您好，Stacked Homes，
我想就从财务稳健性与适配性角度，咨询升级到公寓的可能性。
目前在 Saint George Towers 拥有一套 4 房式 HDB。已于 January 2024 刚达到 MOP。该 BTO 项目的最近成交已达 1.12 million。
- 我 35，我丈夫 40。
- 我的 HDB 尚余贷款为 321,286.80。
- 我们两人的当前 CPF OA 约为 100k。
- 我们每月合计薪资收入为 SGD 22,250。
鉴于我不希望为下一套公寓额外支付现金，能否建议我们下一步的最佳选择？以及我们的可负担范围？
非常感谢。如需更多信息，请告知。
（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）
您好，感谢来信！
先做个简单自我介绍。我叫 Joshua，是一名数据/技术爱好者，已在行业工作 4 年。在此期间我协助过许多像您这样的 HDB 业主，因此理解您可能的顾虑。很高兴您在行动前先评估财务/可行性，我会尽力协助。
您邮件中提到几个问题，我很乐意解答，我们将按以下内容展开：
- 可负担能力
- 注意事项
- 可能的选择
我们先评估您的可负担能力。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项——客观分析，不带立场。
没有任何义务，只是让你更清晰。
点击了解更多 这里。
可负担能力
在开始前，需要说明的是，我会基于若干假设来补足计算中的空白。
本次情境的假设如下：
- 您希望继续留在同一片区
- 目标公寓为 3 房，面积与现住房相当或更大
- 你们二人的收入相同
- 二人均无计入 TDSR 的其他债务
由于目标是不追加现金，我将先计算潜在售屋所得。该金额可用于抵扣下一套房的购置费用。
Saint George’s Towers 的 4 房最近成交介于 $995K 至 $1.158M。假设您的单位位于中层，我将以 $1,051,000 作为参考售价。
来源：HDB
| 项目 | 金额 |
| 出售价格 | $1,051,000 |
| 减：中介费（房价的 2% + 9% GST） | $22,911 |
| 减：律师费 | $3,500 |
| 尚余贷款 | $321,286 |
| 售屋所得（现金 + CPF） | $703,303 |
接下来计算您的可负担能力。
联合可负担能力
| 项目 | 金额 |
| 以年龄 35 与 40、合计月入 $22,250、利率 4.85% 计算的最高贷款额 | $2,220,089 (27-year tenure) |
| 售屋所得 | $703,303 |
| 当前 CPF OA | $100,000 |
| 贷款 + 现金 + CPF 合计 | $3,023,392 |
| 基于 $3,023,392 的 BSD | $121,003 |
| 估算可负担金额 | $2,902,389 |
注意事项
以您现有资金与收入水平，联合可负担能力足以从容升级至公寓。不过，若选择把贷款拉到上限，其贷款额度将明显高于当前 HDB。面对较高利率、房产税与物业费的叠加，月供压力可能需要您在生活方式上作出调整。
更高的开支负担也会在出现重大人生变化时暴露风险，例如休假、购车或迎接新生儿。
买方印花税
需牢记，在出售现住宅并购买下一套房产的过程中，会有诸如公寓的期权费（Option Fee）、律师费以及 Buyer Stamp Duty (BSD) 等费用。视买入价而定，BSD 可能是一笔不小的金额。
对于转售房产，BSD 需先以现金支付；但之后可申请从 CPF 账户报销。
以下计算将假设你们均有足够资金先行垫付上述必要费用。
转售时间线
另一个要点是出售与购置的时间安排。若要释放现有房产中占用的资金用于下一套购买，应先于购买公寓前完成 HDB 的出售交割。若无法做到，可考虑申请过渡贷款（Bridging Loan）。需注意只有在 HDB 批准信发出后方可申请，且此类贷款利率通常高于常规按揭。
对于 HDB，买卖双方可同意在完成交割后最多延长居住 3 个月。但鉴于您希望仅用售屋所得而不追加现金，倘若目标物业的卖方也需要延长居住，可能会带来协调难度。此外，如您需要时间进行装修，也会进一步延后入住时间。因此务必事先厘清这些细节。
若卖方需要延长居住，您可能需要先搬至临时住所，以便从现住房过渡到下一套。期间可能需将物品暂存，并在公寓或服务式公寓居住约 3-6 个月。
为更准确评估此举是否符合您的目标，我们来看一套与现住房面积相近的 3 房公寓所涉及的财务承诺。
财务测算
以位于 Boon Keng MRT 与 Potong Pasir MRT 附近的两个项目为例：Eight Riversuites 与 The Poiz Residences。
与周边项目相比，Eight Riversuites 是距离 Boon Keng MRT 站最近的唯一中型项目，便利性与您当前住处相近；而其他附近项目与 MRT 的距离与便利性逊色，且以小户型为主。
| 项目 | 产权年限 | 租约起始年 | TOP | 3 房均价 (2023) |
| The Poiz Residences | 99 年 | 2014 | 2018 | $2,137,500 |
| Eight Riversuites | 99 年 | 2011 | 2016 | $1,790,500 |
两者的价差，为我们在不同价位下分析财务承受度提供了良好的案例。
| Eight Riversuites | ||
| Year | Avg PSF | YoY Growth |
| 2018 | $1,519 | – |
| 2019 | $1,401 | -7.70% |
| 2020 | $1,481 | 5.70% |
| 2021 | $1,446 | -2.40% |
| 2022 | $1,549 | 7.10% |
| 2023 | $1,722 | 11.20% |
| 2024 | $1,830 | 6.20% |
| Average growth rate | – | 3.35% |
| The Poiz Residences | ||
| Year | Avg PSF | YoY Growth |
| 2018 | $1,324 | – |
| 2019 | $1,535 | 16.00% |
| 2020 | $1,684 | 9.70% |
| 2021 | $1,699 | 0.90% |
| 2022 | $1,784 | 5.00% |
| 2023 | $1,887 | 5.70% |
| 2024 | $1,982 | 5.00% |
| Average growth rate | – | 7.05% |
尽管 Eight Riversuites 的平均增速低于 Potong Pasir 的对比项目，但其平均增速仍高于 10 年期非有地私宅表现的 2.9%。
财务拆解
选项 1：The Poiz Residences 的 3BR ($2,137,500)
鉴于首要目标是不额外出现金，我将优先以售屋所得抵扣需以现金支付的项目。
购置成本
| 项目 | 金额 |
| 售屋所得 | $703,303 |
| 减：BSD（基于 $2,137,500） | $76,475 |
| 减：律师费 | $3,500 |
| 剩余现金 + CPF | $623,328 |
所需贷款
| 项目 | 金额 |
| 购买价 | $2,137,500 |
| 剩余现金 + CPF | $623,328 |
| CPF OA | $100,000 |
| 所需贷款 | $1,414,172 |
| 27 年期、利率 4% 的每月按揭 | $7,145 |
若使用 CPF 资金偿还月供：
夫妻 CPF OA 供款：$2,856（依据 01 Jan 2024 起实施的新 CPF OA 供款调整，参考 35 至 45 岁组别）
您每月需以现金支付的金额（不含物业费与水电费）约为 $4,289。
由于您未说明持有期，我将以 5 年为计算假设。
发生费用
| 项目 | 金额 |
| BSD | $76,475 |
| 利息支出（假设 27 年期、利率 4%） | $267,524 |
| 物业费（假设 $400/月） | $24,000 |
| 房产税 | $21,290 |
| 总成本 | $389,289 |
选项 2：Eight Riversuites 的 3BR ($1,790,500)
购置成本
| 项目 | 金额 |
| 售屋所得 | $703,303 |
| 减：BSD（基于 $1,790,500） | $59,125 |
| 减：律师费 | $3,500 |
| 剩余现金 + CPF | $640,678 |
所需贷款
| 项目 | 金额 |
| 购买价 | $1,790,500 |
| 剩余现金 + CPF | $640,678 |
| CPF OA | $100,000 |
| 所需贷款 | $1,049,822 |
| 27 年期、利率 4% 的每月按揭 | $5,304 |
若使用 CPF 资金偿还月供：
夫妻 CPF OA 供款：$2,856（依据 01 Jan 2024 起实施的新 CPF OA 供款调整，参考 35 至 45 岁组别）
您每月需以现金支付的金额（不含物业费与水电费）约为 $2,448。
同样，我将假设持有 5 年。
发生费用
| 项目 | 金额 |
| BSD | $59,125 |
| 利息支出（假设 27 年期、利率 4%） | $198,599 |
| 物业费（假设 $400/月） | $24,000 |
| 房产税 | $14,260 |
| 总成本 | $295,984 |
总结
以您的财务状况而言，在不额外出现金的前提下升级到公寓是可行的，这也为兑现您在 HDB 上取得的可观增值创造了机会。然而，转向公寓意味着更细致的财务管理与可能的生活方式调整。我以两个不同价位的公寓为例，展示了该路径的可行性与潜在成本。
我也分享了升级过程中需留意的潜在坑点——尤其是交易时间线与买方印花税。
除此之外，关键在于挑选合适项目，这涉及诸多考量。理想项目的选择需要更深入了解您的具体需求与偏好。上述案例有助于理解持有成本，但若能结合您的实际情况给出个性化建议，将更具参考价值。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
如果你只是有个问题，或想分享你的想法，也欢迎写信给我们：stories@stackedhomes.com —— 我们会阅读每一封来信。
本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
0 Comments