是否应购买Lentoria？与Lentor Modern、Lentor Hills Residences和Hillock Green的详细价格评析

虽然我们一直把这类对比作为公寓评测的一部分，但Lentoria格外有意思，因为在它推出前，已先后有3个项目开卖（查看我们的评测这里）。因此，潜在买家在价格对比上有更多可参考的标杆。

因此，本次价格评测的重点主要在于它与Lentor片区其他新盘的对比。

先来看各个地块信息：

地块名称	招标截止	投标数	中标价	地块面积	地积比率	$PSF/地积比率
Lentor Central (Lentor Modern)	22 July 2021	9	$784,113,000	17,279.9	3.5	$1,204
Lentor Hills Road (A) (Lentor Hills Residences)	18 January 2022	4	$586,591,288	17,136.9	3	$1,060
Lentor Central (B) (Hillock Green)	13 September 2022	3	$481,028,300	13,444.3	3	$1,108
Lentor Hills Road (B) (Lentoria)	13 September 2022	2	$276,360,000	10,819	2.1	$1,130
Lentor Gardens	4 April 2023	1	$486,800,222	21,866.7	2.1	$985
Lentor Central (A)	12 September 2023	2	$435,166,426	14,703.2	2.8	$982

Lentor Modern最早被摘取，部分由于其综合体属性，在Lentor各项目中占据更有利的位置，因此地价最高。

然而随着时间推移，随着区域内可售地块供应上升，投标数量下降。短短6个月内，提交投标从9家降至4家。

*不过需要注意的是，2022年9月URA调整了开发商的楼面面积计算方式，影响了地价出价。因此更低的地价未必意味着需求更少（不考虑投标家数）。由于这是相对较新的变化，这些出价或许并不能完全反映真实情况。

到翌年，投标数继续降至2家。不仅投标数量下跌，价格也随之回落：

这就引出了Lentoria。尽管它是第3/4个结标的地块，但在6个地块中其中标价为第二高——与综合体Lentor Modern的差距仅$64 psf ppr。

自然而然，这让人会问：在$PSF PPR层面其成本高于更靠近Lentor Modern的HIllock Green，Lentoria会否因此缺乏竞争力？

以下是目前各项目的价格概览：

项目名称	卧室数	最低$PSF	平均$PSF	最高$PSF
HILLOCK GREEN	1	$2,100	$2,228	$2,423
	2	$1,882	$2,137	$2,287
	3	$1,987	$2,057	$2,160
	4	$1,954	$2,064	$2,178
LENTOR HILLS RESIDENCES	1	$2,028	$2,200	$2,451
	2	$1,988	$2,149	$2,358
	3	$1,834	$2,018	$2,217
	4	$1,891	$2,015	$2,174
LENTOR MODERN	1	$2,033	$2,180	$2,425
	2	$1,994	$2,196	$2,513
	3	$1,837	$2,056	$2,379
	4	$1,895	$2,031	$2,245

项目名称	卧室数	最低成交价 ($)	平均成交价 ($)	最高成交价 ($)
HILLOCK GREEN	1	$1,085,000	$1,151,154	$1,252,000
	2	$1,267,000	$1,479,123	$1,731,000
	3	$1,797,000	$1,940,346	$2,148,000
	4	$2,388,000	$2,680,325	$2,883,000
LENTOR HILLS RESIDENCES	1	$945,000	$1,152,818	$1,359,000
	2	$1,356,000	$1,562,043	$1,777,000
	3	$1,822,000	$2,088,592	$2,434,000
	4	$2,545,000	$2,742,889	$2,948,000
LENTOR MODERN	1	$1,072,170	$1,150,013	$1,279,080
	2	$1,352,340	$1,565,108	$1,839,420
	3	$1,820,610	$2,157,173	$2,638,000
	4	$2,895,750	$3,105,003	$3,431,000

但它就一定不具竞争力吗？下面看看Lentoria的参考定价：

项目名称	最低$PSF	平均$PSF	最高$PSF
Hillock Green 1卧	$2,100	$2,228	$2,423
Lentor Hills Residences 1卧	$2,028	$2,200	$2,451
Lentor Modern 1卧	$2,033	$2,180	$2,425
Lentoria 1卧	$2,190
Hillock Green 2卧	$1,882	$2,137	$2,287
Lentor Hills Residences 2卧	$1,988	$2,149	$2,358
Lentor Modern 2卧	$1,994	$2,196	$2,513
Lentoria 2卧	$1,965
Hillock Green 3卧	$1,987	$2,057	$2,160
Lentor Hills Residences 3卧	$1,834	$2,018	$2,217
Lentor Modern 3卧	$1,837	$2,056	$2,379
Lentoria 3卧	$1,974
Hillock Green 4卧	$1,954	$2,064	$2,178
Lentor Hills Residences 4卧	$1,891	$2,015	$2,174
Lentor Modern 4卧	$1,895	$2,031	$2,245
Lentoria 4卧*	$1,965

*4卧目前尚无参考定价。

以$1,965 PSF起步，Lentoria的最低psf将是目前Lentor片区中最高的，这意味着它将成为迄今为止该片区定价最高的项目。

以目前市场环境而言，这并不失为合理，但对于短期增值、希望较快退出的卖家而言或需谨慎，因为Lentor Modern的买家最终可能支付的价格低于Lentoria的买家。不仅是Lentor Modern，像Hillock Green和Lentor Hills Residences的定价空间也更大。因此，良好的退出将取决于未来Lentor片区的需求是否能高于供给；从更小的层面看，还取决于是否有足够多的买家偏爱小体量的项目。

这也引出了Lentoria的另一个点——体量更小。好处自然是私密性更强。因此，就单位数与土地面积之比而言，Lentoria表现最佳：

项目	占地面积 (Sq Ft)	单位数	每单位分摊空间 (Sq Ft)
Lentoria	116,454.63	267	436
Lentor Hills Residences	184,459.88	598	308
Lentor Modern	185,999.12	605	307
Hillock Green	144,713.10	474	305

不过，我们也必须考虑Lentor片区的客群定位。该区以家庭为主，他们的主要诉求未必是私密性或奢华感。这是一个新兴社区，大多数公寓接近或超过500户。更高的可负担性在这里更为重要；若Lentoria的单位管理费高于其他项目，这将是需要权衡的一点。

尽管Lentor Modern的地块在$PSF PPR层面更贵，但从参考$PSF看，Lentoria整体均价料将高于Lentor Modern（这对早期入场Lentor Modern的买家是好消息）。从数据也可见，Hillock Green在1、3和4卧类型上的平均$PSF多半高于Lentor Modern。

Hillock Green自11 November 2023以来共售出124套/474套，去化率为26%。以3个月来衡量，这确实较慢，但在当前环境下，似乎正成为新盘常态。就目前而言，这究竟是大市走向的折射，抑或是该片区新盘供应过剩，仍难定论。

尽管如此，可以看到开发商对不同户型的定价相对理性。最明显的是2卧，起步$1,965 psf。这将是4个新盘中最低的，如果每层加价幅度一致，那么Lentoria很可能拥有Lentor片区中最具性价比的2卧（以$PSF计）。同时你也会注意到，3卧的参考起步$PSF低于Hillock Green的最低成交$PSF，显示开发商非常清楚当下市场状况与区域供应。

打算购买1卧的投资者也会注意到其较高的起步$psf——$2,190。这并不意外，因为1卧通常最先售罄。此外，Lentor片区的1卧供应本就不多。因此，当这些项目取得TOP时，市场上不会出现大量1卧放盘的情况。

最后，Lentoria还有一点不同：由于未采用PPVC施工方式，这里可以敲改墙体。更多详情请见我们的完整评测。

在了解完基本信息后，我们来更细致地比较各卧室类型。

1-bedroom comparison

Lentoria共有267个单位，其中仅有23个1卧，占比9%。鉴于Lentor片区1卧供应相对稀缺，这类单位的去化预期会更快。总体而言，各项目1卧的格局差异不大，差别可能并不显著——这会令买家更倾向于选择价格更低的1卧（除非你将公寓设计/至MRT距离/学校距离等因素纳入考量）。

以下是最小的1卧，面积为538 sq ft：

该1卧位于05与06号堆栈，朝向马路。

另一款1卧位于02号堆栈，朝泳池。泳池景通常会有溢价。相较主干道，这里也应该更安静；泳池偶尔会有噪音，但由于项目体量较小，我们不预期会像500户以上的大型项目那样嘈杂。

你也会注意到泳池向的单位在阳台处有一段延展。虽然会挡住部分视野，但这也意味着不会有下午阳光直晒，因而会比05与06号堆栈更为凉爽。此外，该堆栈更偏南东方向，而05与06号堆栈更偏西北向。

现在将其与其他Lentor新盘对比：

除Lentor Hills Residences外，其他Lentor项目的1卧均超过500 sq ft。这使其总价高于Lentor Hills Residences的452 sq ft单位。若将Lentor Modern视为片区“领头羊”，其最低价$1,072,170可作为标杆。

可以看到，Hillock Green定价为$1,085,000，虽然面积小2平方米，但在格局上并无太大差别。考虑到它正对Lentor Modern（也就是片区内第二便捷的公寓），Lentoria的买家应密切关注相对于Hillock Green所支付的价格。

这对1卧尤为明显，因为买家多为投资者，而租客会认为Hillock Green与Lentor Modern更为便捷。

撰稿时，1卧仅余5套，起价$1,276,000。因此，以$1,178,220起步，是让潜在买家以更低价格参与Lentor公寓投资的一种方式。

若看Lentor Hills Residences，目前仅剩1卧+书房可选，剩余8套。起步$1,329,000，比Lentoria给到买家的价格高出12.8%。

以每层计价来看，各项目与户型的每层加价幅度如下：

项目名称	卧室数	最低价格	平均每层涨幅	占平均价格的%
HILLOCK GREEN	1	$1,085,000	$9,278	0.86%
	2	$1,267,000	$8,262	0.65%
	3	$1,797,000	$8,812	0.49%
	4	$2,388,000	$21,033	0.88%
LENTOR HILLS RESIDENCES	1	$945,000	$6,151	0.65%
	2	$1,356,000	$8,982	0.66%
	3	$1,822,000	$10,166	0.56%
	4	$2,545,000	$11,150	0.44%
LENTOR MODERN	1	$1,072,170	$9,236	0.86%
	2	$1,352,340	$11,492	0.85%
	3	$1,820,610	$15,837	0.87%
	4	$2,895,750	$21,273	0.73%

根据目前可查成交，各卧型的平均每层涨幅如下：

卧室类型	平均每层涨幅%
1 Bedroom	0.79%
2 Bedroom	0.72%
3 Bedroom	0.64%
4 Bedroom	0.68%

若以$1,178,200为起步价，则从1层到8层的价格区间约为$1,178,200至$1,243,354。即便在此区间内，1卧仍低于目前Hillock Green与Lentor Hills Residences的在售起步价。因此，我们认为该定价合理：区域选择不多，且1卧供应稀缺，有助于未来转售时的价格支撑。

2-bedroom comparison

以下是Lentoria提供的2卧户型：

最小的2卧为700 sq ft，另外3种类型均为732 sq ft。

在所有格局中，B1与B4S或更受欢迎。700 sq ft对当下的2卧而言已足够，且更小的面积带来更低总价；B4S在多出32 sq ft的前提下，挤出了一个书房区。

B3在私密性上更胜一筹，因为其设有玄关，不会一眼看到客厅。但是否重视这一点见仁见智；考虑到2卧面积较小，空间效率或许更为关键。

B2相较其他类型并无明显优势。它既不像B3那样有私密性，也没有B4S的书房，亦非B1的面积。若B1的泳池朝向溢价高于B2的$PSF，那么B2可能会是最便宜的选择；从投资角度看，这或许颇具吸引力。

至于选择哪一堆栈更好，取决于个人偏好；若以投资为导向，还要看不同堆栈之间的溢价差异，这需待完整价单出炉后才能判断。

以下是其朝向：

如前所述，B1是唯一朝向泳池的2卧堆栈；通常泳池向会有$PSF溢价，相比朝路的堆栈更受欢迎。

下面看看其他Lentor项目的2卧：

鉴于Lentoria最小2卧配备2间浴室，我们将其与其他2卧2卫的配置比较。

Lentor Hills Residences与Lentor Modern采用“哑铃式”布局，空间效率更高。Lentor Modern甚至挤出了一个flex空间，实质上成为2卧+书房配置。

Lentor Hills Residences在更小的面积内实现了2卧2卫，使其总价达至$1.356 million，且比Hillock Green的同类格局便宜逾5%。

因此，尽管地价更高，Lentoria的2卧以$1,965的起步$PSF仍相当“友好”。Lentoria的2卧占其户型配比的45%，较低的$PSF让买家可以在更后期开盘的情况下，仍以接近早期新盘的价格进入Lentor片区。这正是“近似垄断”效应的体现：同一开发商能更好地在不同项目间进行价格调配。

因此，以$1,375,500起步，相较Lentor Hills Residences而言（且面积略大），是颇具竞争力的。

3-bedroom comparison

以下是Lentoria提供的3卧：

共有4种紧凑型3卧与2种高级型3卧，高级型在实用性上更佳。仅高级型配备可封闭式厨房。

C1因面积最小，将是最实惠的。它适合寻求体面家庭空间的买家，所有卧室至少可放置大床。不过，缺少储物/工人房意味着在生活方式上要作出一定取舍。

需注意，C1至C4均无封闭式厨房。这令人意外，因为3卧主要面向家庭，烹饪需求可能较大，缺少封闭式厨房会让一部分买家却步。这对未来转售或成问题：重度烹饪的家庭即便有小窗，仍会觉得不实用。当然，后期可通过装修改造出封闭区，但成本更高，且可能压缩餐厅空间。

高级型的一大亮点是长方形的客/餐厅一体布局。这样餐区更灵活，不受固定空间限制；客餐厅一体也带来更宽的阳台，使室内采光更佳。不过，走道更长导致空间效率下降，但考虑到这是高级型、买家预算更高，且更能欣赏这种布局，这并非大问题。

以下为朝向：

令人意外的是，高级型的C5P竟面向路口。不过考虑到地块较小，这也是受制于地形所限。各户型均位于不同堆栈，可比较的只有C2、C3、C4。若无格局偏好，则看不同堆栈之间的价格差异。

那么，这里的3卧价格区间该如何拿捏？先看竞争项目的紧凑型3卧：

与其他紧凑型3卧相比，Lentoria缺少封闭式厨房的问题会立刻显现，未来买家会在意这一点。能封闭厨房的选项更具价值。

$1,974 psf的参考起步价（假设用于紧凑型）相当不错。若每层涨幅相同，Lentoria的3卧相较区域内其他项目具有一定竞争力，这源于其更小的面积，从而实现更低的总价，这正是紧凑型3卧的初衷。

不过，我们唯一的担忧是缺少封闭式厨房，这在我们看来是不利因素。更小的面积（由此带来的更低价格）大概率会成为Lentoria 3卧的主卖点——这也合理，因为该类户型通常面向HDB升级客。

另注意，截至撰稿时，Hillock Green的最低3卧为$1,916,000；Lentor Hills Residences则为$1,958,000。

接着看高级型3卧：

在此我们同样假设高级型的起步为$1,974 psf。这使得高级型3卧的最低总价为$2,208,906。

与Lentor Hills Residences最小的高级型相比，Lentoria的高级型3卧多了书房。以我们估算的$1,974 psf计，1,119 sq ft的单位定价相当可观。

Lentor Hills Residences的2楼单位要价更低，但没有书房。当前，Hillock Green的2楼单位要价$2,459,000。撰稿时尚无人购买，市场尚未接受这个价格（暂时？），因此我们认为将起步$PSF压在$2,000以下更为明智。

至于Lentor Hills Residences，3卧+杂物阳台（yard）的最低成交为$2,228,000（5楼）。由此可见市场已接受这一价位，这让我们更有信心认为$2.2xx million的低位是合理的。

4-bedroom comparison

以下是Lentoria提供的4卧：

两种紧凑型4卧，各为1,206 sq ft；一种高级型，为1,345 sq ft。

高级型与常规型的主要区别在于书房。另一个区别是客/餐厅的横厅/竖厅配置。高级型为横厅布局，更受欢迎，因为它能引入更多日照，且家具摆放更灵活。若要举办大型晚宴？你可以挪动沙发；但在紧凑型中，你基本受限于Junior Master卧室外的那片空间。

常规两种格局彼此为镜像。以下是它们的朝向：

对于D2与D3P，仅有1个堆栈可选，别无选择。若是D1，您可在38座与36座之间选择；二者相比，36座更佳，因为它没有正对其他堆栈。

现在将其与Lentor片区其他4卧比较。需注意，我们并没有4卧的参考定价，因此以下以$1,965为最低假设。

就最小4卧而言，Lentoria的格局相当不错。它设有utility房，而Hillock Green没有——且该utility还带窗。yard也更大。哑铃式布局也更适合多代同堂。综合这些因素，Lentoria在格局上优于Hillock Green。

其次，你会注意到Lentor Hills Residences的1,345 sq ft 4卧已能成交逾$2.5 million。这对Lentoria是个利好，因为市场已接受这一价格。虽然Lentoria面积更小，但它几乎具备与Lentor Hills Residences相同的功能性，甚至更优（例如utility带窗）。

基于此，我们认为从$2.4 million起的区间是体面的。按每层0.68%涨幅，区间约为$2,400,000至$2,677,440。

最后，来看Lentoria的高级型4卧：

若只看高级型，只有Hillock Green可相互参照。Lentor Modern的4卧为1,528 sq ft，要大不少。

比较Hillock Green与Lentoria的差异：其一，Hillock Green的utility带窗，更宜居；其二，Lentoria延续了哑铃式布局；其三，Lentoria配有2间套卫，而Hillock Green只有1间，3间卧室需共用1间浴室，吸引力较弱；最后，Lentoria还设有带窗的书房。

两者相比，Lentoria的4卧高级型更胜一筹。价格方面，Hillock Green的10楼单位成交为$2,566,600。该价格看似偏低，更像是特例；同一堆栈的11楼成交为$2,629,000。

目前，Hillock Green最便宜的4卧高级型为$2,584,000（3楼，1,313 sq ft，#03-02）。据此，我们认为$2,642,925（$1,965 psf）是合理的，原因在于其更优的格局与略大的面积。尽管离MRT更远，但对4卧高级型买家而言，格局功能尤为重要；这类买家更可能自驾，距MRT的远近或不那么关键。

Resale Comparisons

若你也在考虑区域内的转售公寓，以下为自January 2023以来的价格表现：

项目名称	产权年限	落成年份	卧室数	面积范围	价格范围	平均价格	平均$PSF
CASTLE GREEN	99年，自 01/12/1993 起	1997	2	947	$1,108,000 - $1,118,000	$1,113,000	$1,175
			3	1152 - 1346 sq ft	$1,300,000 - $1,570,000	$1,437,545	$1,210
			4	1410	$1,680,000 - $2,068,888	$1,814,722	$1,287
FAR HORIZON GARDENS	99年，自 08/03/1982 起	1986	2	1152	$1,275,000 - $1,280,000	$1,277,500	$1,109
			3	2002	$2,050,000 - $2,288,000	$2,135,333	$1,067
NUOVO	99年，自 02/05/2001 起	2004	3	1119 - 1421 sq ft	$1,150,000 - $1,750,000	$1,555,600	$1,149
			4	1550	$1,860,000	$1,860,000	$1,200
SEASONS PARK	99年，自 01/03/1995 起	1997	2	1044 - 1109 sq ft	$1,110,000 - $1,300,000	$1,202,222	$1,111
			3	1249 - 1292 sq ft	$1,200,000 - $1,620,000	$1,414,376	$1,115
			4	2885	$2,600,000	$2,600,000	$901
THE CALROSE	永久产权	2007	2	969 - 1076 sq ft	$1,708,000 - $1,948,000	$1,828,000	$1,787
			3	1141	$2,020,000	$2,020,000	$1,770
			4	1442	$2,470,000	$2,470,000	$1,712
THOMSON GROVE	永久产权	1984	3	1485	$2,220,000 - $2,480,000	$2,312,500	$1,557

The Calrose与Thomson Grove是附近仅有的永久产权项目。若你能以与有期限地契相同的价格买到永久产权，会不会更倾向于后者？

在下结论前，我们需要记住其中的差异。

The Calrose如今已17年楼龄，等到Lentoria建成时至少要年长20年！当前，The Calrose一套3卧（1,141 sq ft）成交为$2.02 million（$1,770 psf）。假设Lentoria的3卧以$1,974 psf计，那么就$PSF而言，前者仅便宜约11-12%。换言之，你只需多付约11-12%，就能住进全新片区的全新公寓。

与Thomson Grove相比亦然：其楼龄已达30年，等到Lentoria TOP时至少年长33年。尽管相较永久产权溢价达25%，考虑到楼龄差距，这并非不合理。当然这并不是说它不是好项目，但鉴于其楼龄，并非所有人都会觉得合适，新项目的溢价确有其价值。

若看该片区最老的有期限地契项目Far Horizon Gardens（99年地契自1982年起），你会看到其价格仍在创出新高：

2020年至2023年间，$psf水平上涨了37%——而这来自一项已走过其寿命42%的有期限地契物业。

鉴此，Lentor新片区内的有期限地契新盘以$2,000 psf及略高价位入市，考虑到全新社区氛围与更现代的设施/设计，整体前景仍可正面看待。

Pricing verdict

表面上看，高于平均的地价或许令人担忧。不过，从我们上述分析可见，合理的参考起步$PSF很可能令Lentoria具备不错的竞争力。

若与另外3个Lentor项目正面竞争，1卧买家可能处于劣势，但区域内1卧供应偏少，应该能从租金与资本增值两方面给投资者以保护。这也是为何尽管$PSF更高，$2,190的起步$PSF并不算差。

然而，2卧更值得关注。以仅$1,965的起步$PSF，买家得以“第二次机会”以早前新盘的价格进入Lentor片区。

当然，显而易见的一点不能忽略——距离MRT更远，地块更小（管理费或更高）。但也要把其靠近CHIJ St. Nicholas Girls School以及更高私密性这些因素纳入考量。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文