随着新盘价格如今平均达到$2,200+ psf，关注点回流到转售公寓也就不足为奇了。此时，不少购房者会惊讶于转售公寓价格同样涨了不少——别忘了，在新冠疫情之后、住房供应吃紧之际，可即刻入住的房源需求旺盛。现在确实是时候再审视一次，并更新我们对2024年新盘与转售公寓价格差距的观察：

注：以下分析共覆盖213,117笔交易，仅聚焦于被归类为apartment或condo的非有地私人住宅。Sub 销售被视为新售。因新售补贴影响，已排除行政公寓（EC）。同时我们按面积分组进行比较，以获得更合适的$PSF对比，尽量减少大小户型占比对$PSF的影响。

很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。

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追踪2013年至今的新盘公寓价格

年份少于500平方英尺少于800平方英尺少于1200平方英尺多于1200平方英尺总计
2013$1,532$1,507$1,358$1,290$1,409
2014$1,482$1,449$1,424$1,366$1,425
2015$1,383$1,355$1,265$1,268$1,319
2016$1,510$1,446$1,376$1,348$1,417
2017$1,632$1,554$1,413$1,445$1,503
2018$1,655$1,701$1,729$1,585$1,662
2019$1,842$1,805$2,010$1,649$1,783
2020$2,007$1,821$1,787$1,690$1,799
2021$2,393$2,023$2,019$1,941$2,030
2022$2,421$2,301$2,335$2,170$2,272
2023$2,463$2,394$2,551$2,355$2,413
2024$2,127$2,240$2,388$2,247$2,260
总计$1,761$1,782$1,761$1,637$1,730

（你可能会注意到，对于小面积户型，新盘价格似乎在2013至2016年间有所回落。这是因为2013年是高点，随后至今陆续出台的多轮降温措施所致。）

接着，我们查看了2013年至今的转售公寓价格

年份少于500平方英尺少于800平方英尺少于1200平方英尺多于1200平方英尺
2013$1,708$1,652$1,269$1,217
2014$1,651$1,585$1,184$1,168
2015$1,559$1,546$1,198$1,158
2016$1,559$1,744$1,230$1,187
2017$1,686$1,590$1,254$1,229
2018$1,563$1,518$1,346$1,254
2019$1,555$1,568$1,388$1,314
2020$1,464$1,483$1,303$1,279
2021$1,552$1,492$1,402$1,321
2022$1,652$1,574$1,536$1,419
2023$1,757$1,739$1,604$1,540
2024$1,839$1,797$1,624$1,679

总体来看，疫情期间对新盘与转售公寓的价格差距产生了显著影响 

年份少于500平方英尺少于800平方英尺少于1200平方英尺多于1200平方英尺
2013-10%-9%7%6%
2014-10%-9%20%17%
2015-11%-12%6%9%
2016-3%-17%12%14%
2017-3%-2%13%18%
20186%12%28%26%
201918%15%45%26%
202037%23%37%32%
202154%36%44%47%
202247%46%52%53%
202340%38%59%53%
202416%25%47%34%
Overall PSF Gap New Vs. Resale 1

虽然价格差距早在2018年就开始扩大，但我们看到最明显的跃升发生在2020年（阻断措施之年）及其之后。 

与此可能暗示的情况相反，这并非开发商的“黄金时代”。事实恰恰相反：价格飙升是因为疫情期间材料与人力成本上涨，且之后并未回落（多数商品皆如此）。影响之大，以至于许多建筑商破产。 

然而，以每平方英尺价格计，转售公寓最近涨势更为明显。

以下是新售$PSF的增长情况：

年份少于500平方英尺少于800平方英尺少于1200平方英尺多于1200平方英尺
2013-14-3.2%-3.9%4.8%5.9%
2014-15-6.7%-6.5%-11.2%-7.2%
2015-169.2%6.7%8.8%6.3%
2016-178.1%7.5%2.7%7.2%
2017-181.4%9.5%22.4%9.7%
2018-1911.3%6.1%16.3%4.0%
2019-209.0%0.9%-11.1%2.5%
2020-2119.3%11.1%13.0%14.9%
2021-221.2%13.8%15.6%11.8%
2022-231.8%4.0%9.3%8.5%
2023-24-13.6%-6.4%-6.4%-4.6%

以下是转售公寓$PSF的增长情况：

年份少于500平方英尺少于800平方英尺少于1200平方英尺多于1200平方英尺
2013-14-3.3%-4.1%-6.8%-4.1%
2014-15-5.5%-2.4%1.2%-0.8%
2015-160.0%12.8%2.7%2.4%
2016-178.1%-8.8%1.9%3.6%
2017-18-7.3%-4.5%7.4%2.0%
2018-19-0.5%3.3%3.1%4.8%
2019-20-5.8%-5.4%-6.1%-2.7%
2020-216.0%0.6%7.5%3.3%
2021-226.4%5.5%9.6%7.5%
2022-236.4%10.5%4.4%8.5%
2023-244.7%3.3%1.3%9.1%

以psf价格计（$PSF），转售公寓在2023至2024年实际上涨幅更高。这在近期有助于缩小与新盘的差距。不过，差距是否会继续缩小很难下定论，仍有多项变量需要考虑。 

其一，在比较新盘与转售时，需要注意绝大多数新盘为有期限地契（leasehold）公寓。这一点很重要，因为永久地契（freehold）公寓通常有价格溢价。

为更公平比较，我们将新盘与转售的leasehold项目进行对比，并同样对比freehold项目。

以下为freehold（新盘）的价格表现：

年份少于500平方英尺少于800平方英尺少于1200平方英尺多于1200平方英尺
2013$1,671$1,735$1,564$1,637
2014$1,713$1,571$1,687$1,765
2015$1,712$1,660$1,620$1,672
2016$1,807$1,723$1,627$1,888
2017$1,915$1,853$1,742$1,545
2018$2,111$2,169$1,899$2,273
2019$2,492$2,309$2,152$2,909
2020$2,181$2,146$2,070$2,363
2021$2,462$2,275$2,226$2,702
2022$2,646$2,553$2,366$2,775
2023$3,049$2,805$2,680$3,002
2024$2,219$2,430$2,594$2,959

接下来，看看freehold（转售）的价格：

年份少于500平方英尺少于800平方英尺少于1200平方英尺多于1200平方英尺
2013$1,674$1,660$1,340$1,415
2014$1,665$1,610$1,318$1,327
2015$1,598$1,615$1,292$1,336
2016$1,583$1,560$1,292$1,396
2017$1,706$1,683$1,385$1,416
2018$1,609$1,659$1,415$1,538
2019$1,654$1,698$1,514$1,562
2020$1,502$1,584$1,438$1,488
2021$1,598$1,616$1,505$1,617
2022$1,678$1,721$1,612$1,764
2023$1,754$1,850$1,690$1,832
2024$1,857$1,894$1,770$1,811

若只看freehold/999年leasehold项目，$PSF差距如下：

年份少于500平方英尺少于800平方英尺少于1200平方英尺多于1200平方英尺
20130%5%17%16%
20143%-2%28%33%
20157%3%25%25%
201614%10%26%35%
201712%10%26%9%
201831%31%34%48%
201951%36%42%86%
202045%35%44%59%
202154%41%48%67%
202258%48%47%57%
202374%52%59%64%
202419%28%47%63%
2 Freehold 999 year leasehold PSF Gap New vs Resale

接下来，看看新盘leasehold价格：

年份少于500平方英尺少于800平方英尺少于1200平方英尺多于1200平方英尺
2013$1,453$1,425$1,235$1,286
2014$1,383$1,412$1,275$1,257
2015$1,343$1,309$1,229$1,173
2016$1,473$1,408$1,321$1,265
2017$1,596$1,523$1,422$1,396
2018$1,588$1,628$1,552$1,665
2019$1,717$1,723$1,586$1,681
2020$1,961$1,771$1,612$1,586
2021$2,375$1,964$1,854$1,784
2022$2,301$2,193$2,090$2,098
2023$2,355$2,288$2,253$2,332
2024$2,072$2,201$2,184$2,276

再看看转售、leasehold公寓的价格：

年份少于500平方英尺少于800平方英尺少于1200平方英尺多于1200平方英尺
2013$1,982$1,633$1,099$1,072
2014$1,542$1,543$1,040$1,020
2015$1,441$1,444$1,059$1,029
2016$1,492$1,856$1,108$1,050
2017$1,635$1,501$1,094$1,042
2018$1,479$1,398$1,151$1,138
2019$1,419$1,464$1,188$1,203
2020$1,423$1,431$1,185$1,127
2021$1,505$1,427$1,227$1,193
2022$1,631$1,511$1,333$1,345
2023$1,759$1,691$1,474$1,420
2024$1,822$1,765$1,643$1,479

由此得到如下价差：

年份少于500平方英尺少于800平方英尺少于1200平方英尺多于1200平方英尺
2013-27%-13%12%20%
2014-10%-8%23%23%
2015-7%-9%16%14%
2016-1%-24%19%21%
2017-2%1%30%34%
20187%16%35%46%
201921%18%34%40%
202038%24%36%41%
202158%38%51%50%
202241%45%57%56%
202334%35%53%64%
202414%25%33%54%
Leasehold PSF Gap New vs Resale 1

可惜的是，坚持只看leasehold项目似乎并不会带来更小的价差。虽然leasehold的绝对价格更低，但新盘与转售之间的差距与freehold市场相去不远：

3 New vs Resale Gap Freehold 1

目前看来，对买方而言唯一的好消息是：‘23与‘24年的价差没有2017至2023年间那么夸张。 

normanton park

鉴于大量新公寓已建成——尤其是近年的大型项目，如Normanton Park与Treasure at Tampines——供应紧张基本缓解。这也可能有助于缩小价格差距，或至少避免进一步扩大。 

话虽如此，还有一点需要关注：我们要确认，价差收窄不只是因为相比往年，CBD的成交量占比上升所致。

我们先查看各区域的成交量占比。下表展示自2013年以来，各区域在公寓成交中所占的比例：

年份CCROCRRCR
201313.9%54.9%31.2%
201412.3%54.5%33.2%
20156.4%69.1%24.5%
20168.3%61.7%30.0%
20178.2%57.9%34.0%
20186.8%46.1%47.0%
20199.4%46.9%43.7%
202012.0%45.6%42.4%
202119.0%39.3%41.7%
202224.9%35.4%39.7%
202319.0%34.7%46.2%
20247.6%66.0%26.4%

请注意在2015至2019年间，CCR的成交数量非常少，因此我们需要检查是否存在扭曲（当某一区域在某段时间出现新盘数量极高或极低时，会扭曲平均$PSF）。 

（有些读者可能注意到，2024年OCR的成交量占比大幅下滑

CCR成交占比再次走低的原因多样。其中一项是对外国人与实体征收的ABSD加倍至 60 per cent。这对CCR的打击更大，因为该区域更受上述买方群体青睐。 

另一个原因是2024年OCR推盘阵容强劲，且价格更易被接受：包括多项Lentor项目（Lentor Mansion、Lentoria与Lentor Hills Residences），以及Kassia、Hillhaven、Hillock Green、The Botany等。)

接下来，看看转售项目的成交量占比：

年份CCROCRRCR
201323.4%44.6%32.0%
201421.7%46.2%32.1%
201523.5%44.4%32.1%
201628.7%40.3%31.0%
201727.6%41.7%30.7%
201820.6%48.5%30.9%
201924.2%46.0%29.8%
202021.2%50.6%28.2%
202119.4%51.3%29.3%
202217.9%53.0%29.1%
202318.4%50.5%31.2%
202419.2%49.6%31.1%

转售成交在各区域之间的分布相对更为稳定。 

现在按区域来看新盘与转售项目之间的价格差距：

新售：

年份CCROCRRCR
2013$2,001$1,196$1,519
2014$2,173$1,208$1,506
2015$2,085$1,173$1,533
2016$2,277$1,237$1,548
2017$2,202$1,314$1,657
2018$2,772$1,395$1,764
2019$2,811$1,452$1,917
2020$2,559$1,529$1,873
2021$2,728$1,603$2,114
2022$2,840$1,895$2,252
2023$2,997$2,030$2,460
2024$3,146$2,080$2,458

转售：

年份CCROCRRCR
2013$1,827$993$1,293
2014$1,760$953$1,223
2015$1,749$945$1,213
2016$1,860$925$1,206
2017$1,873$964$1,283
2018$2,007$1,038$1,399
2019$2,051$1,049$1,393
2020$1,946$1,058$1,365
2021$1,997$1,139$1,462
2022$2,116$1,268$1,591
2023$2,144$1,382$1,715
2024$2,186$1,447$1,795

价差如下：

年份CCROCRRCR
20139.5%20.5%17.4%
201423.5%26.7%23.2%
201519.2%24.1%26.3%
201622.4%33.7%28.3%
201717.6%36.3%29.2%
201838.1%34.3%26.1%
201937.0%38.4%37.6%
202031.5%44.5%37.2%
202136.6%40.7%44.6%
202234.2%49.4%41.6%
202339.8%46.9%43.4%
202443.9%43.8%37.0%
4 PSF Gap By Market Segment

现在你也能看到，为何按区域比较同样重要。一旦考虑到区位因素，你会发现一个非常一致的趋势：价差随时间扩大。

尽管CCR近期受到新一轮降温措施的冲击，但实际上，它是新盘与转售价差扩大最快的区域。 

顺带一提，我们也有个观点：为什么在CCR里，旧的转售项目相较新项目会出现如此大的价差？这与CCR里老牌豪宅项目的品质有关——以当今标准衡量，它们有时甚至不如最新的大众项目。 

CCR property

与此同时，在OCR与RCR，尽管疫情后新盘价格大幅上涨，但价差已开始收窄。转售单位开始追赶新盘，不过距离完全追平仍有一段路。

总体而言，新盘价格似乎正在整体趋缓。开发商大概也意识到已触及“天花板”——动辄$2 million+的家庭型单位，对普通买家而言负担过重（对大多数首次置业者更是几乎不可能）。 

出于类似原因，我们也预期转售价格会继续追赶：最大的买方群体（HDB升级族）可能会发现部分转售项目在价格上更易接受，他们也更愿意在当下对如楼龄等问题适度让步。 

在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。

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