是否该购买 Lentor Mansion？与 Lentoria、Lentor Modern、Lentor Hills Residences 和 Hillock Green 的价格评测对比

随着 Lentor 片区一系列新盘进入尾声，本次对 Lentor Mansion 的价格评析，旨在补充我们已在 Lentoria 中讨论的内容（你可在这里阅读深入评测）。 

Lentor Mansion 是该新兴社区加入行列的第五个项目， 对于关注该区域的潜在买家而言，这是利好消息，因为可选择的项目更为丰富。 

话虽如此，本评测将聚焦其与其余在售项目的对比，并探讨一些变化，例如 GFA 统一化（Lentor Mansion 是首个遵循这一新规的项目）、多样化户型，以及最终的定价结论。 

在深入细节之前，先来看看该区域内所有的 GLS 地块。 

地块名称	招标截止	投标数	中标价	用地面积  (SQM)	地积比率	每地积比率的 $PSF
Lentor Central (Lentor Modern)	22 July 2021	9	$784,113,000	17,279.9	3.5	$1,204
Lentor Hills Road (A) (Lentor Hills Residences)	18 January 2022	4	$586,591,288	17,136.9	3	$1,060
Lentor Central (B) (Hillock Green)	13 September 2022	3	$481,028,300	13,444.3	3	$1,108
Lentor Hills Road (B) (Lentoria)	13 September 2022	2	$276,360,000	10,819	2.1	$1,130
Lentor Gardens (Lentor Mansion)	4 April 2023	1	$486,800,222	21,866.7	2.1	$985
Lentor Central (A)	12 September 2023	2	$435,166,426	14,703.2	2.8	$982

我们在此前的评测中已指出，近年来各地块的投标（与价格）呈明显回落的趋势，而 Lentor Gardens 的 GLS 仅收到 1 个投标。 

鉴于社区供应趋于饱和，以及其他因素（如更高 ABSD 税率带来的降温效应、GFA 统一化，以及其他区域在 2024 年公布了更多GLS 地块等），这一结果并不意外。 

让我们看看该片区的标地价格，这往往是项目定价的重要风向标。 

标地价格持续回落，Lentor Mansion 的成交为 $985 psf ppr，较 Lentoria 低近 15%（=$145 psf ppr），较综合体 Lentor Modern 低 22%（=$219 psf ppr）。当然，也应考虑到 Lentor Modern 因与 MRT 站一体化而占据最优地块。 

因此，合理推断开发商在 Lentor Mansion 的定价上有更大的回旋余地——买家有望看到更易消化的 $PSF，同时享有与周边项目相近的区位优势。 

以下为已有定价的项目价格概览，并对比 Lentoria 推出时与当下 Lentor Mansion 的表现。 

项目名称	卧室数	最低 $PSF	平均 $PSF	最高 $PSF
Hillock Green	1	$2,100	$2,228	$2,423
	2	$1,882	$2,139	$2,287
	3	$1,987	$2,059	$2,160
	4	$1,954	$2,064	$2,178
Lentor Hills Residences	1	$2,028	$2,200	$2,451
	2	$1,988	$2,149	$2,358
	3	$1,834	$2,019	$2,217
	4	$1,891	$2,014	$2,174
Lentor Modern	1	$2,033	$2,180	$2,425
	2	$1,994	$2,196	$2,513
	3	$1,837	$2,058	$2,389
	4	$1,895	$2,031	$2,245

项目名称	卧室数	最低成交价 ($)	平均成交价 ($)	最高成交价 ($)
Hillock Green	1	$1,085,000	$1,151,154	$1,252,000
	2	$1,267,000	$1,481,000	$1,731,000
	3	$1,797,000	$1,947,643	$2,179,000
	4	$2,388,000	$2,680,325	$2,883,000
Lentor Hill Residences	1	$945,000	$1,152,818	$1,359,000
	2	$1,356,000	$1,562,043	$1,777,000
	3	$1,822,000	$2,090,595	$2,434,000
	4	$2,545,000	$2,740,218	$2,948,000
Lentor Modern	1	$1,072,170	$1,150,013	$1,279,080
	2	$1,352,340	$1,565,108	$1,839,420
	3	$1,820,610	$2,159,218	$2,638,000
	4	$2,895,750	$3,105,003	$3,431,000
Lentor Mansion*	2	$1,149,000
	3	$1,702,000
	4	$2,635,000
	5	$3,176,000

*注意，Lentor Mansion 不提供任何 1 卧室户型。 

项目名称	最低 $PSF	平均 $PSF	最高 $PSF
Hillock Green 2BR	$1,882	$2,139	$2,287
Lentor Hills Residences 2BR	$1,988	$2,149	$2,358
Lentor Modern 2BR	$1,994	$2,196	$2,513
Lentoria 2BR	$1,965
Lentor Mansion 2BR	$2,180
Hillock Green 3BR	$1,987	$2,059	$2,160
Lentor Hills Residences 3BR	$1,834	$2,019	$2,217
Lentor Modern 3BR	$1,837	$2,058	$2,389
Lentoria 3BR	$1,974
Lentor Mansion 3BR	$2,165
Hillock Green 4BR	$1,954	$2,064	$2,178
Lentor Hills Residences 4BR	$1,891	$2,014	$2,174
Lentor Modern 4BR	$1,895	$2,031	$2,245
Lentoria 4BR	$1,965
Lentor Mansion 4BR	$2,148
Lentor Mansion 5BR**	$2,139

**其他所有新盘均不提供 5 房户型。 

Lentor Mansion 已经超越 Lentoria（后者最初在片区中拥有最高的最低 $PSF 与整体叫价），其 5 房户型的最低起步价为 $2,139 PSF。 

不过，鉴于周边新盘并未提供 5 房，改以 4 房的 $PSF 作对比更为合适，其起步仅为 $2,148 PSF 的小幅差距。 

因此，尽管 Lentor Mansion 仍以 $PSF 计拥有片区最高的叫价，但其多数户型的总成本支出在各新盘中更低。这对注重价格、并寻求短期增长的买家与投资者更具吸引力。 

较低的价格点，主要可能源于以下两大因素： 

• Lentor Mansion 提供更为紧凑的户型，且 
• 空调板计入 GFA 的统一化 

此外，周边大多数新盘由 GuocoLand 持有，这对买家是好事，因为开发商不太可能自我蚕食旗下项目的需求。  

以下为 Lentor Mansion 各卧室类型的面积明细： 

卧室类型	面积	起始价格
2 Bedroom	527 - 657 平方英尺	$1,149,000
3 Bedroom	786 - 1,023 平方英尺	$1,702,000
4 Bedroom	1,227 平方英尺	$2,635,000
5 Bedroom	1,485 - 1,507 平方英尺	$3,176,000

从上表可见，鉴于 GFA 统一化，Lentor Mansion 的户型较其他新盘更为紧凑：Lentoria 的最小 2 房为 700 平方英尺，Lentor Hills Residences 为 678 平方英尺。这让预算敏感型买家更容易下决定，因为有更低总价的选择。 

此外，Lentor Mansion 目前是片区内唯一提供 5 房、且不提供 1 房户型的新盘。其定位更偏向自住与多代同堂。 

最后，Lentor Mansion 不设顶层单位（Penthouse），因为其目标客群是讲求性价比的家庭，未必优先考虑额外挑空空间。 

在逐一评测各户型前，Lentor Mansion 的居住密度为片区最低，如下表所示： 

项目	用地面积 (Sq Ft)	单位数	每户占地 (Sq Ft)
Lentor Mansion	235,370.97	533	442
Lentoria	116,454.63	267	436
Lentor Hills Residences	184,459.88	598	308
Lentor Modern	185,999.12	605	307
Hillock Green	144,713.10	474	305

此前在户地比上表现最佳的 Lentoria，很快被 Lentor Mansion 反超。因此，Lentor Mansion 的一大卖点在于其全区更为开阔的空间感，这通常只有占地更大的项目才能实现。 

总体来看，Lentor Mansion 似乎是颇具吸引力的选择。  

在多盘中，它提供了进入该片区的最低门槛（4 房除外），位置与其他项目非常相近，并设有通往 Lentor MRT 站的有遮蔽人行连廊。此外，它是唯一提供 5 房公寓的项目。 

更不用说，它在所有新盘中居住密度最低。对多数买家而言，这会是一个脱颖而出的选项，除非你更看重如 Lentor Modern 这类综合体项目。 

另一个对 Lentor Mansion 定价产生边际影响的因素，是 GFA 统一化。 

新规规定，未来新盘的空调板（AC ledges）将计入 GFA，这意味着开发商将避免设置过于冗大的空调板。 

这也意味着 Lentor Mansion 的业主无需为冗余空间额外买单，从而降低总成本支出（换言之，你主要在为可用面积付费）。 

接下来，我们直接进入各户型的评测。 

2 卧室对比 

如前所述，Lentor Mansion 不设 1 房户型，项目主要面向自住与大家庭（这也是推出 5 房户型的原因）。 

全盘 533 套中有 214 套为 2 房，占整体户型组合的 40.2%。可选面积为 527 平方英尺（Type B1）与 657 平方英尺（Type B2）。

以下为两种户型示意： 

两种户型均为广受青睐、空间利用率高的“哑铃型”布局。二者 130 平方英尺的差异，主要来自于 Type B1 为 2 房 1 卫，而 Type B2 为 2 房 2 卫。 

另一区别在于厨房位置：Type B1 为玄关厨房，Type B2 则设有厨房凹位，分区更明确。由此，买家的选择并不复杂：更重视私密性的，自然偏向 Type B2；更看重性价比的，则更可能选择 Type B1。 

接着，看下 Type B1 与片区其他 2 房 1 卫紧凑型的对比： 

由于 Hillock Green 与 Lentor Modern 是仅有提供紧凑型 2 房 1 卫的新盘，我们将据此作为对 Lentor Mansion 的比较基准。 

乍看之下，三者设计十分相近，均采用更高效的哑铃型布局。 

关键差异在于厨房位置。Lentor Mansion 为玄关厨房；另外两盘则设有独立厨房凹位，功能性略优（对经常下厨者更具参考价值）。 

不过，有几点让 Lentor Mansion 对预算敏感型买家略占优势。 

首先，与 Lentor Modern 相比，面积相差 151 平方英尺，总成本支出相差 $203,340（约 17.7%）。原因在于 Lentor Modern 额外提供了灵活空间（Flex space），面积更宽裕，同时配有更大的空调板，最终计入成本。 

除非你对入住综合体项目有强烈偏好，否则核心抉择在于：更低的入场价，或是更宽敞实用的居住空间。 

接下来是 Hillock Green 与 Lentor Mansion 的对比。 

在 $118,000（10.3%）与 97 平方英尺的差距下，二者布局相当接近，主要区别在厨房设计与额外空调板（Hillock Green）。鉴于两者至 MRT 的距离相近，若最初就考虑紧凑户型，更低的入场价几乎是不言自明的选择。 

另一方面，以下是标准 2 房 2 卫在各新盘间的对比： 

倾向标准 2 房 2 卫布局的购房者，在本区新盘中可选面更广。 

值得注意的是，Lentor Mansion、Lentor Hills Residences 与 Lentor Modern 采用空间更高效的哑铃型布局；而 Lentoria 与 Hillock Green 则是带长走廊的常规布局。 

在布局相近的前提下，先比较 Lentor Mansion 与 Lentor Hills Residences 及 Lentor Modern。尽管面积最为紧凑，其定价却较 Lentor Hills Residences 高 5%（约 $76,260），而较 Lentor Modern 低 3.3%（约 $46,800）。 

关注此类布局的买家往往愿意为更舒适的空间多付少许溢价，这也正是 Lentor Mansion 相较之下的短板所在。 

Lentor Hills Residences 与 Lentor Modern 可完全封闭的厨房，相比 Lentor Mansion 的开放式厨房更具优势。此外，Lentor Modern 还以小幅价差提供 Flex 空间。三者的空调板面积则大致相当。 

另一方面，Lentoria 与 Hillock Green 的户型与 Lentor Mansion 差异明显，这将影响未来的转售潜力。价格上，Lentoria 比 Lentor Mansion 便宜 4%（约 $56,760），而 Hillock Green 则贵 1%（约 $11,740）。 

Lentoria 与 Hillock Green 设有较长玄关并为开放式厨房；而在 Lentor Mansion，业主可在厨房与客厅之间加装分隔，使用上更为灵活。此外，Lentoria 与 Hillock Green 额外的空调板，相比 Lentor Mansion 并不占优。 

再者，Lentor Mansion 的供应以 2 房为主（约占 40.2% 的户型组合）。

接着来看 Lentor Mansion 的 3 房对比。 

3 卧室对比 

3 房共提供 2 种紧凑型、3 种 Flex、3 种尊享型，共 8 种变体供业主选择。所有 Flex 与尊享型均带灵活空间（Flex space），但仅尊享型配有家用防护室与客用盥洗室（powder room）。 

由于 Type C1 面积最小，价格也最亲民。该户型采用哑铃型布局，适合追求高效、简洁，同时能舒适容纳一般家庭的买家。但其不设家用防护室，或不适合储物需求更高，或与帮佣同住且需帮佣房的家庭。 

Type C2 在功能上与 C1 相近，但不再采用哑铃型，而是带长走廊的布局。鉴于 GuocoLand 在 3 房上提供了丰富的选择，不同家庭可按生活方式与预算选取更契合的面积与布局。 

C3 至 C8 均带灵活空间（Flex），可按各家所需自由调整。 

3 房面积跨度较大，这对在“更宽敞空间”与“更低入场价”间权衡的家庭颇具吸引力。若感觉需要更大空间但预算不足以覆盖尊享型，可考虑 Type C3，以降低总购置成本。 

若你关心 3 房的合理价位，以下先看紧凑型的定价对比： 

与 2 房相似，在紧凑型 3 房上，Lentor Mansion 的价格更具吸引力。其面积较市场上其他选项小 118 至 183 平方英尺，对应至少约 $95,000 的价差。 

这为寻求“新、现代、且预算友好”的 3 房家庭提供了更具性价比的选择（这也是紧凑户型的核心目的）。此外，在上述对比中，Lentor Mansion 是唯一采用哑铃型布局的项目，空间效率更高。 

不足在于，其厨房并非封闭式（另一家为 Lentoria）。同时，$psf 起步为 $2,165，而其他项目均低于 $2,000。 

再来看尊享型的对比： 

在此我们同样假设 $psf 为 $2,165，则起步总价约为 $2,143,350。 

与其他新盘多见的长玄关不同，Lentor Mansion 入户即可直面餐区与厨房。此外，杂物/工作阳台（yard）常见的 WC 被替换为客用盥洗室（亦可作为迷你浴室），这是一处颇为实用的改变。 

尽管在五个项目中，Lentor Mansion 的户型面积最小，但仍能容纳家用防护室与灵活空间（Flex），这一点仅 Lentor Modern 与 Lentoria 可比；Hillock Green 仅设书房，Lentor Hills Residences 仅配家用防护室。 

话虽如此，考虑到 3 房尊享型较其他项目显著更小而 $psf 又相近，有人对 Lentor Mansion 的 $psf 心存疑虑可理解。尽管如此，多数买家最终更看重总价。以 Lentor Hills Residences 的 3 房+yard 成交 $2,228,000 为例，市场对这一价位已有所接受。 

4 卧室对比 

现在来看 Lentor Mansion 的 4 房： 

初看两种布局几乎一致——Type D1 与 D2 面积均为 1,227 平方英尺，且平面图相同。 

唯一的差别在于入户门的位置：要么形成更长（且更私密）的玄关；要么形成专门的凹位，用于收纳鞋履与大件物品。虽然差异不大，但专设鞋柜凹位的理念颇为新鲜。 

尽管可能略显局促，该凹位亦可被改造为迷你书房（以最大化利用空间）。 

接下来，与 Lentor 片区其他 4 房对比： 

由于 4 房的 $PSF 起步为 $2,147，Lentor Mansion 的 4 房起步总价在几盘中最高。与其他新盘相比，溢价约 $90,000 至 $275,000（约 3 - 10%）。  

尽管 Lentoria Hills Residences 的 1,345 平方英尺 4 房已录得超过 $2.5m 的成交，但对 Lentor Mansion 的 4 房并不具决定性意义：其整体面积约小 10%，却有更高叫价。 

此外，除 Lentoria 外，其他项目的 4 房多为长走廊布局。而 Lentor Mansion 的 4 房则将 yard 常见的 WC 改为客用盥洗室（可作为第三个紧凑浴室）。 

不过，鉴于 Lentor Modern 的 4 房率先去化，片区对大户型的需求是存在的，这为价格提供了支撑。 

最后，来看 Lentor Mansion 的 5 房对比。 

5 卧室对比 

Lentor Mansion 提供两种 5 房变体：Type E1 与 E2，面积分别为 1,485 与 1,507 平方英尺。 

作为片区内首个提供 5 房的新盘，目前暂无同区对比对象。因此，我们与全国其他新盘的 5 房进行横向比较。 

以 $3,176,000 起步，Lentor Mansion 成为私人市场新盘 5 房中较为亲民的入场之一，折算约 $2,139 psf。与此表中的其他 OCR 项目相比，目前 5 房新盘的平均起步价约为 $2,697,130。 

鉴于 Lumina Grand 与 Altura 均为 EC，更适合与 Lentor Mansion 对比的，是 The Myst 与 The Botany at Dairy Farm。不过，这两盘均不在 Lentor 一带，而位于 Bukit Panjang。 

The Myst 5-Bedroom 户型 

The Botany at Dairy Farm 5-Bedroom 户型 

尽管三者均采用哑铃型布局，且室内构成相近，Lentor Mansion 仍以其独特的平面更为亮眼（尽管在三者中最为紧凑）。 

不同于 The Myst（入户即见客厅）与 The Botany（先见厨房再至客厅），Lentor Mansion 入户直面的是客用盥洗室（亦可作第四浴室）与家用防护室。 

此外，仅 The Myst 与 Lentor Mansion 的户型更便于后期灵活改动；The Botany 由于为 PPVC 项目，多为结构墙体，改动空间较小。这对计划随家庭成长与生活变化而调整空间的买家而言，是一大卖点。 

价格方面，Lentor Mansion 的 $psf 要价最高，为 $2,139；The Myst 与 The Botany 分别为 $1,882 与 $1,928 psf。不过，受地段差异影响，此处并非完全可比。

二手对比 

最后，以二手对比作结。 

项目名称	地契年限	竣工年份	卧室	面积范围	价格区间	平均价格	平均 $PSF
Castle Green	99 年，自 01/12/1993 起	1997	2	947 平方英尺	$1,108,000 - $1,118,000	$1,113,000	$1,175
			3	1,152 - 1,346 平方英尺	$1,300,000 - $1,570,000	$1,437,545	$1,210
			4	1,410 平方英尺	$1,680,000 - $2,068,000	$1,814,722	$1,287
Far Horizon Gardens	99 年，自 08/03/1982 起	1986	2	1,152 平方英尺	$1,275,000 - $1,280,000	$1,277,500	$1,109
			3	2,002 平方英尺	$2,050,000 - $2,288,000	$2,135,333	$1,067
Nuovo	99 年，自 02/05/2001 起	2004	3	1,119 - 1,421 平方英尺	$1,150,000 - $1,750,000	$1,555,600	$1,149
			4	1,550 平方英尺	$1,860,000	$1,860,000	$1,200
Seasons Park	99 年，自 01/03/1995 起	1997	2	1,044 - 1,109 平方英尺	$1,110,000 - $1,300,000	$1,202,222	$1,111
			3	1,249 - 1,292 平方英尺	$1,200,000 - $1,620,000	$1,414,376	$1,115
			4	2,885 平方英尺	$2,600,000	$2,600,000	$901
The Calrose	永久地契	2007	2	969 - 1,076 平方英尺	$1,708,000- $1,948,000	$1,828,000	$1,787
			3	1,141 平方英尺	$2,020,000	$2,020,000	$1,770
			4	1,442 平方英尺	$2,470,000	$2,470,000	$1,712
Thomson Grove	永久地契	1984	3	1,485 平方英尺	$2,220,000 - $2,480,000	$2,312,500	$1,557

与我们在Lentoria 价格分析中所附内容一致，上表亦作相同呈现。 

鉴于在先分析已讨论永久地契项目，现将目光转向片区 99 年地契项目：Castle Green、Far Horizon Gardens、Nuovo 与 Seasons Park。 

乍看之下，这些项目平均 $PSF 约 $901 至 $1,201，显著低于当前新盘普遍超过 $2,000 PSF 的成交（至少高出 40% 的溢价！）。 

但在惊叹差价之前，务必认识到差异。 

多数有年限的项目在 2000 年前已竣工，意味着楼龄至少 20 年，或将面临租约递减（lease decay）的影响。此外，旧项目在设施与景观设计方面也相对落后。 

你会注意到，旧盘与新盘在总成本支出上的差距并不悬殊，这是因为新盘的户型更为紧凑（尽管 Lentor Mansion 的平面设计颇为高效）。 

当下购房者需要自问：是更优先选择设施现代（且更靠近 Lentor MRT 站！）的新盘，还是面积更大但须面对设施老化、景观陈旧与租约递减影响的旧盘？ 

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文