如果你正在寻找转售公寓，你可能会发觉在2025年的选择十分有限。无论看向哪里，可供挂牌的房源似乎都不多，某些项目在过去12个月里几乎没有成交。我们想告诉你——并非只有你有这种感觉。其他买家，甚至房产中介，也开始感受到越来越少人选择出售公寓所带来的影响。以下是正在发生的情况概览：
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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2025年置换房产的成本是最大问题
如果你留意房产中介的传单与广告，可能会注意到自去年以来的转变：中介如今把更多时间与预算花在吸引卖家，而非买家。
确实，如今反复被提及的抱怨是房源短缺：即便有大量意愿购买转售公寓的买家，也无济于事，因为可供出售的房源太少。
根据一线交流，转售公寓挂牌日益稀缺，可能源于以下几点：
1. 2025年置换单位的成本
这是许多屋主决定不卖的主因：目前价格过高，即便卖掉，也未必有能力弥补与更昂贵新居之间的差距。
看看仅在5年期间，新盘价格上涨了多少：
新盘平均价格从2020年1月的$1,887 psf上升至2025年1月的$2,640 psf——涨幅约为40 per cent。
同期，转售公寓价格从$1,348 psf上升至$1,695 psf，涨幅约为25 per cent。
这反映出一个经典难题：你能高价卖出，也意味着要高价买入。除少数幸运屋主外，房产升值幅度未必足以弥合迈向新居所需的差距。
这也让人想起我们此前的报道：一位受访者正因这个原因而拒绝其位于Tanah Merah的公寓进行集体出售（en bloc）。即便出售可获得$2 million，周边转售公寓的平均价已达$1.5 million，而附近新盘（Sceneca Residence）3卧单位的定价则在$2 million以上。
2. 更高的ABSD税率
这对已持有第2套及以上房产的人尤为相关。许多人强烈抗拒出售，因为若日后想置换，该笔购置将面临更高的ABSD。
例如，我们的一位读者就因ABSD税率上调而拒绝了对其2卧单位（第二居所）的出价。夫妻二人于2012年为女儿居住而购入该单位。如今女儿已搬出，他们原本打算出售。但在他们当初买入时，第二套房的ABSD为零；当时，新加坡公民只在第3套及以上房产上支付3% ABSD。
若这对夫妇今天卖掉他们的2卧单位并尝试置换，将面临20 per cent的ABSD。因此，他们决定继续持有并将其出租。
另一位经纪告诉我们，在新加坡持有房产的外国人也会不惜一切保住现有资产，甚至拒绝en bloc提议。原因很简单：一旦卖掉，后续任何购置将面临60 per cent的ABSD（获豁免的外国人除外，例如美国公民）。还存在心理层面的影响——ABSD历来只升不降，令一些人担忧：现在卖出第二套，或许将来再也无法拥有。
3. 更新的置换单位可能更小
这略显讽刺，因为随着GFA harmonisation的实施，一些新楼盘的可居住面积实际上可能多于部分旧盘（后者的总面积往往包含空调外机位、strata挑空空间以及难以利用的长走道等）。
不过，许多情况下，旧式公寓的“绝对面积”在当今市场已难以找到——即便有，所需总价也高到难以升级。以较早期的Changi Court（1997）为例：若业主以$1.88 million售出1,388 sq. ft.的单位（2024年11月的真实成交），这笔所得能买到什么？按当前新盘价格，替代品很可能只有900 sq. ft.或更小。
有些屋主会认为，即便新单位更为高效，但与原有住房相比，面积上的妥协仍然过大。事实上，找房者最常见的抱怨之一，正是最大、最宽敞的转售公寓最难找到房源。
4. 在缩小换购至组屋时的等待期
我们一位读者近日表示，针对要购买转售组屋的私宅卖家所施行的15个月等待期，延迟了他们缩小换购的决策。
目前，凡出售私宅者，在出售后必须等待15个月，方可购买转售HDB组屋。
（Build-to-Order（BTO）组屋需等待30个月，因此并非现实的替代方案。）
尽管打算缩小换购的人最终大概率仍会执行，但这段等待期会产生“黏性”，因不便而令部分人重新考虑，并推迟出售，直至完全准备好应对这段等待。就我们这位读者而言，他们为此将决定推迟了近1年，因为需要先安排好这15个月期间的居住安排。
注：对于年满55岁、并拟缩小换购至4-room或更小单位者，上述等待期不适用。
5. 更紧的融资与利率忧虑
多年来，历轮降温措施已引入多项贷款限制：
- 2012年下调了贷款年限上限。
- 2013年引入Total Debt Servicing Ratio（TDSR），其门槛随后从60%下调至55%。
- 2018年将最高Loan-to-Value（LTV）比率从80%降至75%。
此外，如今许多升级者年龄更大，意味着可借年限更短、月供更高、资格审查更严。再加上房价走高，贷款金额也随之上升，令融资难度加剧。
利率同样令人担忧，在全球经济前景不确定之下，利率走向取决于美国联邦储备局的决策，借贷成本可能意外攀升。对潜在升级者而言，再承担10至20年的高利率风险并不具吸引力，持有现有住房看起来更稳妥。
一个副作用：疲弱的集体出售市场
当现有屋主不愿出售时，寻求并购地块的开发商同样会受阻。许多面临集体出售的屋主仍须面对高昂的置换成本、融资门槛，以及新增物业所带来的ABSD。
因此，这不仅是转售买家的问题，也影响到寄望于集体出售的业主。当前市况显示，集体出售在可预见的将来大概率仍将低迷。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
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