你好，
我想请教：是该申请第二套 BTO，还是继续留在目前这套？
我30多岁中段，目前拥有一套1985年的4房组屋，尚余不到 $150k 的房贷。作为月入 $5k 的单亲家长，我最近在 Kallang/Whampoa 的4房 PLH BTO 抽到一个三位数且较前的号次，我也能负担作为前期费用的10%首付款。我计划在领取新房钥匙前把现有房子卖掉，并在过渡期申请延期居住。
考虑到我希望在15年后退休并最终移居海外，现在继续购买这套 BTO 是否明智，还是该留在现有组屋？出售旧屋的方式，怎样才能把干扰降到最低？
谢谢。
（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）
你好，
感谢来信咨询。
虽然看起来选择新的 BTO 似乎是不假思索的决定，但随着新的 Prime、Plus 和 Standard BTO 分类推出，相关附加规定为抑制市中心单位的“抽签效应”，使得抉择更为复杂。
在深入探讨两条路径之前，我们先审视你的负担能力。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项——客观分析，不带立场。
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负担能力
参考今年6月的 BTO 推出，Kallang/Whampoa 的4房单位价格介于 $568,000 至 $779,000，中央値为 $673,500。为便于计算，我们假设你若成功选到 BTO，购置价即为此。
鉴于你提到这是第二次购买 BTO，我们假设你在现有组屋购买时使用了 CPF 住房津贴。因此，在购买第二套 BTO 时需要缴付转售征费（resale levy）。
| 购置价 | $673,500 |
| BSD | $14,805 |
| 转售征费（假设你在购买现有组屋时以单身身份领取了 CPF 津贴） | $20,000 |
| 最高贷款额（以年龄35、月入 $5K、利率3% 计） | $316,315 |
| 所需自备资金 | $391,990 |
由于我们没有你现有组屋的财务细节，无法完整评估该选项的可行性；因此在此假设你具备所需资金。
接下来，看看较老 HDB 的表现。
较老 HDB 的表现
我们将聚焦4房单位，因为这是你目前所持有的类型。
| Year | <1980 | 1980-1990 | 1991-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
| 2013 | $492,629 | $446,701 | $462,800 | $549,676 | $714,594 |
| 2014 | $463,636 | $420,311 | $431,774 | $492,106 | $597,604 |
| 2015 | $446,856 | $406,395 | $407,349 | $463,986 | $630,236 |
| 2016 | $447,546 | $407,316 | $407,200 | $463,801 | $521,001 |
| 2017 | $437,304 | $405,437 | $405,751 | $457,305 | $516,668 |
| 2018 | $419,806 | $394,997 | $395,091 | $465,008 | $502,585 |
| 2019 | $394,352 | $387,466 | $399,178 | $476,328 | $485,959 |
| 2020 | $399,549 | $394,999 | $412,048 | $479,025 | $505,186 |
| 2021 | $436,013 | $444,896 | $470,236 | $528,091 | $559,683 |
| 2022 | $473,951 | $485,000 | $506,025 | $560,226 | $619,839 |
| 2023 | $496,252 | $516,058 | $537,604 | $597,883 | $655,080 |
| Average growth rate | 0.21% | 1.61% | 1.69% | 1.01% | -0.39% |
数据表明，1980 至 1990 年间建成的4房单位在过去10年里取得了第二高的涨幅，仅次于1991 至 2000 年建造的单位。不过，细看会发现，涨幅很大一部分发生在疫情期间。
随着市场趋稳，这一增长轨迹能否延续仍不确定。尽管如此，HDB 转售价格仍保持上行趋势，并在近几个季度加速。
据 HDB 称，转售价与成交量的上升，主要受强劲需求及更紧的供给推动；与2023年相比，2024年达到最低自住期（MOP）的单位更少。
接下来，我们看看 BTO 的表现。
BTO 的表现
鉴于你考虑在 Kallang/Whampoa 购置单位，我们将分析成熟市镇中 BTO 的价格趋势。根据2024年10月的 BTO 项目，Kallang/Whampoa 将被归类为 Plus 或 Prime。
不言自明，BTO 一直具有可观的收益：
随着土地与建造成本上升，BTO 价格多年来稳步攀升。虽然这压缩了潜在利润空间，但 BTO 仍显示出强劲回报。数据表明，BTO 单位仍录得超过 60% 的涨幅。
因此，尽管价格更高，它们仍比同地段的年轻转售组屋更为可负担，从而进一步巩固吸引力。几乎“稳赚”的利润与相较转售更可负担的定价，造成了显著的供需失衡——需求通常超过供给，因此是否能选到单位仍有一定运气成分。
现在，我们来梳理你考虑的两条路径的利弊，以及各自可能产生的成本。
潜在路径
购买第二套 BTO
*当你转售一套从 HDB 购买的 Plus 或 Prime 组屋时，你需要按单位的转售价^向 HDB 返还一定比例的补贴回收款。补贴回收比例将与额外补贴的幅度相称。具体金额会在 Plus 或 Prime 项目推出销售时公布。
^若 HDB 评估需要为该单位进行估价，则补贴回收将以估价或转售价（取较高者）的一定比例计算。
你或许已知，PLH 单位附带特定条件，包括自住期（MOP）是标准单位的两倍。此外，转售时的补贴回收可能压缩你的利润，尽管目前难以精确量化影响。当你出售现有房产时，也需缴付转售征费（resale levy），这会降低该笔交易的总体利润。
较少被关注的是收入顶线对 Plus/Prime 转售单位的影响——这在你未来需要出售时可能是更大的因素。Plus 单位不能出售给收入低于 $14,000 的买家；而对 Prime 单位，单身人士另有 $7,000 的上限。
BTO 的预计建造期约为 3 至 4 年，这意味着此路径不会直接影响你的退休时间表，但若你想加快退休或提前出国，灵活性可能受限。
尽管较老转售组屋的价格目前仍处高位，但这一趋势能维持多久尚未可知。鉴于你现有单位的楼龄，搬往像 Kallang/Whampoa 这类优越、中心地段的较新单位，长期看或有更佳的价值保值潜力。
接着看看可能产生的成本。鉴于你计划在15年后退休，我们将以15年为时间框架。
由于没有你现有组屋的财务细节，为便于计算，我们作出以下假设：
- 你现有单位估值为 $516,058（2023年建于1980-1990年间的4房单位的中央値）
- 现有贷款为 HDB 贷款，剩余贷款年期为 20 年
- BTO 建造期为 4 年
持有现有单位4年的成本
| 利息支出（假设利率 2.6%） | $14,394 |
| 房产税 | $1,196 |
| 市镇会服务与维修费（假设 $70/月） | $3,360 |
| 总成本 | $18,950 |
持有 BTO 11年的成本
| BSD | $14,805 |
| 转售征费（Resale levy） | $20,000 |
| 利息支出（假设 25 年贷款期、利率 2.6%） | $75,006 |
| 房产税 | $5,368 |
| 市镇会服务与维修费（假设 $70/月） | $9,240 |
| 装修费用* | $30,000 |
| 总成本 | $154,419 |
*视装修工程范围而定
若采取此路径的总成本：$18,950 + $154,419 = $173,369
假设你取得最高贷款 $316,315，以 25 年期、2.6% 利率计算，每月按揭为 $1,435。按35岁与每月收入 $5K 计算，你每月流入 OA 的金额约为 $1,050。这意味着你每月需自掏 $385 来补足还款。
为便于比较，我们也看看此路径的潜在收益。假设房产上涨 50%，相当于 $336,750。
若采取此路径的潜在收益：$336,750 – $173,369 = $163,381
目前 Kallang/Whampoa 楼龄 10 年以内的4房 HDB 转售价约在 $900,000 – $1,100,000。若以 $1M 的成交价与 8% 的补贴回收率计，潜在收益将降至 $83,381。
保持现状
鉴于你的单位建于1985年，15年后将达 54 年楼龄，已相对老旧。这可能限制潜在买家的范围，尤其当剩余租期不足以覆盖年轻买家至 95 岁时，其贷款额度与 CPF 住房津贴会被按比例减少。
数据也显示，1980 年之前建造的单位在疫情前价值显著下滑，即便随后市场回升，其增速亦最慢。
在不清楚你现有单位的具体位置下，我们难以精确评估其未来表现。HDB 价格的可持续性，尤其对老旧单位而言，仍存在不确定性；若你的房子位于供应偏多的区域，风险更大。
话虽如此，原地不动也有好处。你目前的按揭很可能更低，且你的单位已达 MOP，若计划有变，你也拥有更大的机动性。
现在看看将产生的成本。
持有现有单位15年的成本
| 利息支出（假设尚欠贷款 $150,000，20 年期、利率 2.6%） | $39,481 |
| 房产税 | $4,485 |
| 市镇会服务与维修费（假设 $70/月） | $12,600 |
| 总成本 | $56,566 |
我们以过去10年建于1980-1990年的 HDB 的平均年增长率 1.61% 作简单预测，可得 $139,703 的利润。然而需注意，近两年价格出现明显上冲，最终的增长率可能更低。
若采取此路径的潜在收益：$139,703 – $56,566 = $83,137
你该怎么做？
权衡两种选择的利弊后，更具优势的路径已经相对明朗。
尽管成本更高，选择搬入 BTO 更可能较留在现有单位获得更好的升值。虽然 BTO 的 MOP 更长，但仍与您 15 年的退休时间表相符。尽管因补贴回收潜在收益未必大幅领先，但位于优越地段的新组屋更可能保持价值，特别是当你计划在满足 MOP 后不久出售时。
接下来，我们梳理现有房产出售与 BTO 购置的时间线。假设你需要动用现有单位的出售款项来支付 BTO，我们将列出必要步骤以便顺利过渡。
上图展示了两条处理售购流程的路径。第一种是使用对冲付款安排（contra-payment facility），以顺畅衔接你现有 HDB 的出售与新房购买，让你可直接以出售所得支付下一套房的购置。另一种做法是先完成现有单位的出售，并向新买家申请短期延期居住。
若选择第一种方式，在你现有单位的转售申请获批后，即可领取 BTO 钥匙。此安排让你在等待现有房产完成交割期间进行新 BTO 的装修。但该选项需要周密协调以确保交易顺畅。另需注意，对冲付款安排仅能由单方使用——买方或卖方任择其一，不能同时使用。
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