解析第12邮区精品公寓10年交易：驱动盈利性的关键洞见

第12邮区通常并不是你会首先想到能跑赢市场的地方。提到Balestier或Novena，大多数买家先想到的是宵夜地点和年代较久的公寓，再想到共管公寓。坦白说，确实如此：D12的建成度很高，可开发地块也较小；不过，即便在这样受限的环境里，仍有一些精品公寓表现不俗，打出了超出体量的成绩。 

那么，这里的精品公寓作为投资是否经得起考验？我们分析了10年的转售交易（2014–2024）来寻找答案。

我们所指的“精品公寓”是什么？

一般而言，是指单位数不超过150的公寓，不过第12邮区中许多项目远低于这一门槛；有的甚至不足50个单位。由于体量小，单位数量有限，成交也可能较为稀少。在此类情况下（例如超过一年仅有一次交易），我们已将这些项目排除在分析之外。

为保持一致性，我们聚焦于2014至2024年的交易。这10年的观察窗口能更清晰地呈现精品公寓的长期表现；若仅从5年前开始，数据将主要反映COVID期间的扰动。 

本次研究的完整数据集共涵盖2,364个公寓项目，构成如下：

在D12内，共有49个项目的单位数不超过50个（约占我们精品样本总数的5%），另有48个项目仍属于我们的精品范围。事实上，在整个D12中，仅有16个项目超过150个单位——可见精品项目是该区的主力，而大型项目相当罕见。 

在深入D12之前，先看新加坡全岛精品公寓的整体表现

过去十年里，新加坡范围内50单位及以下的精品项目，年化涨幅为2.61%。体量较大的精品公寓（51至150单位）几乎同样表现，年化2.64%。相较之下，超过150单位的全规模项目则更胜一筹，年化增速达4.11%。