Penrose 公寓案例研究：如何聪明地为新盘楼花转售单位定价

你是否听说过房地产中的“sub sales”（楼花转售）？这类交易指的是房产在尚未完工前就被转售，它们在市场中所占比例其实很小。也因此衍生了不少疑问与迷思：在这个阶段出售一套住宅究竟意味着什么？如果你的目标是获利，面对一套尚未完工、买家也尚未实地看到的房子，该如何制定合适的价格？

为了展示如何评估楼花转售以及你可预期的数字，我们以 Penrose 作为一个不错的案例研究：

Penrose 概览

Penrose 是位于第 14 区的有地契公寓，于 2020 年 9 月 27 日推出。这个 566 户的项目预计将在 2024 年某个时间点完工，且由于已经记录了多笔楼花转售交易，因此非常适合作为案例。

（想看 The Penrose 的完整深度评测，请点这里）

从目前的初步数据来看，Penrose 的买家们应该对他们的购入相当满意，因为这些交易的利润可观——每套单位目前平均实现了 $340,000 的收益。

在本次案例中，我们聚焦于 20 座，#11-01。它是一套 2卧1卫 的单位，成本如下：

购买价格: $967,000

买方印花税: $23,610

首付款: $241,750

贷款额: $725,250

另外需要注意的是，此时卖方印花税（SSD）时限已过；否则，我们的考量将会大不相同（关于 SSD 的细节，请见这里）。 

第一步，取得银行估价

获取银行估价是首先要做的事，它将为你的定价提供参考。

就这套 Penrose 单位而言，我们拿到的最高估价为 $1.3 million——这是一个高于预期的数字（至少在 2024 年 1 月上旬是如此）。数额越高当然越好，因为这意味着买家能够相应地为购房融资。

接着，判断项目内的竞争程度

要进一步细化价格，我们需要判断项目内部的竞争水平。对于一个新项目，卖方印花税（SSD）期一到，往往会有大量新挂牌出现。很明显，项目越大，你可以预期的竞争也越多。

一如既往，供需关系在这里发挥作用。若你是该类型中唯一的挂牌，供给稀缺，自然更能掌控定价。竞争越多意味着供给越多；除非你能把自己的单位定价得当（你曾以最低价买入），否则若定价不够具竞争力，你会更难脱颖而出。

在成交同期，市场上还有以下其他可选单位：

在 The Penrose 找到的楼花转售挂牌（所有类型）：138

2卧1卫 户型：18 套 

2卧2卫 户型：20 套 

1卧1卫 户型：29 套

3卧3卫 户型：66 套 

最近成交记录

合约 日期	地址	销售类型	单位面积 (SQFT)	面积类型	价格 (S$PSF)	价格 (S$)	买方地址
24 NOV 2023	30 SIMS DRIVE #03-34	楼花转售	1,066	STRATA	1,924	2,050,000	PRIVATE
23 NOV 2023	30 SIMS DRIVE #07-31	楼花转售	710	STRATA	1,950	1,385,000	PRIVATE
30 OCT 2023	26 SIMS DRIVE #10-22	楼花转售	1,055	STRATA	2,010	2,120,000	PRIVATE
24 OCT 2023	22 SIMS DRIVE #17-10	楼花转售	646	STRATA	1,935	1,250,000	PRIVATE
24 OCT 2023	26 SIMS DRIVE #03-21	楼花转售	1,044	STRATA	1,863	1,945,000	HDB
16 OCT 2023	20 SIMS DRIVE #11-08	楼花转售	958	STRATA	1,879	1,800,000	PRIVATE

在确定楼花转售的合适价格时，我们会尽量参考特征相近的过去楼花转售成交。本案最接近的是 10 月 24 日的这笔交易：

合约日期	地址	销售类型	单位面积 (SQFT)	面积类型	价格 (S$PSF)	价格 (S$)	买方地址
24 OCT 2023	22 SIMS DRIVE #17-10	楼花转售	646	STRATA	1,935	1,250,000	PRIVATE
24 OCT 2023	26 SIMS DRIVE #03-21	楼花转售	1,044	STRATA	1,863	1,945,000	HDB

这套 646 平方英尺的单位与我们的案例单位处于相似的 Stack（但确实更高，在 17 楼）。依据 The Penrose 的平面布局，两者朝向相同。请注意其成交价为 $1.25 million，约合 $1,935 psf。

回看开发商当初定价

合约日期	地址	销售类型	单位面积 (SQFT)	面积类型	价格 (S$PSF)	价格 (S$)	买方地址
26 SEP 2020	22 SIMS DRIVE #16-10	新售	646	STRATA	1,528	987,000	PRIVATE
26 SEP 2020	22 SIMS DRIVE #18-10	新售	646	STRATA	1,539	994,000	PRIVATE
26 SEP 2020	22 SIMS DRIVE #17-10	新售	646	STRATA	1,534	991,000	PRIVATE
26 SEP 2020	22 SIMS DRIVE #06-10	新售	646	STRATA	1,468	948,000	PRIVATE
26 SEP 2020	22 SIMS DRIVE #08-10	新售	646	STRATA	1,480	956,000	PRIVATE
26 SEP 2020	22 SIMS DRIVE #11-10	新售	646	STRATA	1,497	967,000	PRIVATE

接下来，我们也可以回溯这些单位当初向开发商购买时的价格。

请注意，清单中的 #11-10 的买入价与我们的案例单位相同。观察各楼层之间的价格变动，可以看到每层“楼层价差”约为 $3,000 至 $4,000。然而，这是在非常早期的阶段，越早购买价格越低。 

一旦进入 TOP，楼层价差会扩大还是收窄就更难判断。如果你认为项目建成后能够显著抬升价格（例如实际景观明显更佳），而新盘销售期的楼层差价低于你的价值判断，那么差距可能会扩大。

不过，就 Penrose 而言，由于目前成交不多，我们还无法对此下定论。

因此，为进一步强化我们的估算，我们会参考一个可比度较高的公寓项目，以及其 2卧1卫 的单位。 

与附近可比项目对比：Sims Urban Oasis 与 Parc Esta

首先看看隔壁的 Sims Urban Oasis。这同样是有地契项目，但体量更大（1,024 户），且更早（2017 年 TOP）。因此，Penrose 相较之下的主要优势在于更“新”，且平面更高效、更现代。 

需要注意的是，除少数双钥匙单位外，Sims Urban Oasis 几乎全是 2卧1卫（624 至 667 平方英尺），这在对比上更具可参考性。 

合约 日期	地址	销售类型	单位面积 (SQFT)	面积类型	价格 (S$PSF)	价格 (S$)	买方地址
29 NOV 2023	2 SIMS DRIVE #09-08	转售	624	STRATA	1,802	1,125,000	HDB
23 NOV 2023	6 SIMS DRIVE #12-23	转售	786	STRATA	1,807	1,420,000	PRIVATE
23 NOV 2023	2 SIMS DRIVE #18-17	转售	667	STRATA	1,819	1,213,888	HDB
7 NOV 2023	2 SIMS DRIVE #07-13	转售	667	STRATA	1,795	1,198,000	PRIVATE
2 OCT 2023	10 SIMS DRIVE #17-42	转售	667	STRATA	1,750	1,168,000	PRIVATE
20 SEP 2023	12 SIMS DRIVE #04-55	转售	700	STRATA	1,729	1,210,000	HDB
19 SEP 2023	12 SIMS DRIVE #05-55	转售	700	STRATA	1,758	1,230,000	PRIVATE
7 JUL 2023	12 SIMS DRIVE #01-47	转售	710	STRATA	1,665	1,183,000	PRIVATE
30 JUN 2023	2 SIMS DRIVE #17-08	转售	624	STRATA	1,922	1,200,000	PRIVATE
26 JUN 2023	2 SIMS DRIVE #05-13	转售	667	STRATA	1,750	1,168,000	HDB
26 JUN 2023	2 SIMS DRIVE #15-17	转售	667	STRATA	1,693	1,130,000	PRIVATE
1 JUN 2023	12 SIMS DRIVE #15-46	转售	614	STRATA	1,447	888,000	PRIVATE
31 MAY 2023	8 SIMS DRIVE #04-28	转售	786	STRATA	1,667	1,310,000	HDB
8 MAY 2023	2 SIMS DRIVE #17-03	转售	624	STRATA	1,826	1,140,000	PRIVATE
26 APR 2023	2 SIMS DRIVE #19-03	转售	797	STRATA	1,622	1,292,000	PRIVATE
31 MAR 2023	6 SIMS DRIVE #15-23	转售	786	STRATA	1,766	1,388,000	PRIVATE
30 MAR 2023	12 SIMS DRIVE #02-55	转售	700	STRATA	1,715	1,200,000	PRIVATE
9 MAR 2023	2 SIMS DRIVE #08-15	转售	624	STRATA	1,730	1,080,000	HDB
7 MAR 2023	SIMS DRIVE #08-13	转售	667	STRATA	1,723	1,150,000	HDB
3 MAR 2023	SIMS DRIVE #14-17	转售	667	STRATA	1,708	1,140,000	PRIVATE
13 FEB 2023	12 SIMS DRIVE #04-53	转售	710	STRATA	1,710	1,215,000	HDB

由于该项目与 Penrose 相邻，我们预期其在转售市场的表现会相对接近。Sims Urban Oasis 是该片区首个主要私人项目，2015 年首发均价约 $1,350 psf。其后约四年时间，均价涨至 $1,500 psf 左右，而当 Penrose 在 2020 年推出时，其定价其实低于 Sims Urban Oasis 的当期均价。 

从上表可见，Sims Urban Oasis 的成交量保持健康。仅有 Stack 35、36 和 53 面向 PIE。这更接近我们在 Penrose 的案例，因为该单位同样临高速公路。 

我们将略过 Stack 35 与 36，专注于 53；另外两列自 2022 年以来并无成交。 

相应地，我们看向 Stack 53 的四楼单位，今年以 $1.215 million 成交（约 $1,710 psf）。这是表格中的最后一项。按 $1,710 psf 来看，这低于我们的预期。

或许这与临 PIE 的单位存在一些问题有关，或因为受卖方印花税（SSD）影响，部分交易被延后；但这些成交也显示，Penrose 或许作为开发品质更优的项目，具备一定优势。 

接下来，我们来看 Parc Esta。

为了进一步细化价格，有时需要参考更远一些但属性相近的可比案。与买家交流时，常被拿来对比的其中一个就是 Parc Esta。

Parc Esta 位于同一分区，为有地契项目，但更靠近 Eunos MRT。Parc Esta 于 2022 年取得 TOP。你可以在这里查看 Parc Esta 的完整评测。 

合约 日期	地址	销售类型	单位面积 (SQFT)	面积 类型	价格 (S$ PSF)	价格 (S$)	买方地址
28 NOV 2023	902 SIMS AVENUE #11-11	转售	743	STRATA	2,168	1,610,000	PRIVAT E
24 NOV 2023	908 SIMS AVENUE #02-36	转售	635	STRATA	2,071	1,315,000	PRIVAT E
24 NOV 2023	914 SIMS AVENUE #09-65	转售	452	STRATA	2,323	1,050,000	HDB
22 NOV 2023	914 SIMS AVENUE #04-68	转售	958	STRATA	2,156	2,065,000	HDB
20 NOV 2023	902 SIMS AVENUE #02-11	转售	743	STRATA	1,986	1,475,000	HDB
9 NOV 2023	908 SIMS AVENUE #12-37	转售	635	STRATA	2,204	1,400,000	HDB
8 NOV 2023	906 SIMS AVENUE #13-29	转售	635	STRATA	2,236	1,420,000	HDB
27 OCT 2023	904 SIMS AVENUE #08-19	转售	527	STRATA	2,228	1,175,000	PRIVATE
16 OCT 2023	908 SIMS AVENUE #13-36	楼花转售	635	STRATA	2,173	1,380,000	PRIVATE
12 OCT 2023	912 SIMS AVENUE #04-57	楼花转售	743	STRATA	2,138	1,588,000	HDB
6 OCT 2023	908 SIMS AVENUE #12-39	楼花转售	1,227	STRATA	2,266	2,780,000	HDB
2 OCT 2023	910 SIMS AVENUE #04-45	楼花转售	635	STRATA	2,086	1,325,000	PRIVATE
28 SEP 2023	902 SIMS AVENUE #01-10	楼花转售	527	STRATA	1,981	1,045,000	PRIVATE
20 SEP 2023	914 SIMS AVENUE #07-61	楼花转售	743	STRATA	2,154	1,600,000	PRIVATE
19 SEP 2023	908 SIMS AVENUE #07-36	楼花转售	635	STRATA	2,130	1,352,800	PRIVATE
8 SEP 2023	902 SIMS AVENUE #13-10	楼花转售	743	STRATA	2,181	1,620,000	HDB
7 SEP 2023	914 SIMS AVENUE #11-64	楼花转售	904	STRATA	2,157	1,950,000	PRIVATE
30 AUG 2023	906 SIMS AVENUE #06-28	楼花转售	635	STRATA	2,154	1,368,000	HDB

Parc Esta 的价格更高，主要因为其 MRT 可达性更佳。此外，它没有任何朝向临近高速公路的单元，同时坐落在成熟社区（Eunos）中央。因此，我们认为 Penrose 的定价应当略低于该项目。 

从价格来看，其 2卧1卫 单位的总价区间约在 $1.315 million 至 $1.38 million，而 2卧2卫 单位约在 $1.475 million 至 $1.62 million。若 Penrose 要上涨至同一水平，我们预期需要先看到 Parc Esta 进入更高的总价区间，随后 Penrose 或会跟进。因此可以说，Parc Esta 的价格在一定程度上构成了 Penrose 可达价格的“天花板”（除非周边有进一步再开发或地块强度提升）。

有趣的是，一年前情况也差不多

合约日期	地址	销售类型	单位面积 (SQFT)	面积类型	价格 (S$ PSF)	价格 (S$)	买方地址
7 NOV 2022	910 SIMS AVENUE #15-44	楼花转售	635	STRATA	2,173	1,380,000	PRIVATE
18 OCT 2022	908 SIMS AVENUE #15-37	楼花转售	635	STRATA	2,181	1,385,000	HDB
13 OCT 2022	908 SIMS AVENUE #11-37	楼花转售	635	STRATA	2,078	1,320,000	PRIVATE
21 SEP 2022	908 SIMS AVENUE #05-36	楼花转售	635	STRATA	2,160	1,372,000	PRIVATE

在 2022 年市场高峰期的价格，与我们今天看到的情况仍相当接近。对于当时选择不卖、等到 2023 年再出售的业主，价格并没有显著改善。 

再问两个问题，帮助你做决定 

有两点从数据中是看不到的。首先，卖方出售该单位后的规划是什么？

有时答案很直接（例如财务状况变化导致不得不退出）。也有时需要做更多的数字测算。若纯粹为了获利，卖方（假设仍需自住）就必须将租房成本、下一套置业成本等因素一并纳入考量。 

另一个是没人能真正回答的投机性问题：如果你打算再多等到实现 $X 的利润（无论你心中的数字是多少），还要等多久？楼花转售可能是更早锁定收益的机会，而有时时机才是关键。 

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文