| 项目 | Sims Urban Oasis | 地区 | 14 |
| 地址 | Sims Drive | 产权 | 99年地契 |
| 占地面积 | 257,164 sqft | 单位数量 | 1,024 |
| 开发商 | Guocoland | TOP | 2017 |
如果你经常驶经 PIE，你很可能已经注意到这座棕橙相间的巨型建筑。
由 Guocoland 开发，这个高总价定位的公寓坐拥 1,024 个单位，分布在多达 257,164 sqft 的土地上。
8 座相互区分的 15、18 与 19 层塔楼，架高于 7 个专用商业单位之上（包含一家托儿中心）。
作为区域内唯一的公寓，再加上靠近 Aljunied MRT，意味着稳健的租户需求（亦即：良好的投资）——尽管周边的 HDB 与轻工业建筑在一定程度上削弱了项目的“专属感”。
屋顶配套、便捷交通与近乎无限的美食选择更为该区域增色不少；而项目也尽力以此来匹配这里小户型较高的总价门槛。
Sims Urban Oasis 的价格真的值吗？
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Sims Urban Oasis 内部探访
| 烧烤区 | 会所 | 上下客点 |
| 健身角 | 多功能室 | 健身房 |
| 泳道池 | 电梯大堂 | 主入口 |
| 凉亭 | 24小时安保 | 网球场 |
| 儿童戏水池 |
和多数超过 1,000 个单位的公寓一样，车库往往给人一种“浩瀚无边”的感受——在如此大量的车位中很容易迷路。
即便项目仅配置了约 80% 单位数量的车位（820 个），这种感觉仍然存在。
如你所见，即便没有 1:1 的车位配比，空间对住户而言仍算充裕。由于超过 60% 的单位为 1 至 2 卧的小户型——许多都会被出租。邻近 Aljunied MRT 的便捷性也是一大因素——对私家车的依赖明显更低。
这里并非所有车位都在地下——还混合了露天及多层停车。
每个大堂都以亮橙色清晰标示。虽然我并不偏爱这种颜色，但在如此规模的车库里，确实更醒目易找。
会所可直接从车库进入，本身以较深的色调铺陈，与住宅楼有所区隔。
每栋都有需刷门卡进入的独立大堂。以大众化项目而言，大堂设计颇为时尚，也配备空调等舒适设施。
到地面后，这里是相当宽敞且有顶的抵达/上下客区。由于许多单位很可能处于出租状态，你可以预期不少住户依赖出租车或 Grab。庆幸的是，通往小区外的是一条双车道——即便接送频繁，车流也应尚可管理。
等车时，还能享受一段相当开阔的无遮挡景观（至少目前如此）。可惜这片绿意与相对宁静，未来将会被隔壁即将到来的 Penrose 所打破。
项目入口处其实设有商用空间。不过，截稿时仍未被承租。
与多数其他大型项目不同，Sims Urban Oasis 的入口以贯穿整个入口宽度的玻璃围挡呈现。虽不算最为亲切，但确实能防止不速之客悄然进入。
坦白说，这个入口有些疏离且偏“办公楼”感。这并非你回家时所联想到的氛围。
迎宾亭本身也有点奇怪。它是独立的，不与主楼相连，也不直接连到抵达区——基本上并无太大实际用途。
越过迎宾亭就是“家庭乐”50m 泳池——尽管我对“家庭乐”的表述有点摸不着头脑。如果你觉得以一个逾 1,000 户的小区而言，这个泳池略显小，那你会高兴地发现，这其实只是四个泳池中的一个！
当然，这里称不上像Parc Clematis 那样的“泻湖”，但两座 50m 泳池也绝非等闲！不仅长度足够，宽度也相当可观。
泳池两侧都摆放了数量可观的躺椅。鉴于泳池长度很长，这样的数量看起来恰到好处——尤其考虑到周末可能会相当拥挤。
虽说在池畔氛围上无法与度假风的项目相提并论，但以一个大众化的城市型项目而言，我认为这已是相当出色。
你也不只局限于躺椅——这里还有池畔凉亭可选。
我一直很喜欢“上有凉亭、下有流水”的池畔座位——被水环绕的那份静谧感更胜一筹。
不过，这里凉亭数量有限，“早起的鸟儿有虫吃”。
在 50m 泳池的一端，是儿童泳池与游乐区。以吸睛的配色（至少对孩子而言）与喷泉水柱搭配浅水池，是孩子们放电的好去处。
它也被巧妙地布置在用餐亭旁——成为便于招待亲友的一体化空间。
我喜欢这个用餐亭的几个原因：第一，它有顶棚；第二，座位充足；第三，它远离住宅楼，可俯瞰（并不高的）Aljunied HDB 区域，视野更佳。
聊聊项目的外观设计。再次强调，我不是橙色的拥趸——但整体感颇一致，这抹亮色也赋予其一定的个性。即便远远看去，也很容易辨识。
即便在地面层，进入每栋也需通过门禁。这里的安保要求相当严格——你的门卡只能进入自家楼栋与共享设施。
回到项目入口处，你会发现所谓的“冥想草坪”。显然是借鉴了 Apple 的“极简主义”——只是片普通草地，而且还略显稀疏。
虽然修剪度不算完美，但这无疑也是其“宠物友好型”定位的副产品。我相信宠物主人会喜欢这片开阔空间，方便宠物漫步。
儿童游乐场就在草坪旁边；没有常见的滑梯与秋千，这显然不是传统的游乐场。我虽然不能替孩子们发言，但这个网状可攀爬的球体看起来确实挺有趣。
草坪前方就是会所，内设多功能室、健身房与托儿中心。
这里有一处室内休闲空间。
外面也提供了更多座位。
健身房位于二层，可眺望家庭泳道池。作为一名健身爱好者，我更希望健身房能放在空中花园——景致会好太多。
我也对健身房的面积略感失望。设备种类尚可，但规模与这体量的项目并不相称。
第二个泳道池几乎是第一个的翻版——只是少了池畔凉亭。若能把“家庭池”做成不同形状会更有变化——但我也理解这在一开始的整体布局下有所局限。
和第一个泳池一样，我很喜欢这边朝向开阔景观的下沉式座位。
如果这个泳池能仅限成人使用就更好了——更适合认真游泳与享受宁静。但现实中这很难实现，大多数人还是会去离自家楼最近的泳池。
关于 50m 泳道池，能说的其实都说了。除非你是“无边泳池”的铁粉，否则大多数人都会对这样的配置感到满意。
这端也设有用餐亭，只是没有儿童泳池配置。
同样有顶棚，虽然空间更小，但氛围更为私密。
后方还有更多休息区与几间零售店。目前均未招租。
项目拐角处有一座有顶的休息凉亭。若你想找更私密的空间——这里是不二之选。
地面层设施的“收官”是网球场。显而易见，就使用而言，这里会是个“热门场地”——毕竟 1,000 多个单位仅有一片球场可用。
把最好的留到最后，住户可在楼顶享受一座空中花园。高处自有好风景，可俯瞰 Aljunied 一带。这里将是周边最高的所在之一——视野完全不受遮挡。
这里的池子并非用于“正儿八经”地游泳——更适合躺着放松、看日落发呆。
若要在 Sims Urban Oasis 寻找终极私密的用餐区——这里大概就是最佳选择。相对安静，还能尽情饱览景致——对于用餐地点，还能有何更多要求？
空中花园不止如此，尽头还有户外健身站。把它做成有顶是明智之举——在这个高度，正午阳光可毫不留情。
最后，拐角处还设有一处观景平台。
Sims Urban Oasis 位置评析
项目位于 Sims Drive 与 Aljunied Road 的交汇处，这样的地段是把“双刃剑”……既吸引渴望便捷的人，也会让不喜噪音的人望而却步。
它正处在 Aljunied 发育极为成熟的片区中，邻近的 Paya Lebar 与 Geylang 更是提供了丰富的美食、杂货与娱乐选择。
话虽如此，紧邻后者相对“声名不佳”的地带，也许会让一些更为保守的买家皱眉。
公共交通
| 巴士站 | 途经巴士 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| ‘Opp Blk 53’ | 64, 134, 137 | 140m，步行2分钟 |
| ‘Sims Urban Oasis’ | 40, 62, 63, 64, 100, 125, 125A, 155, 158 | 260m，步行3分钟 |
| ‘Aljunied Stn’ | 2, 2A, 13, 21, 26, 40, 51, 62, 63, 67, 80, 100, 137, 158, 158A, 853M | 600m，步行8分钟 |
最近的 MRT： Aljunied MRT - 600m，步行8分钟
你可能会对 Aljunied MRT 距离市中心的近便程度感到惊讶。
距 CBD/Raffles Place MRT 仅 5 站（约 10 分钟车程），距 Orchard Road MRT 7 站（约 13 分钟），在 City Hall MRT 换线一次即可。
此外，Bugis MRT（可衔接 Downtown Line）仅 3 站，约 6 分钟车程。
Aljunied 巴士转换站也与 Aljunied MRT 同址——如你所见，亦提供大量便捷的巴士线路。
私家交通
| 主要目的地 | 距公寓距离（及预计高峰时段车程） |
| CBD (Raffles Place) | 7km，车程20分钟 |
| Orchard Road | 9.5km，车程20分钟 |
| Suntec City | 4.2.km，车程10分钟 |
| Changi Airport | 12.6km，车程18分钟 |
| Tuas Port (By 2040) | 46.8km，车程1小时 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 4.8km，车程15分钟 |
| Mediapolis (and surroundings) | 18.2km，车程30分钟 |
| Mapletree Business City | 15.7km，车程27分钟 |
| Tuas Checkpoint | 36.1km，车程40分钟 |
| Woodlands Checkpoint | 25.6km，车程35分钟 |
| Jurong Cluster (JCube) | 21.5km，车程30分钟 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 24.9km，车程30分钟 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 12.4km，车程20分钟 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 15.6km，车程25分钟 |
*注意：车程以高峰时段计算
直接道路出入口：沿 Sims Drive 设 1 个出入口
总结：紧邻 Sims Drive、Aljunied Road 与 PIE（Aljunied Flyover）等主干道，部分单位将承受较大的噪音干扰。高峰期亦易拥堵——尽管对于常用私家交通的人来说，道路连通/便捷性大幅提升。
杂货
| 超市名称 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| FairPrice - Aljunied Avenue 2 | 1.1km，步行13分钟 |
| Sheng Siong - Geylang Road | 1km，步行13分钟 |
学校
| 教育层级 | 院校数量 |
| 学前（步行1km内） | 0 |
| 小学（车程3km） | 5 |
| 中学（车程3km） | 5 |
| 国际学校（车程3km） | 4 |
| 初级学院（车程5km） | 1 |
| 大学（车程5km） | 8 |
| 理工学院（车程10km） | 1 |
补充要点
- 临近教会学校
Geylang Methodist Primary & Secondary 首当其冲，距公寓仅 400m（步行 5 分钟）。
其他若干顶尖的“教会学校”也在 Sims Urban Oasis 5km 车程范围内，如 St. Margaret’s、St. Andrew’s 与 Canossa Catholic Primary 等。
- 地理位置居中
如果你在新窗口打开 Google Maps 搜索 Sims Urban Oasis，会发现它其实离 CBD 相当近。诚然，拥堵与收费可能会让经常开车通勤的人却步（毕竟公共交通非常便捷），但它处于相对“中心”的位置仍值得一提。
可将其视为“东部版的 Farrer Road”。
不同的是，这里不是紧邻 Dempsey Hill/Tanglin 高尚地带，而是可近 East Coast Park 以及周边物美价廉的美食区。
- 成熟社区
早在 1953 年（独立前），Aljunied 就建起了最早一批住宅区。多年下来，这里发展为娱乐、文化、而最重要的美食的繁荣中心。
周边集市、隐秘小店与实惠多样的小贩中心吸引了全岛的吃货，也为忙碌生活方式的人提供了无与伦比的便利。
Sims Urban Oasis 开发与规划点评
以超过 250,000 sqft 的用地来看，你会期待有充足的设施——Guocoland 的确未让人失望。
两座 50m 泳池与一座 20m 派对池（外加数个小型泳池）、一片网球场、众多休息亭/凉亭/平台，再加上一整座空中花园，你很快就会明白为何。
布局不至于过度堆砌或“噱头满满”（不同于许多新盘那样喜欢花哨命名），而是符合人体工学且动线合理。
儿童游乐区远离主要公共设施，确保双方的宁静与私密——这就是优秀空间规划/利用的范例。
值得一提的是，横跨 Aljunied Road 的天桥确实可以俯视到泳池，因此隐私缺失或会让部分人介意。
此外，车辆仅有一个出入口（驶入/驶出均至外部繁忙的 Sims Drive），在高峰时段可能稍显受限，尤其考虑到这里超过 1,000 个单位——尽管目前不少住户属于租客群体。
户型分布
| 户型 | 单位数量 | 单位面积（sqft） |
| 1卧室 | 172 | 441 sqft |
| 1卧室Loft | 120 | 463 - 484 sqft |
| 2卧室 | 282 | 624 - 678 sqft |
| 2卧室Loft | 42 | 700 - 710 sqft |
| 2卧室双钥匙 | 30 | 786 sqft |
| 3卧室紧凑型 | 18 | 818 - 829 sqft |
| 3卧室 | 198 | 958 - 1,033 sqft |
| 3卧室双钥匙 | 66 | 985 sqft |
| 4卧室紧凑型 | 30 | 990 sqft |
| 4卧室 | 36 | 1,206 sqft |
| 4卧室双钥匙 | 15 | 1,442 sqft |
| 5卧室 | 15 | 1,722 sqft |
从前面各个层级延伸出多达 3 种变体，直至独家的 5 卧配置，可以说开发商在 1,024 个单位的差异化上颇费心思。
很明显，小户型占据了项目的大头，再加上 2–4 卧配置中的双钥匙选项，更印证了 Guocoland 对项目租赁潜力的信心——同时也让 15 套 5 卧更显稀缺。
从当前租金数据来看，我认为他们的预判已获市场认可（就像前文提到的车位配置一样）。
不过，总体而言，单位（与卧室）面积偏小：1–4 卧的最大变体分别为 484、786、1,033 与 1,422 sqft。
这里的 5 卧也未达“珍稀”的 2,000 sqft 门槛。
Sims Urban Oasis 价格
价格拆分（首套房）
| 1-Bedroom | 2-Bedroom | 2-Bedroom Dual Key | 3-Bedroom | 3-Bedroom Dual Key | 4-Bedroom | 4-Bedroom Dual Key | |
| 价格 | $759,402 | $919,776 | $1,127,124 | $1,444,664 | $1,494,245 | $1,767,996 | $2,170,210 |
| 25%首付 | $189,851 | $229,944 | $281,781 | $361,166 | $373,561 | $441,999 | $542,553 |
| 附加费用 | |||||||
| 买方印花税 | $17,382 | $22,193 | $29,685 | $42,387 | $44,370 | $55,320 | $71,408 |
| 律师费 | $2,500 | $2,500 | $2,500 | $2,500 | $2,500 | $2,500 | $2,500 |
| 估价费 | $300 | $300 | $300 | $300 | $300 | $300 | $300 |
| 盖印费 | $500 | $500 | $500 | $500 | $500 | $500 | $500 |
| 总价 | $780,084 | $945,269 | $1,160,109 | $1,490,351 | $1,541,915 | $1,826,616 | $2,244,918 |
| 初始投入金额 | $210,533 | $255,437 | $314,766 | $406,853 | $421,231 | $500,619 | $617,261 |
| 投资回报 | |||||||
| 预计租金 | $1,985 | $2,496 | $2,751 | $3,353 | $3,448 | $4,221 | $5,047 |
| 租金回报率 | 3.05% | 3.17% | 2.85% | 2.70% | 2.68% | 2.77% | 2.70% |
价格（第二套房）
| 1-Bedroom | 2-Bedroom | 2-Bedroom Dual Key | 3-Bedroom | 3-Bedroom Dual Key | 4-Bedroom | 4-Bedroom Dual Key | |
| 不含ABSD的成本 | $780,084 | $945,269 | $1,160,109 | $1,490,351 | $1,541,915 | $1,826,616 | $2,244,918 |
| 加：ABSD (12%) | $91,128 | $110,373 | $135,255 | $173,360 | $179,309 | $212,160 | $260,425 |
| 含ABSD后总价 | $871,212 | $1,055,642 | $1,295,364 | $1,663,710 | $1,721,224 | $2,038,775 | $2,505,344 |
| 初始投入金额 | $301,661 | $365,810 | $450,021 | $580,212 | $600,540 | $712,778 | $877,686 |
| 投资回报 | |||||||
| 预计租金 | $1,985 | $2,496 | $2,751 | $3,353 | $3,448 | $4,221 | $5,047 |
| 租金回报率 | 2.73% | 2.84% | 2.55% | 2.42% | 2.40% | 2.48% | 2.42% |
最佳 Stack
如前所述，对噪音敏感的买家应当在高峰时段实地考量是否可接受。由于项目本身楼高并不算高，即便是最高楼层也难以完全避开车流噪音。
因此我们的选择会是低楼层的 Stack 60 或 Stack 18。这两列最远离高速公路，且分别朝向 SE 与 NE，可避免西晒。
若你想兼顾景观又减少临道路噪音，Stack 56 或许是最佳平衡点，可沿 Aljunied Road 方向眺望至 MRT。
Sims Urban Oasis 价格评析
| 项目名称 | 产权 | TOP | 平均价格（PSF） | 对比点 |
| Sims Urban Oasis | 99年 | 2017 | $1,571 | |
| Central Grove | 99年 | 2001 | $1,001 | 更靠近 MRT |
| Tre Residences | 99年 | 2018 | $1,715 | 更靠近 MRT/楼龄 |
| Centra Studios | 永久地契 | 2014 | $1,062 | 更靠近 MRT/产权 |
要把 Sims Urban Oasis 与“紧邻的”项目对比并不容易，原因很简单……根本没有。
当然，隔壁即将推出的 Penrose 建成后，这一点会有所改变。
目前我们仅把附近区域的若干公寓纳入对比，侧重点为与 MRT 的距离、楼龄与产权。
乍看之下，Centra Studios 似乎最具性价比。它距离 MRT 极近、总价竞争力强（尽管为永久地契），而且楼龄相对较新。
但它所欠缺的，是 Sims Urban Oasis 所拥有的设施规模与土地面积——而这点绝不可小觑，我们在 Park Infinia @ Wee Nam 的案例中已看到其影响。
有趣的是，Central Grove 仅在 118,708 sqft 的土地上建有 131 个单位，尽管楼龄较大且为 99 年地契，其价格区间却与 Sims Urban Oasis 相近。
下面看看“重量级”的对手。
Tre Residences 于 2018 年 TOP，比 Sims Urban Oasis 晚一年。鉴于它与 Aljunied MRT 的距离更近（220m，步行 3 分钟），其平均 psf 几乎比后者高出 $200，也就不足为奇了。
有兴趣的话，它坐落在 67,147 sqft 的地块上，2 座 17 层塔楼共 250 个单位，容积率为 2.8（Sims Urban Oasis 容积率：3.0），紧邻 Geylang Methodist Primary 与 Geylang East Public Library。
它远离 PIE，或许意味着更少的噪音干扰；不过 Sims Urban Oasis 更靠近主要的生活配套 Sims Vista Market & Food Centre（步行 4 分钟 vs 9 分钟）。
升值分析
概而言之，Sims Urban Oasis 更以其租赁需求与回报率见长（稍后我们会谈到），而非转售表现。
再者，周边的土地用途已被各类项目（从 HDB 到教育机构）“填满”，未来数年内很难期待因新开发导致的“突发性涨价”。
此外，尽管多数新盘买家的 SSD 期限已到，但这里的业主似乎并不太愿意出售单位。
因此，虽然不应期待价格的突然飙升（经济/楼市走势除外），但我们仍可预期多年里持续的总价增长，尽管节奏较为平缓。
即将到来的 Penrose 可能会对价格略有提振，但也会为此处的私宅租赁市场带来更多竞争。
同时需注意，不少单位受车流噪音影响，因此“更优质”的单位自然会有更高溢价，平均来看也将获得更好的升值幅度。
至于租赁数据，较小户型（1 & 2 卧）的租金回报达 3.2–3.4%。
换算下来，分别有 292 套（1 卧）与 354 套（2 卧）。
其中约有 54 套（18.5%）与 47 套（13.3%）目前处于出租状态（对应两类户型）。
我们的看法
3.3% 的租金回报颇为可观，尤其是考虑到新加坡平均rental yield约在 2–2.8% 区间。
再加上 200,000+ sqft 的充裕空间（设施供应与布局到位）、与东部“中心”MRT 站 Aljunied 的相对近距，以及紧贴配套充足的 Sims Vista Market & Food Center——项目的优势开始凸显。
尽管如此，也要注意在高峰时段，公寓出入口（临近三条主干道）可能较为嘈杂与拥挤；另外，由于 3.0 的容积率下塞入了较多单位，户型面积偏小也在情理之中。
若你能在某种程度上规避这些短板，Sims Urban Oasis 的确颇具吸引力——对自住者而言便利性佳，对投资者而言财务表现可观。
至于有人认为周边的 HDB 降低了整体“专属感”，我反倒认为，这只会更凸显住在这里的身份。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
如果你只是有个问题，或想分享你的想法，也欢迎写信给我们：stories@stackedhomes.com，我们会阅读每一封来信。
本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文
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