十多年来，政府总体上拒批在中央区部分地带（如 Singapore River Planning Area 及 Rochor 的部分区域）新增酒店、旅舍与服务式公寓的申请。
但如今，政府推翻这项行之有年的指引，并在两处关键地带——Clarke Quay 的 Upper Circular Road 一带，以及 Beach Road 沿线的一个街区——放宽对相关新开发申请的审批。
具体而言，Clarke Quay 区域内可提交新酒店、旅舍与服务式公寓方案的范围，涵盖 Upper Circular Road、Carpenter Street、Hongkong Street，以及 North Canal Road 的部分路段沿线的商业物业。
同时，Tan Quee Lan Street、Liang Seah Street、Middle Road 的部分路段、Purvis Street 与 Seah Street 沿线的若干商业及商住混合用途建筑，也被纳入本次放宽范围。
这一转向意义重大；若新酒店、旅舍与服务式公寓缺乏妥善管控而大量涌现，相关历史街区的独特风貌可能被削弱。
过去 12 年，这两个保留区均不允许新增酒店、背包客旅舍与服务式公寓。期间，少数获批的新开发多为配套商业用途，如商店、餐馆与酒吧。
早在 2014 年 URA 收紧此类用途变更审批时就指出，背包客旅舍与寄宿设施不应占据主导地位并挤压更广泛的商业活动。其出发点是通过防止短期住宿的“过度扩张”，以保存各区独特风貌。
当时，URA 并未明确指出该指引专门针对店屋，但外界普遍理解其也涵盖了这一在相关区域内占较大比重的物业类型。
不过，城市规划者的思路似乎发生了变化。URA 在公布此次修订的通告中提到，此举与其“亲商举措”相呼应，旨在满足商业需求并鼓励更高的活力。
目前，这是为期两年的试点，将于 2028年5月 结束。这实际上意味着在 Clarke Quay 的 Upper Circular Road 与 Beach Road 这两处历史街区，解除持续 12 年之久的短期住宿禁令。
这次修订延续了政府此前一项为期一年的活化试点，涵盖 Boat Quay Waterfront、Circular Road、Lorong Telok 与 Canton Street 一带，并于 2025年8月 启动。该试点举措包括将酒牌时段延长至凌晨 4 点，并审慎受理新增酒吧、酒馆与夜店的申请。
据 URA 表示，此次关于新增酒店、旅舍与服务式公寓的调整，是其检讨现行法规的一部分，有助于降低企业合规负担。
业主与资产管理人仍需时间消化此次修订对其资产与价值主张的影响。但总体而言，多数人会将其视为利好，有望提升当地“对口”商业资产的吸引力。
多数经纪预计，两个指定街区内的商业楼与店屋将再度受到市场关注。过去数年，市场对新酒店与服务式公寓资产的需求一直强劲，部分原因在于可供出售的标的稀缺。
部分店屋业主也趁势将资产挂牌出售。对于刚在 Upper Circular 一带挂牌的一对店屋而言，这次指引放宽大大拓宽了潜在买家群体。
这两间 99 年地契的保留店屋坐落于 18 与 19 Hongkong Street，正处于 Upper Circular Road 放宽指引适用范围的核心地段。
其中，18 Hongkong Street 的店屋为一栋四层商业建筑，现有总楼面面积约 5,074 平方英尺，指导价 $14.5 million（$2,858 psf）。
至于 19 Hongkong Street，则是一栋四层商业建筑并在后部加建六层，总现有楼面面积 8,842 平方英尺。其于 2015 年完成耗资 $7 million 的大规模翻新，内容包括升级建筑规格、加装直达各层的乘客电梯、增设一处专属车位，并将地契续期为全新的 99 年地契。该物业开价 $27.5 million（$3,111 psf）。
由 Knight Frank 推广，这两间店屋可分别或打包通过意向征集（EOI）出售。若合并收购，总价为 $42 million（$2,675 psf）。
这类资产最易吸引希望把握 Clarke Quay 与 Beach Road 放宽规划许可机遇的投资者与业主。尤其吸引人的是，18 Hongkong Street 的店屋目前已获背包客旅舍用途的既有审批。
总体而言，多数资产持有人与酒店运营商都会物色此类相邻物业，以提升客房与 keys 数量。Knight Frank 高级经理 Dayna Ang 表示，像这样的一对资产若能合并持有，将为未来的住宿定位在规划、动线与运营效率上提供更大灵活性。
她说：“18 Hongkong Street 现有的背包客旅舍审批，加之 19 Hongkong Street 升级后的建筑规格、乘客电梯与更长的租期，为投资者提供了一个具吸引力的平台，以探索以住宿为主导、规模更大的重塑方案。”
从更宏观的角度看，政府之所以选择在 Clarke Quay 与 Beach Road 的这两片区域试行指引修订，确有其考量。两地皆属游客在新加坡最常造访的历史街区之一，但在这些地带要找到价格可承受且品质良好的住宿并不容易。
18 与 19 Hongkong Street 店屋出售的 EOI 将于 8月25日（星期二）截止。
这对受影响历史街区内部分物业意味着什么？
目前言之尚早，难以确定此次针对 Clarke Quay 与 Beach Road/Rochor 若干建筑许可用途的修订，是否会显著带动指定街区商业楼宇的交易活动。
若此次放宽能在最初两年试点期后延续，这一政策转向或将拓宽片区未来的资产重塑空间，同时提升地段优越的商业保留资产对投资者与住宿运营商的长期吸引力。
自从对企业与外国人购买住宅的额外买方印花税（ABSD）上调以来，不少高净值投资者与投资机构转而关注地段优越的商业物业，包括酒店类资产与保留店屋。
Ang 指出，尽管近年来地缘与经济不确定性加剧，新加坡仍在不断巩固其资本“避风港”地位。“在此背景下，稀缺的商业店屋需求预计将继续获得良好支撑；投资者寻求的是稳定、有形、具长期资本保值与价值创造潜力的资产。”
就眼下而言，业主以及酒店/旅舍运营商仍需时间，重新评估在这两处地带推出新酒店与服务式公寓的可行性。同时，仍需观察 URA 将批准多少起用途变更申请；保留类物业在翻新上往往附带近乎苛刻的限制。
但若这些障碍能够被克服，对于等待逾十年、希望在新加坡最受欢迎的历史街区扩大布局的本地酒店运营商而言，无疑是个好消息。
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