| 项目： | The Scotts Tower |
|---|---|
| 地区： | 09 |
| 地址： | Scotts Road |
| 地契： | 103年租赁权 |
| 单位数量： | 231 |
| 占地面积： | 65,665 平方英尺 |
| 开发商： | Far East Success Development Pte. Ltd & Whitewater Properties Pte. Ltd. |
| TOP： | 2016 |
把工作与居住合二为一一直不易实现，但随着近期 Covid-19 的影响，我们或许会看到此类概念开始再度走俏。
于是就有了 The Scotts Tower。
这个 SOHO（Small Office, Home Office）项目提供 1 至 3 卧以及顶层公寓，层高最高可达3.35 米。
坐落在 CBD 边缘，这个 231 户的项目距离 Orchard Road 仅需几分钟步行即可达。
自 2016 年 TOP 以来，The Scotts Tower 以高达 31 层的高度带来壮丽视野，同时其标志性外立面也为周边街区增添了一抹“风采”。
有这样的条件，入住此项目的成本自然不低——平均单位估值高达$2,581psf，可谓是不菲。
关于公寓的细节我们稍后会深入探讨，但先来看看项目的整体环境。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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The Scotts Tower 内部导览
| 地下停车场 | 咖啡馆 | 停车场 |
| 车道上下客区 | 健身房 | 按摩浴池 |
| 泳道池 | 电梯大堂 | 主入口 |
| 亭阁 | 泳池甲板 | 24小时安保 |
| 空中酒廊 |
如果你对建筑感兴趣，Archdaily大概会是你了解全球地标性建筑的常备读物。新加坡目前有 23 个项目上榜，The Scotts Tower 与Duo Residences、Marina One、以及The Interlace等新加坡名作同列其间。
不可否认，The Scotts Tower 的存在感极强。先声明我并非建筑专家，但我确实觉得这栋楼的设计很顺眼。不像一些更著名、但容易两极分化的作品（如 The Interlace），我想多数人都会觉得它相当英俊耐看。
它由知名建筑事务所 UNStudio 设计（其代表作还包括V on Shenton、Raffles City Hangzhou 和 Qingdao World Horticultural Expo Theme Pavilion）。如果你是粉丝，会留意到些熟悉的笔触：正立面覆以光泽深蓝玻璃，弧线阳台在不同交点探出，层次鲜明。
更有利的是，它的紧邻环境并没有特别出众的建筑——使它愈发抢眼。对面 Environment Building 年代已久，Trendale Tower 也是外露砖面相当显旧。Reignwood Hamilton Scotts（就是那座可以把车停在客厅旁边“展示”的）或许能算个例外，但在我看来更像是战利品式的资产，而非设计之美的代表。
大理石地砖从地面延伸至墙面包覆，成为大堂墙体的一部分。如果你夜间驾车经过，会注意到底层与 25 层 Sky Terrace 的潮流灯光会以不同色调映射。它确实为这个地方增添了不同的气质——年轻客群应该会喜欢这样的灯光效果。
先从 The Scotts Tower 的正门说起。它位于 Scotts Road 沿线，入口其实相当不显眼。若是第一次来，很容易错过。加之 Scotts Road 车速通常较快，也不太“帮忙”。
入口还有点不按常理出牌：它是单行道——出口则设在 Cairnhill Road。我相信这其中有其实际考量，但这也意味着在高峰时段 Cairnhill 路口较拥堵时，你可能会觉得不太方便——若能从 Scotts 出口会更理想。
如果你是住户，可以直接通过闸门驶入地下车库。其他访客则需绕行至下客点一侧。
从第一印象来看，还是挺好的。除了左侧的 Scotts 28 外，几乎是开阔无阻的景观——对面 Goodwood 属于低矮的有地住宅区。
旁边还有一条通往 Scotts Road 的侧门步道。如果你要步行前往 Shaw 或 Far East 一带，这会是最快的方式。
这里还有个值得一提的特色：Palm Court 两侧的双楼梯，可通往上方的甲板层。
虽然 Palm Court 并无太多实用功能，但视觉效果确实很讨喜。或许摆上几张沙发，让人可以坐下感受氛围，会更完美？
仰望这座结构，会让我想起一艘直立的太空船，舷梯已经放下的模样。
The Scotts Tower 两侧分布着一系列泳池，其中这一座是 50m 泳道池。
它的造型不同于大多数泳道池。起始段较窄，中段显著加宽。
也许因为 The Scotts Tower 还未完全售罄，你会感觉这里很少会特别拥挤。整体氛围像是一家时尚的现代城市酒店——仿佛周末度假一般。
在建筑的另一侧，你会找到儿童池、休闲池、生物池以及水疗池。这一座就是休闲池，因此池畔排放了较多日光躺椅。
令人意外的是，这里没有池畔遮阳伞。
若手边没有总平面图可参考，你很难一眼认出这是儿童池。它其实只是一个独立的小泳池，被定义为儿童池，但并无任何“儿童化”的元素。
不过这并非坏事——The Scotts Tower 很清楚自己的客群定位，我更喜欢这种专注。
考虑到底层就有多座泳池，我认为住户有足够空间自在游走，也能保有一定的私密度。
话虽如此，以 65,665 平方英尺的占地而言，即便只有 231 户，The Scotts Tower 的地块也算不上宽裕。作个参照，Cyan（同为 FEO 项目）占地 161,000 平方英尺，单位略多为 278 户。
靠近泳池处设有不同的亭阁。这一座是用餐舱——说白了就是更具未来感的用餐亭。
概念其实挺独特——介于室内与户外之间用餐，同时还能享受空调。你甚至可以拉上窗帘，增加私密性。
不那么可取的一点是，餐桌与椅子的设计较为普通，与目前看到的整体设计感并不完全契合。
除了用餐舱，附近还有健身舱。再强调一次，这其实就是更“花哨”的健身房叫法。
如果你热衷力量训练，这里并不算令人兴奋——只有一台多功能综合训练器。虽有不错的自由重量空间，我也不太理解为何没有配置更多。
对于更偏向高强度有氧训练的人，这里的器械种类基本能满足。
与用餐舱一样，健身舱也是可开可合的概念。如果你喜欢“热汗淋漓”，至少有这个选择。
不过，作为常去健身房的人，我得说把健身房设在 25 层的 Sky Terrace 会更可惜——那里的景观会很惊艳。
这里还有会议舱，同样采用半室内/室外的设计。
最后是按摩舱。虽然该有的配备都有，但（很遗憾）并不含驻场按摩师！
底层设施的最后一项是户外健身区。毫不意外，这里并没有儿童游乐场——考虑到地块有限与客群定位。
进入楼内，室内多为大理石与利落的木饰面。与多数高端项目一样，常规办公时段提供礼宾服务。
接着来到设于“空中大堂”的按摩池（这个术语有些有趣，毕竟它其实就在二层）。
空间还算不错，且与其他区域分隔开来，私密与安静度更佳。
或许这里不是全栋景观最佳的位置，但若你寻求片刻独处，这里是不二之选。
让我们上到 The Scotts Tower 的重头戏——25 层的空中露台。
整层空间只为一件事而设——饱览奢华景致。
话说回来，我更希望把绿植摆在按摩池后方，这样既能形成私密“外壳”，也不妨碍你眺望 Cairnhill 区域。
喷射力度如何我无法证实，但这里看起来确实是个相当放松的去处。
在面向 Scotts Road 的一侧，你会找到空中吧台与休息区。
这里提供多处座位，方便你尽情观景。很可惜我未能在夜晚拍到照片。但与下方空中大堂一样，夜晚会有不同色调的灯光投射。
这层最后一个值得一提的角落是泳池。它的尺寸并不适合划长距离，但能在高空中泡在水里放松，本身就是一种奢侈。
与按摩池类似，我不太理解这里为何把花槽放在这个位置——在池中时，它会把整个视野都挡住。
当然，躺在躺椅上时又是另一番风景。
The Scotts Tower 的景观，一览无遗。
在进入户型评测前，我必须提一下 The Scotts Tower 电梯的一个奇怪安排。根据你所处的楼层，未必都有直达空中露台的电梯。所以若你打算经常使用那里，需要留意选择有直达电梯的楼层。
除此之外，每个电梯大堂都配有空调——这种豪华配置通常只在酒店里见到。
The Scotts Tower 两卧户型评测
本户型面积为 807 平方英尺，比一般常见的两卧略大。然而布局较非常规，因为第二间房被打开，展示为工作区。
不过，外凸的公共浴室让入门前的空间形成一个不太好利用的“尴尬”形状。
踏入室内的第一感觉是相当宽敞。或许是因为我习惯了玄关与厨房合并的设计，这样的分离令人眼前一亮。
另一个主要差异来自于高于平均的 3.35m 层高——对空间感受的提升非常明显。
本户型中，厨房台面被延伸，兼作餐桌。并非人人喜欢，但它确实让起居区能获得更多空间。
另外请注意，这是开放式厨房，如果烹饪较为“厚重”，需要打开阳台门与大门以形成对流。
以本项目的价位，人们有理由期待高于平均的厨房设备。除常见的烤箱、冰箱、洗烘一体机外，这里甚至还配备了酒柜。全套由高端品牌 Gaggenau 提供，这方面无需担心。
随着台面延伸，餐桌也能兼作操作台面，这样一来对多数人而言已足够。收纳空间也十分充裕。
客餐厅为标准的长方形布局，两者之间并没有实质分隔。
如上所述，由于餐区本质上与厨房合并，你会得到一个尺度相当不错的客厅。放置正规沙发、茶几与电视柜都绰绰有余。
此外，近乎落地的阳台门与开放式的第二卧也让起居区显得更为通透宽敞。
为保持建筑外观的一致性，这些白色面板不可或缺。可惜的是，它会挡住原本很棒的景观。当然，站在阳台上不成问题——但若你坐在客厅沙发上，就无法充分享受视野。
这里就是本户型的 SOHO 之处：通过加设平台来利用更高的层高。诚然，对大多数人来说，下方空间站立高度略显不足——但确实增加了空间的可用性。
好处是，下方平台的天花更低，营造出更温馨的工作氛围。
同样地，上层平台的顶高更低，基本不可能站立。再次强调，它可以营造舒适的卧室氛围，但并非人人适合。
就主卧而言，The Scotts Tower 的这间偏向较大一侧，但飘窗会侵占部分可用面积。
此外，衣柜朝向房门而非与床平行的常规摆位，也让柜前留出了更大的活动空间。
主浴室尺寸得体，配有雨淋与普通花洒的组合。
The Scotts Tower 三卧户型评测
本三卧户型为 1,227 平方英尺，考虑到阳台面积极小，整体尺度并不差。
与其他户型不同，三卧与顶层公寓配有私家电梯。本例中并无独立电梯厅——在此反而是优点，有助于保留更多室内空间。尽管我不太喜欢杂物房的位置。
你或许已经注意到这里设置了飘窗，所幸在最近的新盘中，这一元素正逐步被淘汰。
虽然在新加坡的炎热天气里未必最实用，我尤其喜欢本户型几乎“端到端”的整面玻璃——让你能尽情欣赏四周景致。此处倾斜的窗面在使用性上对你并无“助攻”，但这些角度也让起居区更显有趣。
与较小的两卧一样，若你坐着，阳台会挡住视线——这是为外立面设计所付出的代价。
这里把飘窗很好地利用为电视柜的一部分，从而节省了空间。但由于整段窗体向外倾斜，你需要把电视斜向摆放以居中。
虽然客厅看起来尺度不错，但请记得此 ID 样板把餐桌从中岛延伸出来。若你更想要更大的（或圆形）餐桌，就需要重新分配空间。
当然，这种安排在非用餐时间也很灵活，因为延伸台面能有多种用途。
对于常下厨的人，通常会更喜欢干/湿分离或至少封闭式的厨房。话虽如此，开放式更受偶尔下厨者青睐，配合中岛在视觉上确实更显格调。
厨房电器同样由 Gaggenau 配备，足以打动较高端的客群。从这里也能看出倾斜窗面与飘窗的弊端——在炉灶前站位会显得有些别扭。
工作/书房位于客厅后方。当然，如果你愿意，也可以把这里改回卧室。
与两卧类似，这里的平台也充分利用了 3.35 米的层高。布置同样温馨，只要你不打算站起来伸懒腰就好。
公共卧室尺寸不错，高层高让空间感更为显著。
这里采用风管式空调，会占用衣柜顶部部分高度。
主卧尺寸与常规预期相仿。飘窗依旧不是加分项，不过通过一些巧妙木作，也可改造为书桌/梳妆台。
可惜这里没有浴缸，但必须说——台盆尺寸非常慷慨。对于需要同时使用浴室的伴侣而言，非常实用。
The Scotts Tower 位置解读
位于 CBD 边缘，The Scotts Tower 坐落在新加坡最早的“繁华地带”——第 9 区。
这里云集豪华酒店与优质建筑，第 9 区以强大的购物氛围与奢华生活方式著称。
当然，这也意味着一件事——价格自然更“陡峭”。The Scotts Tower 也不例外（价格我们会在后文评测）。
本项目的亮点包括：距离 MRT 很近、区域内覆盖各教育阶段的学校丰富，以及项目本身的诸多高端配套。
尽管如此，它的位置也有我称之为“发达国家困境”的小问题。换言之，不能说是一出门就到位的“极致便利”。走到 Far East Plaza 与 The American Club 等地还算近，但若要再往前到 Ion Orchard 等热门地点，在新加坡炎热天气下，这 10 分钟的步行也可能颇为“艰巨”。
公共交通
| 公交站 | 服务线路 | 距离公寓（及预计步行时间） |
| ’Opp Env Bldg’ | 5, 54, 124, 143, 162, 162M 167, 167e, 171, 700, 700A, NR1 | 110m，步行 1 分钟 |
| ’Env Bldg’ | 5, 54, 124, 143, 162, 162M 167, 167e, 171, 518, 518A, 700, 700A | 210m，步行 3 分钟 |
最近的 MRT： Newton MRT – 470m，步行 5 分钟
诚然，贴近 MRT 的单位常会遭遇随之而来的噪音困扰，但 The Scotts Tower 的距离恰好避开了这一点，同时又足够近，便于通行。
此外，Newton MRT 为地下线——不仅释放了宝贵的地面空间，也减少了对邻近项目的噪音影响（对于在此考虑邻近项目的读者而言尤为重要）。
再者，作为城边项目，从这里乘公共交通前往市中心相当高效。
乘公交跨 2 站到 Orchard MRT 仅需 2 分钟（不过我相信住在这里的意义正是可以走到并走逛 Orchard！）
继续延伸这个逻辑，到 CBD 的路程也不长——从 Newton MRT 出发，跨 5 站约 9 分钟即可直达 Raffles Place MRT。
驾车出行
| 主要目的地 | 距离（及预计高峰期车程） |
| CBD (Raffles Place) | 4.8km，车程 9 分钟 |
| Orchard Road | 1.1km，车程 2 分钟 |
| Suntec City | 5.1km，车程 11 分钟 |
| Changi Airport | 24.8km，车程 26 分钟 |
| Tuas Port (By 2040) | 36.2km，车程 40 分钟 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 15.5km，车程 21 分钟 |
| Mediapolis (and surroundings) | 7.8km，车程 15 分钟 |
| Mapletree Business City | 7.7km，车程 15 分钟 |
| Tuas Checkpoint | 27.2km，车程 32 分钟 |
| Woodlands Checkpoint | 19.2km，车程 23 分钟 |
| Jurong Cluster (JCube) | 14.9km，车程 21 分钟 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 20km，车程 23 分钟 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 6.2km，车程 13 分钟 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 20.2km，车程 24 分钟 |
*车程以高峰时段估算
临近车道出入口：2 个——1 个沿 Scotts Road，1 个沿 Cairnhill Road
总结：对于 231 户的项目有 2 个车行出入口或许令人欣喜，但 Cairnhill Road 的出口实为服务出入口，主出入口位于 Scotts Road。两条道路均为双车道，Scotts Road 还需并入附近的 Newton Circus 环岛——因此高峰期车流较大并不意外。尽管车流繁忙，这里的公共交通非常便利，周边多数公交线路都通往市中心更深处。
杂货超市
| 超市名称 | 距离（及预计步行时间） |
| Fairprice Finest – Scotts Square | 530m，步行 7 分钟 |
| Cold Storage – Orchard Hotel | 810m，步行 10 分钟 |
| Cold Storage – Takashimaya | 800m，步行 10 分钟 |
学校
| 教育层级 | 院校数量 |
| 学前（步行 1km 内） | 7 |
| 小学（车程 3km） | 6 |
| 中学（车程 3km） | 2 |
| 国际学校（车程 3km） | 5 |
| 初级学院（车程 5km） | 1 |
| 大学（车程 5km） | 3 |
| 理工学院（车程 10km） | 2 |
其他要点
- 复杂却令人印象深刻的建筑
本项目拥有一系列独特的建筑特征。
以底层为例——一整块抬升的楼板承担了上方 30 层的荷载，这与常规高层建筑自地面逐层升起的构造完全不同。
抬升的底板为住户提供了更大的自由活动空间，也让低区形成“通透视野”的概念（有点像Principal Gardens）。
整栋建筑由四根向内倾斜的柱子支撑，并采用“伸臂转换体系”来稳定结构（如下图所示）。
The Scotts Tower 的早期施工并不顺利——遇到了诸多问题，包括不理想的土质条件以及与 MRT 保护区的距离过近。
但在项目总结构工程师 Aaron Fong 及其团队的努力下，这些问题最终通过建设“第二代基础”得以解决。
（冷知识！施工期间采用了双环状支护墙，边挖掘裙楼地下层边小心移除软弱的黏土，同时避免对附近 MRT 隧道造成影响）
难怪 The Scotts Tower 的独特设计与工程特征为 Aaron Fong 赢得了 2017 年建屋与建设局（BCA）设计工程与安全卓越奖——他也是6 位获奖专业工程师之一。
- 种类繁多的配套……应有尽有
正如我近期常说的，我在努力淡化那种“配套丰富”的空泛表述，转而深入这些精彩配套的细节（即便这意味着我要亲自去“探店”……真是辛苦我了！）。
The Scotts Tower 住户能轻松抵达周边各种配套——从餐饮与影院，到众多人气购物中心（如 ION Orchard 与 Tangs Plaza）。
对于有孩子的家庭，无需过于担心寻找好学校。区域内各教育阶段的学校众多，最终更多取决于你与孩子的偏好……当然还有学位供给与偶尔的“抽签噩梦”（相信我，我懂你的痛）。
若家中有学龄前至小学阶段的孩子，你会更体会到附近学前中心与小学的便利。
最后，在当下大环境下，毗邻医疗与优质医疗服务的重要性也不可忽视。
沿 Orchard Road 的商场内分布着多家诊所，提供多样医疗服务。每家诊所车程不超过 4 分钟（最近的是 Shaw Centre 内的 Raffles Medical Clinic，步行 6–7 分钟）。
更方便的是，Mount Elizabeth Hospital 仅 5 分钟车程，5 公里范围内还有6家医院。无论居家或居家办公期间突发的医疗状况，都能快速就近处理。
The Scotts Tower 开发与总平面
吧台酒廊 | 派对甲板 | 健身舱 | 水疗池 |
| 户外用餐露台 | 烧烤舱 | 按摩舱 | 儿童池 |
| 会议舱 | 用餐舱 | 游泳池 | 游乐场 |
首先映入眼帘的是 Scotts Road 与 Cairnhill Road 都紧贴 The Scotts Tower。
若你首次认真考虑 The Scotts Tower 低楼层单位，务必观察两条道路的交通模式，并与自身作息匹配（例如：你是否会在高峰期出入/在家？）。
对于身处市中心的住宅而言，低楼层住户在周末遭遇一定的噪音干扰是难以避免的。
谈到住户，我们会发现 The Scotts Tower 有个有趣的住宅布局——由两道雄伟的“空中框架”把住宅垂直划分为 4 个分区。
这两道空中框架囊括了本项目的核心设施，并作为邻里交流的公共空间。
第一、二个分区叠置在下方的空中框架之上（“空中大堂”位于 1 与 2 层），并形成抬升底板。上方的第三、四个分区则由位于 25 层的第二道空中框架（“空中花园”）与下部区隔开来。
至于具体设施（遗憾在平面图上并不明显），The Scotts Tower 的低层设有郁郁葱葱的园景与多样泳池，包括 50 米泳道池、儿童池、按摩池、休闲泳池与水疗池。
如果你想在忙碌一天后小酌一杯，空中大堂还设有酒吧休息区。
再往上的空中花园，住户既可举办私密派对，也可在水疗池中放松——同时把小岛的城市天际线尽收眼底。
对于健身爱好者，The Scotts Tower 也配有露天健身、瑜伽平台与棕榈庭。
此刻，这座“垂直城市”似乎仅缺内置商业零售（类似Sengkang Grand Residences）。（当然，以本项目的户数，这并不现实）。
无论如何，位处市中心也意味着 The Scotts Tower 住户无需走远，便可觅得餐饮与娱乐。
最佳堆叠
户型分布
| 户型 | 单位数量 | 单位面积（sqft） | 管理费 |
| 1-Bedroom | 128 | 624-667 sqft | $540 |
| 2-Bedroom | 80 | 807-904 sqft | $540 |
| 3-Bedroom | 20 | 1,227-1,389 sqft | $630 |
| Penthouse | 3 | 2,960-3,315 sqft | $900/$990 |
对于一栋 31 层的住宅而言，第一眼看去，The Scotts Tower 并不像只有 231 户。
实事求是地说，内部结构（占据大量空间）主要用于强化建筑稳定性。
正如前述，住宅单元被分为 4 个上下堆叠的分区（或“邻里”）。
参照上图，你会发现“邻里 1”为 City Loft 1 卧，“邻里 2”为 City View 2 卧，“邻里 3”为 Park View 3 卧。
最顶端是 3 套精致的 Sky Park 顶层单位，并拥有各自的屋顶露台。
如先前所见，600 多平方英尺的 1 卧采用非常独特（半 2 层）的设计，在一定程度上限制了“首层”的空间使用。
本质上，卧室被设置在一个升起的平台上，通过小楼梯抵达。工程很巧妙，但情侣在此或许会在私密/独处空间上稍有困扰。
好在，所有 4 种户型都允许室内布局个性化，住户可根据喜好自由定制单元内部的装置与空间。除顶层公寓外，每个单位均配有 3.35 米的室内层高，以及宽敞的“酒店式”浴室。
三卧也有值得一提的独特之处。
除了全景视野与极其宽敞的起居空间外，还配有私家电梯可直达地下车库（也就是不必在公共电梯里强装笑容闲聊了！）。
最佳堆叠
The Scotts Tower 价格
价格拆分（首套房）
| 1-Bedroom | 2-Bedroom | 3-Bedroom | |
| Price | $2,137,999 | $2,998,998 | $4,570,992 |
| 25% 首付 | $534,500 | $749,749 | $1,142,748 |
| 其他费用 | |||
| 买方印花税 | $70,120 | $104,560 | $167,440 |
| 法律费用 | $2,500 | $2,500 | $2,500 |
| 估价费用 | $300 | $300 | $300 |
| 盖印费 | $500 | $500 | $500 |
| 总价 | $2,211,419 | $3,106,858 | $4,741,732 |
| 初始投资额 | $607,920 | $857,609 | $1,313,488 |
| 投资回报 | |||
| 预期租金 | $4,524 | $5,649 | $8,344 |
| 租金回报率 | 2.45% | 2.18% | 2.11% |
价格（第 2 套房产）
| 1-Bedroom | 2-Bedroom | 3-Bedroom | |
| 不含 ABSD 的成本 | $2,211,419 | $3,106,858 | $4,741,732 |
| 另加：ABSD (12%) | $256,560 | $359,880 | $548,519 |
| 含 ABSD 总价 | $2,467,979 | $3,466,737 | $5,290,251 |
| 初始投资额 | $864,479 | $1,217,489 | $1,862,007 |
| 投资回报 | |||
| 预期租金 | $4,524 | $5,649 | $8,344 |
| 租金回报率 | 2.20% | 1.96% | 1.89% |
价格评测
| 项目名称 | 地契 | TOP | 平均价格（PSF） |
| The Scotts Tower | 103-year Leasehold | 2016 | $2,531 psf |
| Trendale Tower | Freehold | 1984 | $1,715 psf |
| Cairnhill Mansions | Freehold | 1963 | $1,730 psf before En Bloc Sale in 2018 |
| Scotts 28 | Freehold | 1998 | $2,261 psf |
| Reignwood Hamilton Scotts | Freehold | 2012 | $3,048 psf |
你会立刻注意到，The Scotts Tower 是此表中唯一的租赁地契项目。
……众所周知，租赁地契公寓过了某个“节点”后，升值表现会转弱，并可能开始贬值。
尤其当你周围的邻居大多是永久地契时。
尽管 103 年租期的尽头看似遥远，但长期来看，周边的永久地契项目在升值潜力上可能会“跑赢” The Scotts Tower。
话虽如此，The Scotts Tower 的中心地段/标志性价值应能在一定程度上对冲这一点（例如：高需求、低转手）。
然而，许多年后若有后续买家在此入手，也应将这一点纳入考量。
The Scotts Tower 也是其周边最新的项目。按理，越“年轻”的住宅，考虑到新鲜度溢价，投资价格也越高。
不过，它并非此表中最贵的。
Reignwood Hamilton Scotts 以更高的价格估值位列榜首，尽管两者相距还不到 150 米。
坦白说，我并不意外。
Reignwood Hamilton 是另一座“酒店式”住宅，且以“酒店标准”进行维护。
它提供一系列专业服务，其中最引人注目的莫过于住宅“空中车库”——通过车辆电梯把业主的车直运至家门旁的私人车库。
我想，谁不想在家就能展示自己的 Lamborghini 呢？
妥妥的身份象征，自然也为单价“添了不少分量”。
再看价格榜上的 Scotts 28。
从数据可见，岁月对 Scotts 28 的增值颇为“厚道”：2018 年 1,658 平方英尺的单位价格已上探 $2,000psf；对比之下，1998 年 7 月一套同等面积的单位仅售$1,100psf！
最后看看价位较低的两座——Trendale Tower 与 Cairnhill Mansions，这两座老项目仍在与周边新公寓的竞争中坚挺。
不过这情况对其中之一不会太久。
Trendale Tower 目前仍是这里较“可负担”的选择（更别提它炙手可热的集体出售潜力），而 Cairnhill Mansions 已在 2018 年以$362 mil完成集体出售。
未来，来自该地块的重建项目，估值应该会高于 The Scotts Tower，甚至可能超过 Reignwood Hamilton。
这无疑会在短期内进一步抬升本区的价格锚点。
升值分析
从URA Master Plan 2019 的这张图可以看到，The Scotts Tower（蓝色图钉）周边有大片保留用地（黄色区域）。
未来，这些保留地可能会开发为新住宅，甚至是商业项目（如购物中心）——既丰富本区配套清单，也让这里成为潜在的升值热点。
至于 The Scotts Tower 本身，请注意它距离 Newton MRT 很近，且易于通往 CTE、PIE 以及向西的 Bukit Timah Road 等主要道路与高速——更不用说周边的优质配套与项目自身的独特特色。
鉴于 The Scotts Tower 位于市中心黄金地段，在 CBD 工作的住户通勤十分便利——而众所周知，便捷性是推动项目升值的因素之一。
不过，The Scotts Tower 的升值也可能面临些许阻力。
缺少通往 Newton MRT 的有盖连廊（雨天通勤较为不便），以及来自 Scotts 与 Cairnhill 路面的低层噪音，或多或少会对项目潜力带来影响。
最后也要强调，当你是被永久地契包围的租赁地契项目时，价格竞争力总会受点影响（除非其标志性地位占据上风，且租期最终获续期/延长）。
若你考虑入手 The Scotts Tower，最重要的一点是：转售价格较首次开盘时已明显下滑。
2011 年价格约在 $3,100 至 $3,400 psf，2013 年高楼层放卖后进一步上探——峰值为 22 层的一套 $4,267 psf。
此后至今仅有一笔转售交易，在 2019 年录得 -$627,312 的亏损。
所以真正的问题在于：如今的价格会成为 The Scotts Tower 的“新常态”吗？还是会回到从前，甚至更上一层楼？的确不容易判断。
我们的看法
我喜欢 The Scotts Tower 的一点在于，你能清楚看出它所聚焦的对象——愿意为好设计支付溢价、并享受居家/办公一体概念的更富裕年轻客群。
若我是其目标客群的一员，这会是个很有吸引力的产品——景观、时髦外观，以及契合我生活方式的 SOHO 户型。
然而从数据看，问题在于目标客群的“盘子”可能不够大，难以持续支撑。
年龄更大的买家通常更偏爱更大的空间，而若你愿意在设计上做些取舍，周边可比的项目也不在少数。
话虽如此，The Scotts Tower 的单位非常适合在家办公。你可以个性化室内布局，为理想的家庭办公室创造多种可能。即便你并不在家工作，这里也不乏便捷的公共交通可达性。
归根到底的问题是——你愿意为好设计付出多少溢价？
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
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