| 项目： | Park Infinia at Wee Nam | 区域： | 11 |
|---|---|---|---|
| 地址： | Lincoln Road | 产权年限： | 永久产权 |
| 占地面积： | 224,531 平方英尺 | 总户数： | 486 |
| 发展商： | Keppel Land Realty Pte Ltd | TOP: | 2008
|
它或许刚迎来 10 周年，但 Park Infinia 的升值走势不容小觑。2017 年其顶层公寓曾录得高达 $2.71m 的转售利润，足以为证。
距离 4 个主要分区车程 5 分钟，Newton 长期被认为是新加坡最适合居住的地带之一。靠近 CBD，周边在购物商场、学校、美食、私家交通，甚至医疗领域的配套都相当优质，这点不难理解。
除了扎实的配套与升值表现之外，这个永久产权项目 Park Infinia 在地价寸土寸金的地段仍能提供宽阔的开放空间，尤为难得。其颇具特色的设施组合，也为整体较为素净克制的调性增添了不少活力。
全盘共 486 户，分布于 4 座 30–36 层高楼，涵盖 1 至 4 卧室与顶层公寓类型，开发商 Keppel Land 显然希望覆盖更广的客群。
为了看看它是否经得起时间考验，我们特地走访，近距离观察园区内部配套（以及一个颇有意思的“岩洞”）。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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Park Infinia at Wee Nam 深度参观
| 泳道池 | 儿童泳池 | 健身房 |
| 舞蹈室 | 住户休息室 | 音乐室 |
| 健身设施 | 游乐场 | 篮球场 |
| 网球场 | 会所 | 按摩池 |
| 瑜伽平台 |
虽然项目名称稍显冗长，但确实点出了 Park Infinia at Wee Nam 的核心卖点。总体而言，Novena 区的公寓相当密集，且不少为小型精品项目。Park Infinia at Wee Nam 因此颇为“异类”，用地规模明显大于多数邻居。
从入口处宽敞的环形车道，就能感受到这种尺度。
从主入口进入，首先映入眼帘的是一个环绕喷泉的大型圆形构筑。它取材自新加坡哪座地标，不言自明。就个人审美未必对味，但确实颇有气势，营造出隆重的归家感。
如果能让水从外侧流淌而下或许会更酷，但维护成本恐怕会非常可观。
在地面层，喷泉外围是一圈水景，向下倾泻至车库。只是瓷砖的低饱和度配色在观感上略显平淡。
最后再看一眼这座迷你“财富之泉”！
入口右侧不远处设有篮球场，更准确说是半场。并非许多项目都有这类配置，尤其是在本就相当拥挤的 Novena，能配备一处确实难得。
延续运动主题，篮球场旁还有一处户外健身设施。色彩鲜艳略显童趣，但以一个超过 10 年的公寓而言，设备保养得相当不错。
再往前走，是一处颇具未来感的游乐场。是不是只有我觉得，这里的配色反倒更像是给成年人看的，比起前面的户外健身设施更沉稳……
Park Infinia at Wee Nam 提供两座泳池，一座为标准泳道池，另一座为儿童泳池。儿童池的设计其实很棒，稍后再谈。
主泳池面积可观，长度与宽度都很出色，既适合正经游几圈，也适合慵懒消暑。侧边的半圆形凹槽是一大亮点——水浅，方便孩子戏水，同时家长也更易照看。
池畔配有不少躺椅与遮阳伞，皆为常见的户外款式，耐用但谈不上最舒适。
这可是你几乎不会在新加坡的公寓里见到的少见之物——一个“洞穴”！老实说，我不太确定它与园区整体主题如何呼应，但入口处的瀑布与茧状的内部空间，孩子们应该会很喜欢。如果能在顶上加一条滑梯就更妙了，可惜错失良机！
说实话，内部空间与我预期略有落差，但在炎热天气里，这里绝对是个躲避酷暑的好去处。
儿童泳池的面积令人印象深刻，活动空间充裕。外圈的沙色瓷砖也确实带来几分海滩度假的氛围。
另一大亮点是儿童泳池的缓坡式入水设计，环绕外圈一周。对孩子（甚至大人）都十分友好。若有更多项目采用这类做法就更好了。
接着是必不可少的烧烤炉台。小小吐槽——以 2008 年落成的项目而言，这烧烤炉的造型怎么看都像是 1990 年代的产物！
我们来看看会所。看到那个双层挑高的圆柱形玻璃体量了吗？那就是健身房！
如果你热爱健身，会喜欢 Park Infinia at Wee Nam 的这间健身房。空间够大，双层挑高带来强烈的开阔感，落地玻璃面向泳池，采光极佳。设备配置也很完整，心肺与力量训练所需一应俱全。
健身房外有 3 台贩卖机和一个饮水机。虽然面包不算是运动后的首选，但偶尔也会派上用场。
靠近泳池一侧，还有一张桌上足球台，以及不少户外桌椅。这也是当下公寓里不太常见的配置。（注意勿喧哗，不然会有另一种“蓝衣人”上门提醒）
虽然我并不迷这抹橙色，但会所本身的尺度绝对高于平均。外围开放空间也很充裕，必要时可举办更大型的聚会。会所内亦划分为多个休闲功能室（稍后将看到）。
舞蹈室事实上非常宽敞。虽然我不是这类空间的目标客群，但总觉得需求相对小众？为此投入如此面积，的确有点奢侈。想必也会被用于其他活动！
会所一侧还有一片尺度可观的开放平台。尽管种植了树木，但空间依然足够，清晨做做瑜伽毫无问题。
从平台可跨桥而过，经过这片大型水景池。
这座桥让人联想到McDonald's Tea Garden 的那座，深色木桥与略显浑绿的池水，颇有相似之处。
这里的大片开放绿地尤为难得，在 Novena 一带并不常见。
过桥后，便来到 Park Infinia at Wee Nam 的后门入口。
这里的侧门可通往 Suffolk Road。
这基本上就是 Park Infinia at Wee Nam 的第二个入口，但仅供住户使用。因此，如果你从 Thomson Road 回家，会更为顺路。
第二个入口旁就是两片网球场。
回到步道上，你能更直观地体会到这里用地的开阔。几乎就像在家门口拥有一座公园。周末铺张野餐垫，想象一下也很惬意。
如果你养狗，这片草地也很适合它们悠然漫步。
*提示：我们获悉 Park Infinia 住户近期反映部分宠物主人未及时清理宠物粪便——请多加注意。
有人或许会觉得这里的水景偏多，但在土地紧张的新加坡，这样的景致也是一种赏心悦目的享受。
事实上，循着步道前行，还能通往一个小小的“私密角落”！
再说一次，我不太爱这抹橙色。但这片隐蔽的私人区域可用于举办活动，而且作为露天平台，维护状况相当不错。
平台前方设有私密按摩池，面向池水与绿意。由于树木和植被的遮挡，这些设施从外面不易被发现，私密性不错。
绕到后方，还有一处户外健身设施。
以及第二个儿童游乐场！
穿过游乐场后，是车道尽头的回车道。从这里也能抵达第二个侧门，基本上是通往 United Square 与 Novena MRT 的捷径。
车位数量与户数匹配，且总体间距尚可。不过观感上已略显老旧。顶棚偏低，照明也较为昏暗，氛围不太友好。
Park Infinia at Wee Nam 区位解析
坐落在新加坡最顶级购物带、成熟心腹地、联合国教科文组织（UNESCO）世界遗产与多元文化/美食聚落之间，Park Infinia 可谓尽享全国优质资源的便捷。
交通
| 巴士站 | 服务线路 | 距公寓距离（及预估步行时间） |
| ‘Newton Life Ch’ | 5, 54, 124, 143, 162, 162M, 167, 167e | 400m，步行 5 分钟 |
| ‘Opp Newton FC’ | 48, 66, 66B, 67, 170, 960, 960e | 450m，步行 6 分钟 |
| ‘Opp United Sq’ | 56, 57, 131, 131A, 141, 166, 851, 980 | 650m，步行 8 分钟 |
最近的 MRT：Newton MRT — 850m，步行 11 分钟
这里的多样性，似乎在一定程度上牺牲了即刻的近便性。
最近的巴士站分布在 3 条主干道沿线，线路选择自然增加了 3 倍，但前往它们的步行路径并不最短，也并非全程有遮蔽。
最近的地铁站需步行 11 分钟（无遮蔽，且需穿越主干道），以其枢纽属性以及住户与访客的高使用率而言，路程上略显吃力。
另需注意，从公寓并无巴士可直达 MRT。
| 高速/主干道 | 距公寓距离（及非高峰车程预估） |
| Thomson Road | 400m，车程 2 分钟 |
| Bukit Timah/Newton Flyover | 1.1km，车程 4 分钟 |
| Serangoon Road | 2.4km，车程 4 分钟 |
| Jalan Besar | 3km，车程 5 分钟 |
| Adam/Farrer Road | 4.2km，车程 7 分钟 |
| CTE | 2km，车程 3 分钟 |
| PIE | 3km，车程 4 分钟 |
| ECP | 4.6km，车程 6 分钟 |
| KPE | 6.4km，车程 7 分钟 |
| BKE | 8.6km，车程 8 分钟 |
| AYE | 8.9km，车程 8 分钟 |
| SLE | 11.6km，车程 10 分钟 |
| KJE | 13.7km，车程 12 分钟 |
私人交通可达性：非常好
尽管 Park Infinia 临近多条高速与主干道，但 Newton Circus 环岛与 Moulmein Road 出口等周边路段拥堵的高概率，多少会影响通达体验。
同样让人费神的是，尽管 CTE 在地图上看起来很近，实际驶入过程却较为曲折。
要么沿 Keng Lee、Thomson、再接 Moulmein Road 驶入；要么在 Thomson Road 调头，转入 Norfolk Road，随后并入 Cavenagh/Bukit Timah Road，再进入 CTE。
杂货采买
| 杂货店名称 | 距公寓距离（及非高峰车程预估） |
| Cold Storage - United Square | 600m，车程 4 分钟 或 350m，步行 5 分钟 |
| Cold Storage - Velocity | 1.6km，车程 6 分钟 或 1.4km，步行 17 分钟 |
| FairPrice - Square 2 | 1.6km，车程 6 分钟 或 1.2km，步行 15 分钟 |
| FairPrice - Cambridge Road | 2km，车程 6 分钟 或 1.5km，步行 18 分钟 |
建议步行前往 United Square 的 Cold Storage（省去停车费等开销），其他 3 家超市则不太适合步行前往——不过我们仍附上了步行时间，供无法驾车时参考。
购物商场
| 商场名称 | 距公寓距离（及非高峰车程预估） |
| United Square/Goldhill Plaza Mall | 350m，步行 4 分钟 |
| Novena Square/Square 2 | 1.6km，车程 6 分钟 或 850m，步行 11 分钟 |
| Balmoral Plaza | 1.9km，车程 7 分钟 |
| Cluny Court 商圈 | 4.1km，车程 9 分钟 |
| Toa Payoh Mall | 4km，车程 12 分钟 |
| City Square Mall (Farrer Park) | 2.7km，车程 9 分钟 |
| Balestier/Shaw Plaza | 2.8km，车程 8 分钟 |
| Orchard Road 商圈 | 2.5km，车程 8 分钟 |
| Bugis 商圈 | 3.3km，车程 9 分钟 |
这正是 Novena 的强项。无论是文化体验、美食打卡，还是购物娱乐，四面八方都有精彩选择。
此外，我们较少在文章中涉及 Novena 及其周边商场，这次也特别纳入了如 Balestier 与 Goldhill Plaza Mall 等相对少被提及的去处。
知名的 Orchard 与 Bugis 购物带也在 10 分钟车程之内。
学校
| 学校名称 | 教育阶段 | 距公寓距离（非高峰车程预估） |
| Chris Preparatory Place Montessori Preschool | 学前 | 1.4km，车程 6 分钟 或 550m，步行 7 分钟 |
| Eton-House Preschool (Novena) | 学前 | 750m，车程 3 分钟 或 650m，步行 9 分钟 |
| My Little Genius (Novena) | 学前 | 1km，车程 3 分钟 或 750m，步行 9 分钟 |
| Pegasus International Preschool | 学前 | 1.4km，车程 4 分钟 或 900m，步行 11 分钟 |
| St. Joseph’s Institution Junior | 小学 | 850m，车程 3 分钟 或 步行 11 分钟 |
| Anglo-Chinese School | 小学 | 2.1km，车程 7 分钟 或 1km，步行 12 分钟 |
| Farrer Park Primary | 小学 | 2.4km，车程 6 分钟 |
| Hong Wen School | 小学 | 3.1km，车程 9 分钟 |
| Stamford Primary | 小学 | 3.5km，车程 9 分钟 |
| Singapore Chinese Girls’ Primary | 小学 | 3.5km，车程 10 分钟 |
| CHIJ Primary Toa Payoh | 小学 | 3.8km，车程 10 分钟 |
| Northlight School | 中学 | 2.1km，车程 7 分钟 |
| Raffles Girls’ School | 中学 | 2.8km，车程 9 分钟 |
| Singapore Chinese Girls’ School | 中学 | 3.5km，车程 10 分钟 |
| ACS (Barker Road) | 中学 | 3.5km，车程 10 分钟 |
| CHIJ Secondary | 中学 | 3.6km，车程 8 分钟 |
| Bendemeer Secondary | 中学 | 4km，车程 10 分钟 |
| St. Andrews’ Secondary | 中学 | 5km，车程 10 分钟 |
| Catholic Junior College | 高等院校 | 2.6km，车程 7 分钟 |
| Hwa Chong Institution | 高等院校 | 5.1km，车程 11 分钟 |
| Raffles Junior College | 高等院校 | 5.4km，车程 14 分钟 |
| St. Andrews’ Junior College | 高等院校 | 6.4km，车程 14 分钟 |
| National Junior College | 高等院校 | 7.1km，车程 15 分钟 |
| Curtin Singapore | 高等院校 | 3.9km，车程 9 分钟 |
| NUS Law Faculty | 高等院校 | 4.1km，车程 10 分钟 |
| SMU | 高等院校 | 5km，车程 16 分钟 |
对有年幼子女的家庭而言，一大加分点是周边幼儿园基本都在步行范围内。
由于临近 Bukit Timah 学府带，表中“顶尖/教会”学校的占比也相对更高。
另需注意，本地理工学院多位于非中心地带，因此最近的（Ngee Ann Polytechnic）需约 19 分钟车程。
相对地，驱车范围内的初级学院数量却高于平均水平。
补充要点
- 即时医疗资源
Novena 与丰富的医疗资源几乎画上等号。周边分布 Tan Tock Seng、Thomson Medical、KK、Farrer Park 与 Mount Elizabeth Hospital 等多家医院，居民可根据实际需求在价值与专科匹配间灵活选择。
- 自然休闲
距离新加坡唯一的 UNESCO 世界遗产——Botanic Gardens 车程约 10 分钟，很适合亲子出游或静心小憩。往南一点还有 Dempsey Hill，同样兼具休闲氛围与独特的餐饮零售选择。
- 美食云集
对吃货而言，这里最大的吸引力莫过于丰富多元的餐饮选择。
Little India 文化区（如 Tekka Market 与地道印度美食）、Novena 美食带（Newton Circus Food Centre、Pek Kio Market 与 Thomson Road 小吃），以及 Bugis 与 Orchard 商圈，囊括从高端餐饮到本地街食的各式美味。
Park Infinia at Wee Nam 开发与整体规划
项目坐落在 224,531 平方英尺用地上，容积率 2.8，是 Newton 一带较大的项目之一，尤其考虑到其永久产权身份。
如前所述，双出入口在应对不同路线与拥堵情况下更为灵活。更有趣的是，开发商选择将住宅楼体与公寓设施相对分离，并以大片绿地相隔。
相较许多大型新盘（如 Parc Esta 与 Parc Clematis 等）常将设施紧邻住宅楼体布局，这样的处理有助于降低低楼层住户受噪音影响的概率——尽管需要多走几步路才能到达设施。
同样的，也为使用设施的人提供了更多私密性。
继续谈设施，体量可观的生态池确实增添了多样性与辨识度——但也考验物业管理在防止潜在孳生蚊虫方面的能力。
最后，园区内设有环路与各栋独立落客点，虽提升了落客便捷性，但也带来一定的车行相关污染。
户型分布
| 户型 | 面积（sqft） |
| 1 卧室 | 560 sqft |
| 2 卧室 | 850 - 969 sqft |
| 2 卧室 + 私家电梯 | 1,130 sqft |
| 3 卧室 + 阳台 | 1,335 sqft |
| 3 卧室 + 私家电梯 | 1,421 - 1,464 sqft |
| 3 卧室 + 私家电梯 + 阳台 | 1,582 sqft |
| 4 卧室 | 1,668 - 1,690 sqft |
| 4 卧室 + 阳台 | 2,002 sqft |
| 顶层公寓 | ~ 3,315 sqft |
首先需注意，2 卧室及以上户型部分配备私家电梯。
另一个要点是其北、 西、东三侧紧邻高楼，对景观会有一定影响。
好消息在于南向户型大多无遮挡，因 Jalan Aruan、Makepeace Road 一带为低层排屋，且更远处的 Cavenagh/Winstedt Drive 区域楼层亦不高。
更重要的是，周边土地基本已被占用，住户无需担心近距离内出现突如其来的大型施工及其带来的污染。
Kampong Java Flyover 距离项目也足够远，不致造成额外干扰。
最后，较大户型与地段条件，使其在外籍家庭租赁市场中更具吸引力。
Park Infinia at Wee Nam 最佳 stacks
单看 Park Infinia at Wee Nam 本身，整体布局算是不错，stacks 多数呈一字排开，这意味着大部分单位不需彼此正对。
不过，考虑到周边公寓密度较高，还是应尽量避免与对面住户直接对望，毕竟 8 Lincoln 与 Lincoln Modern 就在正对面。除 stack 13 外，整个项目基本为东向或西向。因此东向会更有优势，视野更为开阔。
就东向 stacks 而言，如想追求开阔视野，stacks 11、12、14、15 与 16 会被前方楼体遮挡。若希望拥有更好的景观，建议关注高楼层（理想为 17 层及以上）的 stacks 1、2、8、9 与 10。
Park Infinia at Wee Nam 价格评析
| 项目名称 | 产权年限 | TOP | 平均价格（PSF） | 对比维度 |
| Park Infinia @ Wee Nam | Freehold | 2008 | $2,115 | - |
| Newton Suites | Freehold | 2007 | $2,104 | 临近 MRT |
| Iridium | Freehold | 2009 | $1,473 | 近邻/楼龄 |
| The Lincoln Residences | Freehold | 2011 | $1,844 | 近邻/楼龄 |
| 26 Newton | Freehold | 2016 | $2,286 | 较新项目 |
| 6 Derbyshire | Freehold | 2017 | $1,817 | 较新项目 |
| Suites @ Newton | Freehold | 2016 | $1,842 | 较新项目 |
周边项目多达 26 个以上，我们将对比范围缩小至 1）同龄且同一片区的项目，2）更靠近 MRT（与商场），3）较新项目。
先看临近 MRT 的对比对象——Newton Suites。有趣的是，过去 5 年两者平均 psf 相当接近。尽管 Newton Suites 在此期间的成交量更少，但两盘自以约 $800 平均 psf 推出以来，均已显著升值。
The Lincoln Residences 与 Iridium 的情况则不同。前者早期平均 psf 约 $1,200，如今上升至约 $1,844；后者当年以约 $800 平均 psf 推出，虽有升值，但目前的 $1,473 仍低于 Park Infinia。
这或许归功于 Park Infinia 在设施配置上的超前布局，以及多年来良好的物业维护。
最后，26 Newton、6 Derbyshire 与 Suites @ Newton 属于区内较新的项目。
不意外的是，26 Newton 以其豪华定位位居总价区间之首。但即便与后两者相比，Park Infinia 的总价仍更高，尽管其楼龄近 10 年之差。
在与 MRT 与周边配套相对接近的前提下，这也从侧面印证了 Park Infinia 在更大开放空间与更丰富设施上的吸引力，尤其是在这样一个核心且土地紧绌、未来难有更好供给的地段。
更别提它距离独一无二的 Newton Circus Food Centre 也更近。
我们的看法
综上所述，尽管 Park Infinia 并非综合体那样的“全无死角”便捷，但其所处地段优越，通达高品质配套的广度令人称道。
更重要的是，它在用地紧俏的区域，仍拥有难能可贵的开放空间与扎实的物业维护。这也让其自推出以来，总价已上涨逾 100%。
虽说短期内（除非受宏观经济/楼市趋势影响）项目总价难以再现大幅跳升，但随着 Novena Medical City 的落地，psf 区间仍有上探空间。
就个人而言，我不会仅为短期投资而买入——即便租赁需求或许仍高（目前租金回报率仅约 2.5%）。
部分原因在于项目楼龄，更多则是考虑到全国转售需求可能受（愈演愈烈的new launch 热潮）影响而走弱，进而拖累转售价。
但如果你在 Novena 寻找自住，Park Infinia at Wee Nam 在（相对）充裕的空间感上确实鹤立鸡群。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
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