尽管租约老化，仍能保持价值的 HDB 组屋在哪里

“99 年定时炸弹”早在 1990 年代就成为公众讨论的话题。我们都知道 HDB 组屋的租期为 99 年，那么当它们变老时会发生什么？

鉴于物业价值通常会随着租约缩短而下滑，某个时间点起，HDB 组屋的市场价格理应开始回落，并最终可能归零。随着我们走向 2026 年及其后，这个议题显得更为迫切。

这是因为政府的 Selective En-bloc Redevelopment Scheme (SERS) 将不再有新的组屋被纳入重建。SERS 计划曾被视为老组屋的“救星”，意味着老屋会被重建，业主可在附近获得较新的替代单位。但如今既然不复存在，即便是地段优越却已老化的组屋，或许也再无“希望溢价”。 

尽管如此，我们在 HDB 转售价格上注意到一个反常现象。根据 HDB 转售数据，有一小撮组屋——原因似乎难以解释——即便租约持续消耗，价格也迟迟不见回落。

在本文中，我们将尝试找出它们在哪里，并分析为什么它们能够逆转时间和租期到期的影响：

我们的分析方法

我们采用“租约调整”框架，也就是说，只将租约消耗速度相近的单位互相比较。我们也将数据限制在房龄超过 10 年的组屋，因为低于这个年限的组屋过于新，租约贬值对价格的影响并不显著。

请注意，我们的目标并非找出最贵的组屋，而是识别哪些组屋的表现高于或低于其剩余租约通常应当反映的水平。

至于“对抗租约贬值”这一表述，我们并非单指老屋价格是否在上涨，而是指在考虑年龄因素后，这些组屋的成交价仍显著高于其剩余租约本应对应的水平。 

具备这种特征的单位，很可能是“结构性逆势者”——其特征难以复制。比如超大的户型、罕见的格局、紧邻 MRT 站，或位于成熟镇中心。虽然这并不令它们对租约贬值免疫，但其独特之处能使其更具韧性。 

哪些较老的 HDB 组屋真正跑赢了同侪？

即便在考虑了租约贬值与整体市场波动后，仍有一些组别的组屋明显跑赢了应有的表现。为避免信息堆砌，我们将聚焦最清晰、最具代表性的案例，而非把每个城镇与户型的组合一股脑抛给你。

如下所示，我们特别关注：

• 在同一城镇内，较老的组屋跑赢较新的组屋
• 价格涨幅差异至少 5%

通过这样做，我们就能隔离出那些“年龄本应成为劣势、却并未如此”的案例。

为便于阅读，我们将在表格中高亮出现这类超额表现的行。 

3 房式组屋