隐瞒现金溢价（COV）似乎已无法再帮助抑制组屋价格上涨。
先是出现了一套$1.73 million 的组屋，如今又有Bishan Block 261 的挂牌价格冲至 $1.88 million。这是一套复式组屋；其高要价或许基于其在同类中相对“新”，因为该单位的竣工时间为 1991，而 HDB 在 1995 就停止兴建复式组屋——所以它属于较新的复式库存。
这让我开始思考，隐瞒 COV 现在是否还有任何作用。早在 2014 年——上一次转售组屋价格失控之际——HDB 停止公开披露 COV 数据。从那时起，买卖双方必须先就价格达成一致，之后才会拿到估价。如果你出价过高，那就只能自认倒霉——COV 不受贷款覆盖，需要你自掏腰包承担更多现金。
自那项举措后，“零 COV”很快成为常态，转售组屋价格随后连续多年下行，直到新冠疫情期间的住房紧缩出现拐点。
那么，为何现在不再有助于遏制转售价格？其一，是“换小换适”卖家的可观套现：过去几年高位卖出私宅的人，若遇到心仪的组屋，完全负担得起溢价购买（若打算长期自住，他们也许并不介意）。
此外，私宅价格对部分人而言已够不着。早在 2022 年，我们谈到Henderson 的 $1.4m HDB 刷新纪录时，如果你想留在同一片区，基本找不到价格合宜的替代品。也正因如此，眼下这 $1.4m 与新的 $1.73m 纪录相比似乎已经“显得不高”；同样地，对预算 $2m、在同区被私宅价格“挤出”的买家而言，“百万级”HDB 反而显得情有可原。
但另一个原因更简单：定价时我们参考的是过往成交。我们看不到成交价中有多少是 COV，只能看到总价（例如，我们不会知道一套 $800,000 的组屋包含 $100,000 的 COV，我们只会看到 $800,000）。因此，隐瞒这些数据并无实质影响：价格仍会在过往成交记录的推动下不断抬升。
所以，尽管当年取消 COV 的确奏效，可谓妙笔生花，但那更像是一剂“只生效一次”的良方（我还要补充一句，HDB 也在当时引入了 Mortgage Servicing Ratio（MSR），这同样起到了作用）。
出于公众观感的考量，HDB 迫切需要在短期内阻止任何转售组屋触及 $2 million 关口。
起因是一则令“这个数字”格外敏感的事件：一则 $2 million 的组屋挂牌被 HDB 从其平台下架，并标注其不切实际。需要说明的是，HDB 对该广告“误导”的判断并无不妥：那其实是两套单位，而非一套（详见链接）。
然而，我们都清楚这类信息在公众层面容易“传着传着就走样”。如今形成的普遍印象是：HDB 认为 $2 million 的组屋不现实。因此，一旦这套 $1.88 million 的单位成交……接着真的有单位触及 $2 million，那就会呈现非常糟糕的观感。这无疑会助长部分不满的购房者情绪，他们坚信住房已变得高不可攀。
当年 HDB 已经“变过一次戏法”，通过取消公开 COV 数据来稳住局面。若他们如今正筹备“第二只兔子”，恐怕也并不令人意外；让我们拭目以待 2024 年余下时间的走势。
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新盘成交最贵 Top 5（按项目）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| TEMBUSU GRAND | $3,561,000 | 1432 | $2,487 | 99 yrs (2022) |
| THE RESERVE RESIDENCES | $3,435,270 | 1378 | $2,493 | 99 yrs (2021) |
| LENTOR MANSION | $3,406,000 | 1485 | $2,293 | 99 yrs (2023) |
| THE MYST | $3,017,000 | 1518 | $1,988 | 99 yrs (2023) |
| THE IVERIA | $2,570,000 | 947 | $2,713 | FH |
新盘成交最便宜 Top 5（按项目）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| KASSIA | $985,000 | 474 | $2,080 | FH |
| SORA | $1,572,000 | 732 | $2,148 | 99 yrs (2023) |
| LENTORIA | $1,590,000 | 732 | $2,172 | 99 yrs (2022) |
| HILLHAVEN | $1,721,462 | 797 | $2,161 | 99 yrs (2023) |
| HILLOCK GREEN | $1,812,000 | 753 | $2,405 | 99 yrs (2022) |
转售最贵 Top 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| WING ON LIFE GARDEN | $7,450,888 | 3305 | $2,255 | FH |
| THE RESIDENCES AT W SINGAPORE SENTOSA COVE | $4,204,400 | 2131 | $1,973 | 99 yrs (2006) |
| BELLE VUE RESIDENCES | $4,200,000 | 1981 | $2,121 | FH |
| SOPHIA RESIDENCE | $4,100,000 | 2045 | $2,005 | FH |
| ST MARTIN RESIDENCE | $3,428,000 | 1442 | $2,377 | FH |
转售最便宜 Top 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| CENTRA LOFT | $660,000 | 420 | $1,572 | FH |
| THE NAUTICAL | $720,888 | 570 | $1,264 | 99 yrs (2011) |
| SEASTRAND | $735,000 | 592 | $1,242 | 99 yrs (2011) |
| PARC IMPERIAL | $762,288 | 398 | $1,914 | FH |
| THE TAPESTRY | $780,000 | 474 | $1,647 | 99 yrs (2017) |
最大赢家 Top 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 回报 | 持有期 |
| WING ON LIFE GARDEN | $7,450,888 | 3305 | $2,255 | $4,422,888 | 27 年 |
| BOTANNIA | $2,680,000 | 1561 | $1,717 | $1,590,380 | 17 年 |
| ASPEN HEIGHTS | $3,420,000 | 1582 | $2,161 | $1,570,000 | 29 年 |
| ST MARTIN RESIDENCE | $3,428,000 | 1442 | $2,377 | $1,473,900 | 25 年 |
| THOMSON 800 | $2,938,000 | 1625 | $1,808 | $1,438,000 | 16 年 |
最大亏损 Top 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 回报 | 持有期 |
| THE BOUTIQ | $1,900,000 | 883 | $2,153 | -$188,087 | 10 年 |
| 28 RC SUITES | $1,110,000 | 775 | $1,432 | -$74,200 | 9 年 |
| KALLANG RIVERSIDE | $2,950,000 | 1141 | $2,585 | -$50,000 | 1 年 |
| MARINA BAY RESIDENCES | $2,195,000 | 1066 | $2,060 | -$43,600 | 12 年 |
| THE CREST | $2,300,000 | 1292 | $1,781 | -$39,000 | 6 年 |
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