去年走访 Teacher's Housing (Landed) Estate 时，我不禁注意到旁边地势略高处的公寓（Meadows @ Peirce）。Meadows 享有 Teachers Housing Estate 的许多优势（贴近自然、环境静谧），但由于坐落在房屋之上，它也避免了 Teacher’s Housing Estate 因位于低洼地带而存在的一些问题（如风力不足、积水等）。我确实很喜欢 Teacher’s Housing Estate，因此也很好奇 Meadows @ Peirce 会是怎样的。
Meadows @ Peirce 由 UOL 开发，共 479 个永久地契单位，让我想起了现代版的 Clementi Park（但坐落在 D26 Thomson/ Lentor 一带）。两者都：
- 永久地契
- 单位数不到 500 套
- 以其楼龄而言，拥有非常 宽敞 的用地（没错，Clementi Park 的占地为 973,984 平方英尺，而 Meadows 为 460,986 平方英尺，但 Meadows 于 2012 年落成，足足晚了 26 年；2010 年之后能找到如此大占地、低密度的项目已相当罕见。
- 单位面积也相当宽裕：根据 Edgeprop，Meadows 至少有 67 个单位超过 2000 平方英尺，但需注意这类户型通常也配有相当可观的户外空间
- 附近只有 1 所小学（在 1KM 范围内，Meadows 倒是有 4 家托儿中心，且在 500m 之内。）
- 由于身处/邻近 有地 住区，被视为“安静”的 项目
- 按新加坡人的标准而言，与 MRT 的步行距离并不算近（不过需注意，Meadows 距 Lentor MRT 步行约 20 分钟——在本地炎热天气下勉强可行——而 Clementi Park 距 Clementi MRT 则需步行约 30 分钟。）不过，Meadows 门口就有巴士直达 Lentor MRT。反观 Clementi Park 附近没有巴士站，但社区有专线接驳至 Clementi MRT/Mall（而且班次相当频密，每半小时一班）。
从市区驱车前往 Meadows @ Peirce 是段很惬意的路程：道路笔直宽阔，部分路段两旁绿树成荫。可以说是新加坡最适合驾车的一条路之一，让人几乎有在外地自驾度假的错觉。不过也要当心，喜欢这条路线的骑行者很多（周末也有不少重型卡车和货车经过），务必小心驾驶。另一个要点是，若你从市区经 Adam Road 驶来，需要在前方 U-turn 才能进入公寓：问题不大，正前方就有红绿灯，掉头很方便。
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Meadows 与周围的绿色景观融为一体。事实上，外侧树木繁茂，几乎让人意识不到这里还有一座公寓。树叶甚至挡住了公寓的名字。对于住户来说问题不大，但你的访客第一次来访时可能会一不小心开过头。
让我立刻注意到的一点是，Meadows 虽然体量不小，但进出仅设有一条车道。这很可能导致出入高峰时出现排队。我在周六早上 7 点多到访时，为了在保安处登记而停在大路边，结果后面有 2 辆可怜的车也被迫等待。如今大家网购频繁，这很可能成为住户回家时的常见情形。（从公寓驶出也会排队，因为 Upper Thomson Road 车流繁忙，车辆无法立刻并入主路。公寓还有另一个出入口，但我两次来访时都未启用。）
值得欣慰的是，停车场相当充裕，这是少数新项目中访客车位数量还算体面的案例之一（住户为全覆盖停车，访客为室外（平行）车位）。
不过，真正令人印象深刻的是 Meadows @ Peirce 的各类设施，布局周到、园林精致。你常会听到公寓号称“度假式生活”，但 Meadows 是我参观过的第一个真正让这种感觉落地的项目。下文用照片来说话。
设施位于高于道路的层面，这既有助于隔绝车流噪音（Upper Thomson Road 车流很大），也为住户提供更多私密性。朋友父母就住在这条路下去一点的地方，靠近 Peirce Reservoir 的位置偶尔会有野猪出没——尽管今年早些时候曾有 1 头野猪游到马来西亚，但我不确定它们是否已经学会爬台阶，所以这里或许不成问题？
不过，它前面就有一个游乐场，因此在朝内的单位，要找到真正安静的户型并不容易，因为一侧是儿童泳池，另一侧是儿童游乐场。我两次来访时，设施虽不拥挤，但噪音足以让朝内的单位听得一清二楚。（虽然 实话说，有些单位传出的声音甚至比孩子们还要大！）
我喜欢这里多数设施都不止一处。例如有 2 个泳池、至少 2 个室内健身房和 2 处户外健身区等。这有助于分散人流，避免设施过度拥挤。（不过供参考：没有网球场。）
需要提一下的是，项目刚 TOP 时，网上曾有关于保养维护不尽如人意的评论，但我两次参观并未发现相关问题。
相反，一切看上去都相当整洁！不知你所住的公寓如何，但我家公寓的园丁可没这么细致。尽管管理积极，但似乎并不苛刻——许多一层单位都能看到个性化的布置（例如有的定制了门牌标识，有的在自家门前的绿带里种上喜欢的植物等）
还需注意的是，尽管谈到 Meadows 时大家常与“宁静”相联想，但临路单位恐怕并非如此。我两次来访，车流声几乎不曾停歇。项目“前排”（靠 Upper Thomson Road）与“后排”（靠 Teachers Housing Estate）在噪音水平上有明显差异。
相对安静的户型面向有地住宅，但会在早晚分别受到部分日照。如果你要找的是纯正南北朝向的单位，那应选择朝内的那些（编号：01-11 和 45-55）。
在结束前，还有几点需要注意：
Meadows @ Peirce 是至少 3 个不允许吸烟的公寓之一，即便是在自家阳台也不行。这里的管理看起来相当积极，公共区域也有不少告示提示应/不应做的事项。（例如在位于朝内单位之间的泳池旁座位区，就有提示请大家注意控制音量。）
- Meadows 的成交量健康，2021 年有超过 20 笔买卖。（点击此处查看历史成交数据。该链接也展示了户型构成（例如 1 房与 2 房的数量等），若你将来计划转售，这些信息很有参考价值。）
- Meadows @ Peirce 并非“千篇一律”的项目，许多单位都有其独特之处：例如有些顶层复式的电梯可直达两层，有些则不行。另外，似乎有 3 个（2 层）单位拥有面向（较小）泳池的私人“观景平台”等（当你将来转售时，这或许会是个优势，因为不必担心与市场上过多同质单位直接竞争。）
- Meadows 周边有不少空置地块：好消息是，新开发通常会带动附近公寓的价格。据 Edgeprop，Lentor Hills Road Parcel A（99 年地契地块）的保本价约为 $1,749 psf。坏消息是，住户可能要与持续数年的施工相伴。
我们的 Meadows @ Peirce 探访到此结束。如果这个项目吸引了你的目光，需注意在撰文时市场上仅有 5 个待售单位（另有 2 个待租）。下周再会，我将继续探看联排/排屋！
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