	$1,777	$1,755	$1,461	$1,393	$1,818
2020	$1,808	$1,747	$1,463	$1,352	$1,602
2021	$1,969	$1,851	$1,547	$1,496	$1,760
2022	$1,885	$1,974	$1,670	$1,681	$1,980
2023	$2,017	$2,138	$1,831	$1,780	$2,075
2024	$1,900	$2,018	$1,835	$1,733	$1,831

下表显示了相较于 500 平方英尺及以下鞋盒户型的百分比溢价或折价：

与鞋盒户型相比，850 平方英尺与 1,800 平方英尺这两个分组的折价幅度最大。但更重要的是，自 2022 年起，500 与 850 平方英尺分组由折价转为溢价；这些小面积户型的趋势明显向上。

接下来，我们专门看看新盘，价格在那里是如何演变的：

年份	1) 小于 500 平方英尺	2) 小于 850 平方英尺	3) 小于 1,200 平方英尺	4) 小于 1,800 平方英尺	5) 大于 1,800 平方英尺
1995	$1,515	$764	$701	$696	$835
1996	$1,475	$898	$756	$741	$1,149
1997	$876	$1,051	$717	$762	$1,059
1998	$879	$608	$504	$495	$438
1999	$694	$841	$626	$598	$598
2000		$920	$710	$709	$754
2001	$785	$732	$591	$571	$559
2002	$741	$827	$581	$578	$585
2003		$738	$606	$581	$653
2004	$757	$790	$667	$617	$795
2005	$770	$849	$716	$723	$836
2006	$1,020	$933	$791	$797	$1,349
2007	$1,151	$1,364	$1,093	$1,079	$1,802
2008	$1,296	$1,188	$956	$935	$1,641
2009	$1,305	$1,146	$961	$931	$1,329
2010	$1,457	$1,440	$1,270	$1,206	$1,637
2011	$1,537	$1,323	$1,080	$1,175	$1,619
2012	$1,370	$1,300	$1,087	$1,125	$1,368
2013	$1,518	$1,496	$1,268	$1,326	$1,478
2014	$1,472	$1,446	$1,368	$1,357	$1,785
2015	$1,375	$1,365	$1,257	$1,208	$1,578
2016	$1,517	$1,461	$1,354	$1,352	$1,739
2017	$1,639	$1,565	$1,439	$1,425	$1,429
2018	$1,658	$1,710	$1,578	$1,689	$2,238
2019	$1,860	$1,814	$1,637	$1,864	$2,914
2020	$2,025	$1,836	$1,667	$1,717	$2,449
2021	$2,456	$2,062	$1,896	$1,921	$3,018
2022	$2,669	$2,393	$2,131	$2,244	$2,925
2023	$2,740	$2,507	$2,426	$2,479	$3,119
2024	$2,453	$2,365	$2,270	$2,359	$3,285

以及相应的溢价/折价：

整体走势大体相似，但不同之处在于，溢价最高来自最大户型（1,800+ 平方英尺）。这与 500 至 1,800 平方英尺分组不同，后者仍可见到折价。 

这一“怪象”或与最大面积的户型（如顶层公寓或其他特殊单位）采用不同定价模型有关。比如，开发商会将额外的豪华配置（挑高等）纳入定价，因此顶层公寓可能既更大、psf 价格也更高。

或许这一趋势并非普遍存在，而是只在某些区域出现；因此我们也需要核实。

不同面积段的市场表现会因区域而显著不同。比如，有些房东认为，鞋盒单位只会在 CCR 表现较好，而不会在 OCR 表现出色，因为 CCR 的单身外籍租客占比更高。 

我们此刻并不打算证明或否定这一观点——重点在于，不同区域对户型大小的权重不同。所以我们按此拆解，先从 CCR 开始：

年份	1) 小于 500 平方英尺	2) 小于 850 平方英尺	3) 小于 1,200 平方英尺	4) 小于 1,800 平方英尺	5) 大于 1,800 平方英尺
1995	$1,515	$852	$911	$984	$1,271
1996	$1,475	$1,216	$1,071	$1,071	$1,711
1997		$1,267	$1,229	$1,262	$1,718
1998		$859	$790	$723	$718
1999	$992	$1,047	$886	$855	$997
2000		$1,208	$1,004	$1,008	$1,099
2001		$927	$891	$859	$879
2002		$959	$877	$812	$804
2003		$757	$831	$820	$908
2004	$777	$905	$929	$852	$1,028
2005	$815	$1,011	$911	$997	$1,062
2006	$1,145	$1,197	$1,171	$1,220	$1,692
2007	$1,481	$1,887	$1,707	$1,777	$2,140
2008	$1,496	$1,515	$1,579	$1,901	$2,766
2009	$1,859	$1,462	$1,480	$1,526	$1,756
2010	$2,112	$2,036	$1,945	$1,930	$2,114
2011	$2,159	$2,207	$2,133	$2,041	$2,365
2012	$2,234	$2,304	$1,969	$1,920	$2,186
2013	$2,263	$2,256	$2,000	$1,626	$2,005
2014	$2,324	$2,269	$2,184	$1,992	$2,166
2015	$2,359	$2,180	$2,088	$1,989	$1,964
2016	$2,299	$2,271	$2,259	$2,372	$2,230
2017	$2,349	$2,135	$2,270	$2,218	$2,310
2018	$3,041	$2,952	$2,655	$2,625	$2,715
2019	$2,947	$2,700	$2,548	$2,935	$3,474
2020	$2,567	$2,501	$2,506	$2,795	$3,172
2021	$2,789	$2,631	$2,613	$2,896	$3,670
2022	$2,955	$2,775	$2,734	$2,930	$3,344
2023	$3,229	$2,905	$2,893	$3,047	$3,393
2024	$3,342	$3,129	$3,090	$3,194	$3,487

以及相应的溢价/折价：

与总体概览相呼应，1,800+ 平方英尺的最大户型相较小面积户型呈现溢价。

接下来看看 RCR：

年份	1) 小于 500 平方英尺	2) 小于 850 平方英尺	3) 小于 1,200 平方英尺	4) 小于 1,800 平方英尺	5) 大于 1,800 平方英尺
1995		$819	$725	$700	$745
1996		$977	$796	$806	$773
1997	$876	$1,094	$852	$849	$963
1998	$879	$730	$570	$546	$584
1999	$677	$781	$617	$576	$663
2000		$902	$728	$779	$752
2001	$775	$748	$631	$649	$553
2002	$687	$674	$581	$581	$449
2003		$701	$590	$553	$416
2004	$718	$654	$630	$605	$483
2005	$720	$696	$625	$651	$568
2006	$782	$726	$661	$701	$578
2007	$928	$1,001	$1,067	$1,163	$1,441
2008	$1,137	$1,042	$1,024	$920	$1,082
2009	$1,170	$999	$968	$942	$948
2010	$1,329	$1,359	$1,322	$1,266	$1,226
2011	$1,496	$1,484	$1,396	$1,456	$1,576
2012	$1,419	$1,474	$1,345	$1,412	$1,593
2013	$1,587	$1,566	$1,443	$1,527	$1,242
2014	$1,484	$1,531	$1,518	$1,418	$1,608
2015	$1,539	$1,551	$1,520	$1,443	$1,490
2016	$1,604	$1,548	$1,516	$1,483	$1,339
2017	$1,788	$1,703	$1,590	$1,527	$1,713
2018	$1,822	$1,789	$1,720	$1,691	$1,548
2019	$2,012	$1,945	$1,800	$1,883	$2,050
2020	$2,031	$1,907	$1,763	$1,847	$1,890
2021	$2,429	$2,115	$2,013	$2,101	$2,568
2022	$2,554	$2,326	$2,127	$2,295	$2,695
2023	$2,639	$2,551	$2,489	$2,415	$2,605
2024	$3,038	$2,657	$2,534	$2,473	$2,745

结果再次印证了总体趋势。相较鞋盒户型，1,800+ 平方英尺的最大户型存在溢价（或至少折价最小）。还值得注意的是，这一趋势相当新近，在 1988 to 2006 之间完全不是如此。

最后，来看对普通自住者最为重要的区域——OCR：

年份	1) 小于 500 平方英尺	2) 小于 850 平方英尺	3) 小于 1,200 平方英尺	4) 小于 1,800 平方英尺	5) 大于 1,800 平方英尺
1995		$630	$621	$608	$596
1996		$687	$708	$673	$575
1997		$688	$634	$678	$589
1998		$522	$463	$450	$377
1999		$577	$557	$540	$413
2000		$660	$628	$633	$547
2001	$929	$584	$542	$539	$433
2002	$867	$667	$498	$515	$435
2003		$614	$491	$513	$417
2004		$633	$521	$518	$392
2005		$584	$548	$518	$418
2006		$615	$568	$540	$484
2007	$747	$781	$690	$686	$609
2008	$884	$894	$797	$769	$742
2009	$1,041	$937	$741	$697	$695
2010	$1,268	$1,063	$977	$859	$752
2011	$1,326	$1,106	$974	$944	$826
2012	$1,211	$1,154	$999	$974	$840
2013	$1,367	$1,293	$1,090	$1,054	$886
2014	$1,313	$1,240	$1,148	$1,145	$903
2015	$1,218	$1,222	$1,145	$1,069	$994
2016	$1,279	$1,297	$1,216	$1,128	$1,053
2017	$1,433	$1,402	$1,228	$1,246	$1,044
2018	$1,438	$1,437	$1,348	$1,357	$1,244
2019	$1,510	$1,482	$1,403	$1,405	$1,645
2020	$1,621	$1,558	$1,492	$1,471	$1,625
2021	$1,739	$1,643	$1,589	$1,529	$1,473
2022	$2,249	$2,064	$1,894	$1,747	$1,655
2023	$2,227	$2,187	$2,108	$2,049	$1,846
2024	$2,025	$2,196	$2,113	$2,099	$1,954

在这里我们终于看到与总体观察的不同。OCR 对这一趋势的反应似乎更慢，这里的单位依然维持着“户型更大 = psf 更低”的预期。 

不过对资深市场观察者而言，这并不意外。OCR 是多数大众市场公寓的集中地，这里的购房趋势或许更多与可负担性相关。 

这表明“大户型 psf 更高”的现象可能具有区域性 

虽然没有绝对客观的方法来准确解释原因，但根据我们在一线的观察，可能的原因包括：

• CCR 与 RCR 的高端或奢华买家占比更高，开发商也顺势迎合。这些区域的最大户型不只因为“大”而具吸引力，还会搭配其他卖点（例如营造阁楼感的挑高、私家电梯与屋顶露台等）。核心区域的买家更愿意支付溢价，而 OCR 买家则更趋务实。

• 这也可能纯粹关乎声望。沿 Orchard Road 拥有一个小型一卧，可能让人觉得你只是勉强住得起；而在 Orchard 拥有一套超大的五卧，则更能彰显真金白银的购买力。确实有人乐于“秀一把”。 

• 也有人会认为，如今即便是 OCR 的公寓，对 HDB 升级购屋者而言也只是“勉强可负担”。而且多数升级者是需要更大空间的家庭（多数至少希望三卧），这天然对边缘区域大户型的价格形成约束。

尽管如此，请注意今年起 OCR 的新盘已显露出潜在变化迹象。1,800+ 平方英尺户型的折价已从去年的 17.1 per cent 降至近期的 3.5 per cent；虽与 RCR、CCR 仍有差距，但这里的大户型似乎也在变得更贵。我们也看到这一趋势在一些新盘中出现逆转，例如 Sora，3 卧户型的 psf 定价高于 1 卧户型。 

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文