这座拥有 805 个单位的公寓在首年售出 70%——此后表现如何

2018 年，拥有 805 个单位的 Park Colonial 推出时，在当时的房地产市况下备受市场关注。虽然市场情绪正在回升，但在部分买家仍持观望态度之际，这个新盘能否去化如此多的单位尚不明朗。

更戏剧性的是，Park Colonial 于 2018 年 6 月 30 日至 7 月 1 日的周末进行预览，而政府则在 7 月 6 日宣布推出新的房地产降温措施，仅相隔数日。

新措施的突然推出促使买家在更严格的额外买方印花税（ABSD）与贷款限制生效前抢先锁定单位。由此带来了 Park Colonial 首夜火爆的开盘表现，单夜成交逾 300 个单位，平均价格约为 $1,700 psf；对当时的 Rest of Central Region (RCR) 项目而言已属亮眼。

在许多方面，Park Colonial 成为了 2018 年新盘市场的风向标，也成为后续数年房地产市场复苏的指标。在本次深度分析中，我们将回顾其自开盘以来的表现，并探讨其动能是否延续。

Park Colonial 在推出时如何定位，是否兑现承诺？ 

开售时，Park Colonial 在 Woodleigh 社区以具吸引力的定价提供新私宅。该项目毗邻 North-East Line (NEL) 的 Woodleigh MRT 站，且靠近新兴的 Bidadari HDB 社区。

Woodleigh MRT 也仅距 Serangoon MRT 一站之遥，而 Serangoon MRT 与 NEX 相连；NEX 是新加坡最大的市郊购物中心之一，也是东北区的关键商业中心。

2023 年，Woodleigh Mall（综合体 The Woodleigh Residences 的商业部分）落成，为居民提供更便捷的零售中心。

Park Colonial 的地块于 2017 年 7 月授予由 Chip Eng Seng 牵头的财团，该集团以 $700.7 million（$1,110 psf per plot ratio）的最高标价竞得这块 1.95ha 的地皮。

但在此之前，对面的混合用途 GLS 地块（后发展为 Woodleigh Residences）已于 2017 年 6 月以 $1.132 billion（$1,181 psf ppr）售予 Singapore Press Holdings 与 Kajima Development。

当时有分析指出，该综合项目的预计保本价约为 $1,771 psf，显著高于 Park Colonial 约 $1,686 psf 的保本价。

这一预估价差引起了买家的关注，因为这意味着：

• 该区域下一批新私宅的售价将显著更高
• 若现在购买，未来开售的 Woodleigh Residences 可能把基准$PSF推得更高，从而带来更强的升值潜力

此外，Woodleigh Residences 属于综合体开发，通常$PSF定价相对更高。

Park Colonial 的推出与其最初的定位 

当 Park Colonial 最终入市时，市场对 Woodleigh 片区的增长潜力抱有很高期望，主要源于 Bidadari 区域规划中的新增 Build-To-Order（BTO）供应。

2015 年 Bidadari 首批 BTO 推出时，申请率居高且屡屡超额认购。待这些组屋进入转售市场后，市场认为附近的公寓——如 Park Colonial——将受益于未来一批 HDB 升级客，他们预计可从持有的组屋中取得足够的资本增值以负担升级。

我们也提到售价（预期）更高的 Woodleigh Residences。虽说 Park Colonial 未与 MRT 站与商场直接连通，但隔路相望的距离同样可共享相同配套；而购房成本却显著更低。

因此，命题很直接：Park Colonial 让你以相对更低的入场价，进入靠近 Bidadari 与 Serangoon 的同一重要居住地段。而对投资取向更强的买家而言，这里也具备优良的转售增值前景。

当新的房地产降温措施宣布时，Park Colonial 的首发亦意外获益

2018 年 7 月，政府宣布新的房地产降温措施，上调 ABSD 并收紧贷款限制。措施于次日生效，因此在当晚临近午夜的数小时内，Park Colonial（以及当时其他一些新盘）的示范单位加班开放以便买家连夜认购。

当晚 Park Colonial 单夜去化约 34% 的单位。其后销售进度如下： 

即便撇开降温措施当晚的抢购潮不谈，从一开始 Park Colonial 的需求就很强劲，首年售出接近 70% 的单位。