租赁地契公寓价格跌幅最大？

April 15, 2024

在新冠疫情之后，私宅价格的负担能力达到了新的低点；再加上 ABSD 税率维持在 20 per cent，价格问题比以往更加突出。因此我们也在想：新加坡是否有一些地方的私宅价格并未上涨，反而有所回落？我们按不同屋龄梳理了各个地区，看看哪些地方的价格可能出现了下滑：

注：以下仅追踪转售公寓价格，因为新盘会导致每平方英尺价格的剧烈跳动，而且往往集中在彼此相近的地段——这会扭曲数据。另请注意，在某些情况下（特别是租赁地契公寓），我们按屋龄区间进行了拆分。因此，成交量会更低，可能无法准确代表该区域的整体表现。

很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。

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永久地契私人住宅的价格回落

平均 $PSF

地区	2023 Q2	2023 Q3	2023 Q4	2024 Q1
2	$2,262	$2,312	$2,309	$2,340
3	$1,786	$1,792	$1,784	$2,043
4	$1,795	$1,866	$2,088	$1,837
5	$1,609	$1,591	$1,636	$1,603
8	$1,595	$1,712	$1,680	$1,648
9	$2,255	$2,195	$2,280	$2,373
10	$2,383	$2,222	$2,308	$2,335
11	$1,997	$1,896	$2,066	$2,035
12	$1,548	$1,605	$1,636	$1,668
13	$1,495	$1,599	$1,577	$1,665
14	$1,443	$1,376	$1,448	$1,455
15	$1,747	$1,742	$1,782	$1,762
16	$1,478	$1,390	$1,474	$1,410
17	$1,153	$1,108	$1,121	$1,128
19	$1,443	$1,504	$1,501	$1,538
20	$1,659	$1,740	$1,678	$1,672
21	$1,728	$1,687	$1,725	$1,731
23	$1,481	$1,468	$1,502	$1,499
26	$1,578	$1,564	$1,593	$1,492
27	$1,214	$1,067	$1,074	$1,158
28	$1,287	$1,203	$1,415	$1,319

季度变动

地区	2023 Q3	2023 Q4	2024 Q1	平均表现
20	-0.9%	1.8%	-6.3%	-1.8%
26	-6.0%	6.0%	-4.3%	-1.4%
14	-12.1%	0.6%	7.9%	-1.2%
10	-3.9%	1.2%	0.6%	-0.7%
9	-6.8%	3.9%	1.2%	-0.6%
8	-1.1%	2.8%	-2.0%	-0.1%
5	-2.4%	2.3%	0.4%	0.1%
15	-0.2%	2.3%	-1.1%	0.3%
3	4.9%	-3.6%	-0.4%	0.3%
19	-4.7%	5.2%	0.5%	0.4%
4	-0.9%	2.3%	-0.2%	0.4%
11	-5.0%	8.9%	-1.5%	0.8%
12	2.2%	-0.1%	1.3%	1.1%
21	7.3%	-1.9%	-1.9%	1.2%
13	4.0%	11.9%	-12.1%	1.3%
16	-6.5%	17.6%	-6.8%	1.4%
17	-2.6%	3.8%	4.1%	1.8%
27	4.2%	-0.2%	2.5%	2.2%
28	3.7%	1.9%	2.0%	2.5%
23	7.0%	-1.4%	5.6%	3.7%
2	0.4%	-0.4%	14.5%	4.8%

20 区是 RCR 中最受欢迎的地段之一。问题在于，这里的老旧永久地契项目，如 Flame Tree Park，成交价可低至 $1,736 psf；但由于单位面积接近 1,900 平方英尺，总价往往上升至 $2.8 million 或更高，依然颇为高不可攀。尽管如此，考虑到近期回落，现在或许值得更仔细关注一下。

26 区的价格下行不太可能持续，主要是因为 Lentor 一带。近期有一波新盘推出（Lentoria、Lentor Mansion 等），而新盘——即便本身并非永久地契——也可能带动现有转售项目的价格上扬。

TEL 线以及 Lentor MRT 站，也让这个过去较难抵达的区域受益，尽管也有人认为 Upper Thomson/Mandai 仍然有些“ulu”。不过，如果你偏爱绿意与私密性，这反而是优点而非缺点。

14 区有些难以捉摸，因为既包含 Paya Lebar（主要商业枢纽，物业偏高端），也包含 Geylang（以一些较旧、较破旧、常由外籍劳工承租的物业闻名）。Geylang 也是本地的红灯区，你会在此发现一些永久地契物业把平均价拉向低端。因此，本区内部差异很大，应将 Paya Lebar Quarter (PLQ) 与邻近的 Geylang 视为截然不同的板块；我们也预期更便宜的永久地契选择多数位于 Geylang 一带。

另外一提，14 区高度城市化、建筑密集，便利性广为人知，同时也少有怡人的景致（不过 Eunos 一带为家庭提供了较多的缓冲空间）。

租赁地契公寓价格回落（10 年及以下）

平均 $PSF

地区	2023 Q2	2023 Q3	2023 Q4	2024 Q1
3	$2,146	$2,221	$2,222	$2,210
5	$1,728	$1,786	$1,795	$1,787
7	$2,212	$2,113	$2,006	$2,073
8	$1,988	$2,058	$1,993	$2,134
9	$2,647	$2,512	$2,703	$2,651
13	$2,044	$2,006	$2,020	$1,948
14	$1,821	$1,839	$1,954	$2,055
15	$2,152	$2,278	$2,237	$2,197
16	$1,843	$1,861	$1,845	$1,823
18	$1,554	$1,585	$1,542	$1,619
19	$1,582	$1,525	$1,562	$1,623
20	$1,837	$2,002	$2,148	$2,092
21	$2,061	$2,107	$1,949	$2,073
22	$1,293	$1,353	$1,482	$1,483
23	$1,350	$1,385	$1,413	$1,422
27	$1,318	$1,329	$1,334	$1,325
28	$1,493	$1,551	$1,548	$1,571

季度变动

地区	2023 Q3	2023 Q4	2024 Q1	平均表现
7	3.5%	0.0%	-0.5%	1.0%
13	3.4%	0.5%	-0.5%	1.1%
16	-4.5%	-5.1%	3.3%	-2.1%
27	3.5%	-3.1%	7.0%	2.5%
9	-5.1%	7.6%	-1.9%	0.2%
21	-1.9%	0.7%	-3.6%	-1.6%
15	1.0%	6.2%	5.2%	4.1%
19	5.8%	-1.8%	-1.8%	0.8%
3	1.0%	-0.9%	-1.2%	-0.4%
5	2.0%	-2.8%	5.0%	1.4%
18	-3.6%	2.4%	3.9%	0.9%
28	9.0%	7.3%	-2.6%	4.5%
23	2.2%	-7.5%	6.4%	0.4%
8	4.7%	9.5%	0.1%	4.7%
14	2.6%	2.1%	0.6%	1.7%
20	0.8%	0.3%	-0.6%	0.2%
22	3.9%	-0.2%	1.4%	1.7%

对于这些非常新的公寓，除 7 区（Beach Road、Bugis、Rochor）和 13 区（Potong Pasir）外，并没有显著的价格回落。

7 区出现回落颇为意外，但鉴于幅度很小，可谈的不多。Ophir-Rochor Corridor 的持续开发，最终将带动价格走高，而此处也很能代表OCR 与 RCR 价格差正在收窄这一趋势。

至于 13 区，可能只是 2021 年的一波热潮过去后，区域趋于平静。当时，Woodleigh Residences 和 Myra 备受瞩目，之前还有 Park Colonial（2019 年）。开发商或许还需要一段时间才会回到这一带。错过这些项目开盘的买家，随着它们陆续过了 Sellers Stamp Duty (SSD) 期，现在可能迎来“第二次机会”。

租赁地契公寓价格回落（11 至 20 年）

平均 $PSF

地区	2023 Q2	2023 Q3	2023 Q4	2024 Q1
1	$2,007	$2,179	$2,068	$1,969
2	$2,273	$2,161	$2,078	$1,983
3	$1,999	$2,077	$2,061	$2,052
4	$1,941	$1,780	$1,800	$1,838
5	$1,519	$1,572	$1,599	$1,508
7	$2,151	$1,956	$2,033	$2,035
8	$1,815	$1,848	$1,733	$1,659
9	$2,195	$2,212	$2,214	$2,188
10	$1,888	$1,884	$1,943	$1,931
11	$1,980	$1,907	$2,009	$1,927
12	$1,657	$1,705	$1,769	$1,794
13	$1,709	$1,695	$1,696	$1,765
14	$1,614	$1,663	$1,637	$1,629
15	$1,876	$1,893	$1,979	$2,002
16	$1,504	$1,522	$1,553	$1,587
17	$1,245	$1,227	$1,201	$1,174
18	$1,307	$1,308	$1,348	$1,360
19	$1,364	$1,375	$1,403	$1,445
20	$1,823	$1,851	$1,870	$1,891
22	$1,569	$1,550	$1,606	$1,633
23	$1,468	$1,425	$1,396	$1,422
25	$1,164	$1,157	$1,196	$1,157
27	$1,194	$1,167	$1,202	$1,207
28	$1,296	$1,307	$1,324	$1,345

季度变动

地区	2023 Q3	2023 Q4	2024 Q1	平均表现
8	-5.0%	-3.8%	-4.6%	-4.5%
11	1.8%	-6.2%	-4.3%	-2.9%
13	-1.5%	-2.1%	-2.2%	-1.9%
23	-9.0%	3.9%	0.1%	-1.7%
7	-8.3%	1.1%	2.1%	-1.7%
16	-2.9%	-2.1%	1.9%	-1.0%
5	-3.7%	5.4%	-4.1%	-0.8%
2	8.6%	-5.1%	-4.8%	-0.4%
19	-0.5%	3.3%	-3.3%	-0.2%
4	3.5%	1.7%	-5.6%	-0.1%
1	0.8%	0.1%	-1.1%	-0.1%
27	3.0%	-1.6%	-0.5%	0.3%
15	-2.2%	3.0%	0.4%	0.4%
25	-0.2%	3.1%	-0.6%	0.8%
17	3.9%	-0.8%	-0.4%	0.9%
14	-0.8%	0.1%	4.0%	1.1%
18	1.5%	1.0%	1.1%	1.2%
12	0.9%	1.3%	1.6%	1.2%
20	0.1%	3.0%	0.9%	1.3%
22	-1.2%	3.6%	1.7%	1.4%
3	1.2%	2.0%	2.2%	1.8%
28	0.8%	2.0%	3.0%	1.9%
10	0.9%	4.5%	1.1%	2.2%
9	2.9%	3.7%	1.4%	2.7%

8 区（Farrer Park、Serangoon Road）正等待 Piccadilly Grand 落成（TOP in 2026），除此之外的市场活动略显平淡。该区公寓的主要卖点是靠近市中心，部分项目——如 Uptown @ Farrer——更偏向租赁市场。除了 Farrer Park 的变化外，区域也将迎来更多升级，例如近期的$50 million City Square Mall 翻新。

话虽如此，该区也可能面临隐忧，因宏观经济逆风或将影响 CCR 与 RCR 的租赁市场（经济转弱导致企业缩减规模，往往意味着更少的外籍租客与更低的住房配额）。

这同样适用于 11 区（Newton、Bukit Timah），这一带属于真正的 CCR。尽管是成熟的核心地段，但更高的 ABSD 可能正逐步影响在此占有相当比例的外国买家。

租赁地契公寓价格回落（21 至 30 年）

平均 $PSF

地区	2023 Q2	2023 Q3	2023 Q4	2024 Q1
1	$1,934	$1,915	$2,042	$2,077
2	$1,785	$1,848	$1,933	$1,877
3	$1,589	$1,630	$1,710	$1,667
4	$1,768	$1,784	$1,648	$1,810
5	$1,345	$1,414	$1,279	$1,352
7	$1,612	$1,457	$1,479	$1,529
8	$1,321	$1,407	$1,390	$1,383
9	$1,733	$1,648	$1,512	$1,737
10	$1,827	$1,691	$1,819	$1,752
11	$1,891	$1,900	$1,950	$2,016
12	$1,378	$1,444	$1,414	$1,461
14	$1,279	$1,284	$1,333	$1,303
15	$1,566	$1,571	$1,603	$1,622
16	$1,247	$1,173	$1,248	$1,275
18	$1,019	$1,059	$1,058	$1,090
19	$1,089	$1,144	$1,146	$1,134
20	$1,339	$1,425	$1,362	$1,455
21	$1,451	$1,358	$1,545	$1,459
22	$1,125	$1,027	$1,124	$1,095
23	$991	$1,037	$1,048	$1,064
25	$912	$941	$926	$937
26	$901	$1,116	$1,148	$1,173
27	$889	$952	$922	$948
28	$980	$1,042	$943	$991

季度变动

地区	2023 Q3	2023 Q4	2024 Q1	平均表现
21	-9.6%	1.5%	3.4%	-1.6%
16	-7.5%	7.6%	-3.7%	-1.2%
27	-8.8%	9.4%	-2.5%	-0.6%
9	5.1%	-9.5%	5.6%	0.4%
28	-4.9%	-8.3%	14.9%	0.6%
11	-6.4%	13.8%	-5.6%	0.6%
15	0.4%	3.8%	-2.3%	0.6%
26	6.3%	-9.5%	5.1%	0.6%
8	-5.9%	6.4%	2.1%	0.9%
23	3.2%	-1.6%	1.2%	0.9%
5	0.9%	-7.6%	9.8%	1.0%
19	0.3%	2.1%	1.1%	1.2%
2	5.0%	0.2%	-1.0%	1.4%
14	6.5%	-1.2%	-0.5%	1.6%
22	2.6%	4.9%	-2.5%	1.7%
10	3.5%	4.6%	-2.9%	1.7%
4	4.8%	-2.1%	3.4%	2.0%
25	0.5%	2.6%	3.4%	2.2%
20	7.1%	-3.1%	2.9%	2.3%
3	3.9%	-0.1%	3.0%	2.3%
18	4.7%	1.1%	1.5%	2.4%
7	-1.0%	6.6%	1.7%	2.5%
12	6.4%	-4.4%	6.8%	2.9%

21 区（Clementi、Upper Bukit Timah）似乎位居榜首，但这主要归因于 2023 Q2 与 2023 Q3 之间的季度大幅下滑，可能与该屋龄段的成交量较低有关。

16 区有些出乎意料，因为 Bayshore 一带表现一直不俗。这里规划成为一个新枢纽，但目前相对不便达，且配套不足（除可通往海滩外）。在某种程度上，我们也在想，价格回落是否部分与 Long Island Project 的公布有关；未来它可能会遮挡此处临海公寓（The Bayshore、Bayshore Park、Costa Del Sol）的景观。

无论如何，近期如 Sceneca Residence 与 Sky Eden @ Bedok 等新盘，或将在不久的将来再次带动价格。

租赁地契公寓价格回落（30+ 年）

平均 $PSF

地区	2023 Q2	2023 Q3	2023 Q4	2024 Q1
1	$1,718	$1,598	$1,497	$1,586
2	$1,058	$1,093	$1,247	$1,082
3	$1,529	$1,565	$1,596	$1,523
5	$1,193	$1,287	$1,274	$1,256
7	$1,204	$1,032	$1,218	$1,206
9	$2,387	$1,167	$1,879	$1,921
10	$1,725	$1,575	$1,630	$1,678
11	$1,314	$1,256	$1,223	$1,254
14	$1,230	$1,297	$1,272	$1,441
15	$1,184	$1,204	$1,198	$1,221
16	$1,221	$1,275	$1,242	$1,252
17	$1,018	$908	$942	$1,029
18	$916	$854	$908	$919
20	$1,084	$1,155	$1,106	$1,138
21	$1,167	$1,245	$1,118	$1,314
22	$925	$1,025	$1,077	$1,128
26	$1,194	$1,197	$1,295	$1,278
27	$907	$936	$971	$950

季度变动

地区	2023 Q3	2023 Q4	2024 Q1	平均表现
1	-7%	-6%	6%	-2%
18	-4%	-3%	2%	-2%
27	-9%	3%	3%	-1%
16	2%	2%	-5%	0%
3	-7%	6%	1%	0%
26	-11%	4%	9%	1%
22	4%	-3%	1%	1%
5	-14%	18%	-1%	1%
11	2%	-1%	2%	1%
7	3%	14%	-13%	1%
21	3%	4%	-2%	2%
14	7%	-4%	3%	2%
10	8%	-1%	-1%	2%
15	0%	8%	-1%	2%
20	-51%	61%	2%	4%
17	7%	-10%	18%	5%
2	5%	-2%	13%	6%
9	11%	5%	5%	7%

1 区位于 CBD 核心，目前正面临前述问题：强烈的经济逆风，加之外籍买家的高 ABSD 税率。我们预期这会在短期内略有恶化，或直到市场适应最新的降温措施。不过，对于着眼长期的房东而言，这也可能是一个机会。

不过，对大多数以家庭自住为目的的买家而言，1 区价格回落的吸引力可能较小，因为这里更多是商业枢纽而非居住区（除非是希望享受 Boat Quay 夜生活的年轻伴侣或单身人士）。

18 区（Pasir Ris、Tampines）一向以相对可负担著称，但我们预期 Tampines Central（东部的区域性枢纽，靠近 MRT 站）附近的公寓，可能会逆势而上，不受回落影响。

请记得，对于剩余租期 60 年或以下的公寓，你可能会获得较低的贷款额度——因此即便标价更低，现金支出反而可能更高。

在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。

如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约一对一咨询。

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Ryan J. Ong

A seasoned content strategist with over 17 years in the real estate and financial journalism sectors, Ryan has built a reputation for transforming complex industry jargon into accessible knowledge. With a track record of writing and editing for leading financial platforms and publications, Ryan's expertise has been recognised across various media outlets. His role as a former content editor for 99.co and a co-host for CNA 938's Open House programme underscores his commitment to providing valuable insights into the property market.